На фото - один из жилых блоков в лагере ООН в Судане, местечко Джанейна. Картинку даю для противников жилья в формате "студия". Большое окно - жилая комната 16 кв.м. Далее идет санузел, и маленькое окно - небольшая кухонка. Всего квадратов 27-28. Жил в таких условиях семь или восемь командировок по четыре месяца. Приятные воспоминания остались.
*********
Вступление.
Раз в два-три дня на Дзене, просматривая новости, обязательно наткнешься на материал, посвященный сдаче жилой недвижимости в аренду. Процентов 80-90 всех авторов начинают жаловаться на проблемы и убыточность аренды. Когда пытаешься понять в чем дело, почему они разочаровались в арендном бизнесе, то всегда обозначают три основных причины:
1. Оказывается, сдача жилья в аренду совсем не пассивный заработок, а требует определенных усилий, умственных, физических и практических.
2. Разочаровавшись, многие твердят о необходимости продать квартиру, закинуть деньги на депозит и спать спокойно, получая с него примерно те же проценты, что получились бы у вас со сдачи в аренду.
3. Арендаторы квартиру убивают, свинячат в ней, как только можно, ругаются с соседями, не платят аренду и коммуналку, от них одна головная боль.
Давайте предметно разберемся с указанными выше проблемами или доводами, «компрометирующими» аренду.
О себе.
Сдаю в аренду жилую «недвижку» лет пятнадцать. Сначала это была большая трешка, 94 квадрата, в которую планировал сам переехать. Не сложилось по жизни, понадобились деньги, продал, купил «двушку» меньшего формата. Ее тоже сдавал, потом продал. Сегодня у меня несколько студий по 20-25 кв. метров каждая. О формате жилья под аренду поговорим позже.
Условия задачи.
Автор из провинции, областной центр в 350 тысяч населения, соответственно и ценник небольшой, который я буду ниже упоминать.
Что всегда хочет арендодатель? Совсем немного: сдать «лишнее» жилье в аренду, получать исправно с арендатора деньги и оплату «коммуналки», забрать квартиру обратно в состоянии не хуже, чем она была до сдачи, так? Как решить несложную задачку, что бы не оказаться у разбитого корыта или пардон, разбомбленной, убитой квартиры?
Мой личный опыт, берите и пользуйтесь.
Прежде чем рассказать о решении задачи по пунктам, обозначу свое согласие с теми, кто считает лучшим вариантом продажу «лишнего» жилья и использование денег на депозите. Конечно, если вы не собираетесь в нем жить, оставлять детям, проводить какие-то обменные сделки, а процесс аренды вас тяготит, то продавайте.
С другой стороны, банковская сфера сегодня ведет себя довольно специфично, отчасти, нагло и непредсказуемо. Полно историй в сети, когда разные суммы у вкладчиков на счетах замораживаются по надуманным причинам, деньги не возвращаются или же размораживаются после скандалов и судов с банкирами. Вы от подобного варианта точно застрахованы?
1. Формат жилья для сдачи в аренду. Один объект – один человек.
За пятнадцать лет отношений с арендаторами могу определенно сказать – студии и однокомнатные квартиры являются самым лучшим вариантом для сдачи в аренду. Это банальная истина, проверенная временем. Одиночек, для которых указанный формат предназначается, вокруг всегда больше, чем семейных пар с детьми или без. Разведенные, «разведенки», студенты, приезжие из глубинки, даже одинокие пенсионеры не против проживания на 20-25 кв. метрах. Конечно, кого-то коробит спать «на кухне», когда до газовой плиты и раковины рукой подать. Но большая часть потенциальных арендаторов не обращает внимания на подобные мелочи.
Привлекательная «коммуналка». Зимой, за отопление, электричество и воду платежка приходила в пределах 2500-2600 рублей в месяц. В доме своя котельная на крыше. После окончания отопительного сезона коммуналка на тысячу рублей меньше. Согласитесь, для небогатых одиночек очень существенный фактор для выбора жилья.
Понятно, после съезда жильца студию привести в порядок гораздо проще. Опять же, цена одного квадратного метра, сдаваемого в студии, будет в 1,5-2 раза выше, чем в трехкомнатной квартире. Данный пункт можно еще развернуть на страницу, но главная его идея понятна – сдавайте в аренду жилье малой площади. Уйдет быстрее, головной боли с ним будет меньше. Один человек в любом случае не загадит вашу квартиру так, как это могут сделать два, три и более жильцов.
2. Психологическая составляющая аренды или ваш выбор арендатора.
Вы когда приходите в магазин, купить пару обуви, то хватаете с прилавка первую попавшуюся? Или все же не спешите, меряете сначала несколько вариантов, прежде чем остановиться на одном? Почему же при сдаче квартиры в аренду многие готовы отдать ее первому встречному, или позвонившему? Как-то нелогично. Вы торопитесь, жадничаете, считаете убытки от простоя вашего объекта? Тогда не плачьте горькими слезами, когда через несколько месяцев арендатор пропадет бесследно, ничего вам не заплатив или задолжав изрядно. Плюс оставив кучу сломанной мебели. Вы же взяли кота в мешке. Вам известно, где он прописан? Кем работает? Есть ли у него водительские права?
Запуская человека на свою территорию, вы должны знать о нем как можно больше. Информация вам пригодится, коль придется его искать или подавать на него в суд.
Пол года назад сдавал одну из своих студий полтора месяца. За это время мне позвонили три человека, всем отказал. В конечном итоге сдал ее даме из района для дочери-студентки. Проблем никаких нет, ведет себя как мышь, платит исправно.
Еще раз подчеркиваю в качестве вывода – ВЫБИРАЙТЕ ПРАВИЛЬНО, неторопливо своего арендатора, как выбирали мужа или жену, доверяйте своему жизненному опыту и интуиции в процессе выбора, она не подводит.
Тема большая, окончание материала дам завтра. Кому интересно, заходите на канал, рад видеть.
Окончание читайте здесь. Там же результат моих рекомендаций, которым я сам следую.