Возвращается как-то Ирина с работы, а в метре от стены родной пятиэтажки стоит киоск с фруктами. Трава вокруг истоптана, рядом толкутся люди, а их машины перегородили проход. «Позвольте», — думает Ирина. «Ведь это же наш участок, я его все лето облагораживала. Так нельзя!».
А потом Ирина узнаёт, что участок под домом на кадастровом учете не стоит, значит и не поймешь, где наше, а где не наше.
Ирина обращается в местную администрацию с заявлением о формировании земельного участка под многоквартирным домом, и получает отказ. Говорят, без проекта межевания территории ничего формировать не будем. Хотите — разрабатывайте за свой счет. Стоит это недешево. Как же быть?
Почему администрация отказала
Правовые основания для отказа: на территории существующей многоэтажной застройки земельный участок можно сформировать исключительно на основании утвержденного в установленном порядке проекта межевания территории (подпункт 4 пункта 3 статьи 11.3 ЗК РФ).
В теории, эта норма должна защищать жителей квартала от «точечной» застройки. То есть весь квартал нужно застраивать исходя из количества проживающих в нем жителей и их потребностей в социальных и общественных объектах: не городить вместо школы очередной магазин, а вместо больницы — ресторан.
На практике органы местного самоуправления часто пользуются этой нормой, чтобы не формировать земельный участок или попытаться переложить на жителей квартала расходы по разработке и утверждению проекта межевания территории.
Как преодолеть отказ
Как только Ирина получила письменный отказ в формировании земельного участка под многоквартирным домом из-за отсутствия утвержденного проекта межевания территории, она может смело идти в суд. По этому вопросу у судов уже сложилась четкая и однозначная позиция.
Позиция Верховного суда РФ: в силу закона обязанность формировать земельный участок под многоквартирным домом возложена на органы государственной власти и органы местного самоуправления. Они не вправе произвольно отказываться от исполнения этой обязанности.
Решение о подготовке проекта межевания территории также относится к компетенции государственных органов и органов местного самоуправления.
Следовательно, отсутствие утвержденного проекта межевания не может служить основанием для отказа в реализации права граждан на формирование земельного участка под многоквартирным домом.
Позиция изложена, например в Кассационном определении Верховного Суда РФ от 20.02.2019 № 89-КГ18-20.
Значит, проект межевания территории не нужен?
Нет, этот документ для формирования земельного участка под многоквартирным домом необходим.
Но при разрешении спора суд обычно устанавливает для уполномоченного органа разумный срок, в течение которого он должен разработать и утвердить проекта межевания территории, образовать спорный земельный участок и поставить его на кадастровый учет.
Сразу скажу, что это не короткий срок. В различных судебных актах он варьируется от 3 до 6 месяцев с последующими ходатайствами об отсрочке исполнения решения суда.
Поэтому, у вас всегда есть выбор: разработать проект межевания территории самостоятельно, либо в судебном порядке принудить сделать это уполномоченный орган. Но не факт, что первый способ получится быстрее.