Что делать, если нечем платить за ипотеку?

В этой статье мы расскажем, что делать и как сохранить ипотечную квартиру. Спойлер: шансы велики, даже если вас признали банкротом.

План А. Реструктурируйте кредит

Если задолженность некритичная и у вас сохранилась возможность делать хотя бы небольшие выплаты, сделайте реструктуризацию кредита. Это изменение условий действующей ипотеки на более мягкие: пересмотр графика выплат, снижение ежемесячного взноса, временное уменьшение платежа. Реструктуризацию проводят в том же банке, где взяли кредит.

Пересмотр условий ипотеки увеличит шансы сохранить залоговую квартиру и чистую кредитную историю.

Кто имеет право на реструктуризацию кредита

Нельзя изменить условия ипотеки по своему желанию в любое время. Для реструктуризации нужны веские основания. Например:

• у вас существенно снизился доход: вы потеряли работу, вас перевели на низкооплачиваемую должность;
• вы ушли в декретный отпуск по уходу за ребенком;
• вас призвали в армию;
• вы тяжело заболели и значительную часть дохода тратите на лечение.

Банк не обязан пересматривать кредит. Однако если до сих пор вы добросовестно платили по ипотеке, то, скорее всего, он пойдет навстречу.

Документы для реструктуризации

• Копия паспорта. Оригинал нужно принести, если банк одобрил пересмотр условий кредита.
• Сведения о доходах за 3 последних месяца. Это могут быть: справка 2-НДФЛ для работающих по найму, налоговая декларация для индивидуальных предпринимателей, справка из Пенсионного фонда России для пенсионеров.
• Документы, объясняющие, почему вы больше не можете выплачивать зафиксированные в договоре суммы: справка о сокращении заработной платы или об увольнении, листок нетрудоспособности, договор на лечение и квитанции на оплату.
• Копия страхового полиса и квитанция об уплате страхового взноса по кредиту.

Что предложит банк

• Уменьшить ежемесячный платеж. Соответственно, увеличится срок кредита и общая сумма переплаты.
• Кредитные каникулы. Банк предоставит отсрочку по выплате: например, некоторое время вы будете перечислять только проценты.

Полезные советы, если вы выбрали реструктуризацию

• Оцените свои финансовые возможности. Реструктуризация не избавляет вас от долга. Это новый кредит на более длительный срок. Потянете ли вы его? Готовы ли продлить ипотечный роман с банком?
• Следите, чтобы условия, предложенные банком, не были чересчур мягкими. Если ежемесячный платеж очень низкий, то срок выплаты окажется излишне растянутым, а итоговая сумма процентов — заоблачной. Ипотека превратится в практически пожизненную кабалу. Надо ли вам это?

Реструктуризация выгодна, если финансовые трудности временные и есть надежда, что в скором будущем ситуация улучшится. Крайне желательно, чтобы у вас был пусть небольшой, но стабильный доход.

План Б. Попросите помощи у государства

С 2015 года в России действует государственная программа помощи ипотечным заемщикам, которые оказались в трудной финансовой ситуации. Первая версия появилась в 2015 году, с тех пор ее неоднократно пересматривали и изменяли. Реализует программу Единый институт развития в жилищной сфере — ДОМ.РФ.

В 2019 году в рамках программы государство оплатит за вас до 30% долга перед банком, но не больше 1,5 млн рублей. Например, остаток по кредиту на момент обращения за помощью составляет 2 млн рублей, ставка — 11%, ежемесячный платеж — 22 732 рубля. Если банк спишет 20% долга, взнос уменьшится до 18 186 рублей в месяц. Неустойка, которая успела «набежать» за время просрочки, будет списана.

Вы можете получить господдержку, если:

• у вас один или больше детей в возрасте до 18 лет;
• вы инвалид или содержите ребенка-инвалида;
• вы ветеран боевых действий;
• вы содержите иждивенца в возрасте до 24 лет: студента очного обучения, курсанта, аспиранта, интерна.

Условия участия в программе господдержки

• Залоговая квартира — ваше единственное жилье.
• Общая площадь недвижимости не больше 45 кв. м для однокомнатной квартиры, 65 кв. м — для двухкомнатной и 85 кв. м — для квартиры с тремя и более комнатами.
• После вычета ежемесячного платежа средний доход за месяц составляет меньше двух прожиточных минимумов на каждого члена семьи, и такая ситуация сохраняется в течение трех последних месяцев.
• Размер ежемесячного платежа на время подачи заявления вырос не меньше, чем на 30% по сравнению с датой заключения ипотечного договора.
• Заем на ипотеку взят больше года назад.

Даже если вы не подходите под эти условия, все равно подавайте заявку. С 22 августа 2017 года была создана специальная межведомственная комиссия.

Она наделена правом принимать решения в особых случаях:

• одобрять заявку на участие в программе, если заемщик не соответствует одному или двум условиям, но остро нуждается в помощи;
• увеличивать предельную выплату по программе в два раза — до 3 млн рублей.

Документы, необходимые для участия в программе госпомощи

• Копии паспортов заемщиков.
• Документы, подтверждающие право на участие в программе: свидетельства о рождении детей, справка об инвалидности, удостоверение ветерана.
• Сведения о доходе за последние 3 месяца: справка 2-НДФЛ, заверенная копия трудовой книжки.
• Заявление об имущественном статусе. Форму можно скачать на сайте ДОМ.РФ.

Документы нужно подавать в банк, в котором вы брали ипотеку.

План В. Продайте залоговое жилье

Этот способ хорош, когда денег на выплаты нет и финансовых поступлений в обозримом будущем не предвидится. В таком случае разумнее не ждать, когда банк заберет квартиру, а избавиться от нее самому.

Продажа будет выгодной, если стоимость залогового жилья больше суммы остатка по долгу. Выручка от сделки пойдет на погашение кредита, а остаток вернут вам.

Первое, что нужно сделать — запросить разрешение на продажу у банка. В статье 37 Федерального закона «Об ипотеке» написано, что продать жилье в ипотеке можно только с согласия кредитора. Если разрешение не получено, сделку признают незаконной, а квартиру отдадут банку.

Не бойтесь, что вам откажут. Как мы уже говорили, банк заинтересован в том, чтобы вы вернули долг и, скорее всего, согласится на сделку.

Полезные советы

• Рекомендуем обратиться к грамотному специалисту по недвижимости. Продажа квартиры в ипотеке считается сделкой с обременениями. Процедура немного сложнее, чем обычно.
• Назначьте цену на квартиру немного ниже рыночной, но не меньше 80%. Так вы быстрее найдете покупателя.

План Д. Подайте на банкротство

Это крайняя мера, когда финансовая ситуация вышла из-под контроля, а продажа залогового жилья ничем не поможет — остаток по кредиту больше, чем стоимость квартиры. Если вы объявите себя банкротом, долги спишут, а вы начнете жизнь с чистого листа.

Право на банкротство для юридических лиц закреплено законом «О несостоятельности», с 1 октября 2015 года объявить себя банкротом может и физическое лицо.

Можно объявить себя банкротом в любое время?

Нет. Вас признают банкротом только если:

• общая сумма долгов больше 500 тыс. рублей;
• общая просрочка по платежам дольше 3 месяцев;
• нет стабильного дохода;
• сумма долга превышает стоимость имущества.

Не пытайтесь обмануть суд. За фиктивное или преднамеренное банкротство с ущербом до 1,5 млн рублей грозит административная ответственность и штраф от 1 до 3 тыс. рублей. Если сумма ущерба больше 1,5 млн рублей — будет возбуждено уголовное дело.

Как объявить себя банкротом

В течение 30 дней после того, как вы узнали или должны были узнать о своей финансовой несостоятельности, подайте в арбитражный суд по месту жительства пакет документов:

• Заявление о банкротстве
• Документы, подтверждающие размеры долга
• Документы, объясняющие, почему возник долг и почему вы не можете платить по кредитам
• Опись имущества + документы, подтверждающие право собственности: выписка из Росреестра, паспорт на автомобиль. Также нужна оценка имущества. Ее выполняют оценочные компании, их услуги оплачивает должник. Оценить и описать имущество может и финансовый управляющий, для вас это будет бесплатно
• Информацию о доходах и уплаченных налогах, сведения по сделкам на сумму более 300 тыс. рублей за последние 3 года
• Выписки по банковским счетам
• Копии ИНН, страхового свидетельства, свидетельства о браке, копии свидетельств о рождении детей
• Квитанцию об оплате госпошлины и услуг финансового управляющего. С 1 января 2017 года госпошлина составляет 300 рублей. Работа финансового управляющего стоит 25 тыс. рублей (их платите вы) + 7% от суммы уплаченных долгов (эти деньги управляющий получит после продажи имущества)

Арбитражный суд рассматривает заявление в течение 3 месяцев. После принятия решения сведения вносят в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве и в вашу кредитную историю.

Что будет с вашим имуществом

Суд назначит управляющего, который будет полностью контролировать ваши финансы и имущество. Цель управляющего — выжать из вас все, чтобы оплатить долги. Он проверит крупные сделки за последние 3 года, отыщет деньги на банковских счетах, договорится о реструктуризации кредитов или о мировом соглашении с кредиторами.

Также управляющий организует распродажу вашего имущества с торгов. Продадут не все — закон не позволит оставить вас голым на улице. Необходимую мебель, одежду, посуду, домашних животных вам оставят, а вот дорогую шубу, машину и драгоценности пустят с молотка. Если вы живете в родительской квартире и на 30 тысяч содержите престарелую мать, вам просто спишут все долги.

Что будет с вами

• На время реализации имущества ваши финансовые дела контролирует управляющий. Без его согласия нельзя выезжать за границу, открывать или закрывать счет в банке, покупать ценные бумаги или недвижимость.
• В течение трех лет нельзя создавать бизнес или занимать руководящие должности в компаниях.
• В течение пяти лет вы обязаны сообщать банкам о своем банкротстве. Ни один из них не согласится дать вам денег взаймы, поэтому возможность взять кредит сводится к нулю.
• Пять лет нельзя подавать повторное заявление о банкротстве.

Что будет с залоговой квартирой

Ипотечную квартиру, скорее всего, продадут с торгов. Не стоит этого пугаться. Объясняем, почему.

Как проходят торги

• Чтобы претендовать на залоговую квартиру, банк должен записаться в реестр кредиторов в течение 2 месяцев после объявления вашего банкротства. Если он не успеет это сделать, залоговая квартира будет считаться единственным жильем, отобрать которое нельзя (статья 446 Гражданского процессуального кодекса РФ).
• Финансовый управляющий вместе с банком согласуют порядок реализации имущества, в том числе залоговой квартиры. Порядок утверждается судом. На это уходит примерно месяц.
• Первый этап торгов. Жилье выставляется на продажу по цене, которая назначена банком и которая, как правило, соответствует рыночной. Этот этап длится месяц. Потом наступает перерыв на 30 дней.
• Второй этап торгов. Стоимость квартиры снижается на 10%. Эти торги тоже длятся месяц с паузой в 30 дней по окончании.
• Третьи торги. Цена стартует с рыночной, но каждый день падает на 5-10% и снижается до 50%. Этот этап длится месяц.

Отчеты о торгах публикуют в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве и на сайте газеты «Коммерсантъ». Сроки часто сдвигаются, поэтому процедура реализации занимает от 6 месяцев до двух лет.

В это время вы можете жить в залоговой квартире или сдавать ее в аренду. Пени и штрафы по кредитам перестают капать с начала судебного разбирательства. Как видите, у вас есть время прийти в себя, поправить положение и найти деньги на выкуп квартиры.

Как вы можете выкупить залоговую квартиру на торгах

Продажа имущества банкротов происходит на закрытых площадках. Сведения выкладывают на Официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов.

Площадок немного, и все они закрытые. Большинство потенциальных покупателей о них не знают. Чтобы получить доступ к торгам, нужно уплатить взнос участника в размере 5-10% от стоимости реализуемого жилья и иметь специальный электронный ключ.

Фактически о продаже вашей ипотечной квартиры знают только банк, финансовый управляющий и вы.

Если вы купили квартиру на торгах, то заплатить за нее нужно в течение месяца после окончания продаж. Не успеете — взнос участника вам не вернут. Если квартиру никто не купил (даже вы), жилье остается вашим.

Существует множество различных ситуаций при банкротстве. О наиболее распространенных из них вы можете прочитать в нашей статье.

Полезные советы должникам

• Не паникуйте. Помните, что уважающий себя банк заинтересован в том, чтобы вы вернули долг, и будет по возможности помогать вам в этом.
• Не ждите, что проблемы исчезнут сами собой. Банки не забывают долгов. А пока вы тянете время, капают проценты, пени и штрафы, долг увеличивается, ваша кредитная история ухудшается и шансы сохранить залоговую квартиру уменьшаются.
• Брать новый кредит, чтобы расплатиться со старым, — не лучшее решение. Особенно если вы приняли его необдуманно. Новый кредит может оказаться еще тяжелее старого.
• Не прячьтесь от банка. Займите активную позицию. Продемонстрируйте свою готовность выплатить кредит: напишите, позвоните, а еще лучше сходите в банк и побеседуйте с кредитным специалистом. Честно объясните ситуацию и вместе ищите решение проблемы.
• Если совсем растерялись, обратитесь к юристу или кредитному адвокату.

Читайте также: Как снизить ставки по ипотеке