По общему правилу, покупая квартиру в многоквартирном доме, мы покупаем и земельный участок, на котором такой дом расположен. Во всяком случае, именно так сказано в статье 36 Жилищного кодекса РФ.
На практике часто оказывается, что земельный участок собственникам квартир не принадлежит. Об этом сказано уже в Федеральном законе от 29.12.2004 № 188-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ".
Рассмотрим условия подробнее.
Государственный кадастровый учет земельного участка
Это требование прямо предусмотрено в статье 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ".
Обратите внимание, что с заявлением о формировании земельного участка может обратиться как собственник квартиры, так и собственник нежилого помещения. И никаких решений общего собрания собственников помещений для этого не нужно (см. Постановление Конституционного суда РФ от 28.05.2010 № 12-П)
Вид разрешенного использования
Это требование вытекает из главного принципа земельного законодательства — использования земли по ее целевому назначению.
Росреестр чаще всего отказывает в регистрации права собственности на земельный участок, вид разрешенного использования которого не предусматривает эксплуатацию многоквартирного дома.
Границы земельного участка
Судебная практика в отношении этого условия нестабильна. Точно скажу только одно: если границы не утверждены, без кадастровых работ по их уточнению не обойтись.
Это вытекает из пункта 3 статьи 6 ЗК РФ. Земельный участок, как объект гражданского оборота, должен иметь некоторые индивидуальные характеристики. К таким характеристикам относится описание местоположения границ земельного участка (пункт 3 части 4 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
На этот вопрос отвечает совместное постановление Пленума Верховного суда РФ № 10 и Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2019.
Пока земельный участок под многоквартирным домом не сформирован в установленном законом порядке, земля под ним принадлежит соответствующему публично-правовому образованию (государству, субъекту РФ или муниципальному образованию, местному поселению).
При этом, публично-правовое образование не может этим участком свободно распоряжаться. А собственники помещений в многоквартирном доме могут владеть и пользоваться землей для целей эксплуатации многоквартирного дома.