Предположим у меня есть 3 млн. рублей и я хочу получать с этих денег как можно больший доход при минимуме рисков и с наименьшими усилиями. Я вижу два варианта:
1) Положить деньги на счет в банк и получать процент.
2) Купить маленькую квартиру (студию) и сдавать ее внаем.
Статья 217.1. НК Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества
П. 4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.
Так как «Закон о налогообложении» ограничивает нас минимальным сроком владения, вот давайте за пять лет посчитаем доходность .
Первый вариант очень простой заходим на сайт banki.ru, задаем интересующие нас условия 3 млн. рублей на пять лет. Сразу два банка (из первой десятки рейтинга) предлагают нам вклад под 7% с доходом через 5 лет в 1 251 752 рублей.
Обратимся к N 177-ФЗ О СТРАХОВАНИИ ВКЛАДОВ В БАНКАХ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Статья 6 п. 1 Участие в системе страхования вкладов в соответствии с настоящим Федеральным законом обязательно для всех банков. Теперь определяем застрахованную сумму:
Статья 11 п.2 Возмещение по вкладам в банке, в отношении которого наступил страховой случай, выплачивается вкладчику в размере 100 процентов суммы вкладов в банке, но не более 1 400 000 рублей, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. Для большей надежности кладем в каждый из банков по 1 500 000 рублей.
Определяемся с возможным налогообложение Статья 214.2. п.1 В отношении доходов в виде процентов, получаемых по вкладам в банках, находящихся на территории Российской Федерации, налоговая база определяется как превышение суммы процентов, начисленной в соответствии с условиями договора, над суммой процентов, рассчитанной по рублевым вкладам исходя из ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, увеличенной на пять процентных пунктов, действующей в течение периода, за который начислены указанные проценты, а по вкладам в иностранной валюте исходя из 9 процентов годовых, если иное не предусмотрено настоящей главой. Смотрим ставку рефинансирования с 17 декабря 2018 г. она составляет 7,75 % годовых. То есть наш доход налогом 35% облагаться не будет.
Через 5 лет получаем свой доход 1 251 752 рублей с минимальными усилиями и рисками.
Второй вариант покупаем студию на окраине Москвы за 2 500 000 рублей.
Еще 500 000 рублей тратим на ремонт и обстановку квартиры.
Площадь студии пусть будет 35 м. кв.
Сдаем квартиру за 25000 рублей в месяц из них 5000 рублей коммунальные платежи.
Выручка за 5 лет составит 25000руб*12мес.*5лет=1 500 000 рублей
В Москве при сдаче квартиры можно применять специальный налоговый режим «налог на профессиональный доход» со ставкой 4% считаем налог 1 500 000руб*4%=60 000рублей.
Считаем коммунальные платежи 5000руб*12 мес.*5лет=300 000руб
Считаем налог на имущество кадастровая стоимость квартиры 2 500 000 руб. Двадцать метров площади налогом не облагаются. Ставка налога 0,1% от кадастровой стоимости.
Вычисляем стоимость одного метра 2 500 000руб.\35м=71429руб. Вычисляем налоговую базу 71429*15м=1 071 429руб. Вычисляем налог 1 071 429*0,1%=1071 теперь 1071*5лет=5355руб
Итого 1500000-60000-300000-5355=1 134 645руб.
Как видим доходность банковского вклада чуть выше, а трудозатрат намного меньше.
Но во втором варианте у вас остается материальный актив квартира.
А ведь, сколько будет стоить батон хлеба через 5 лет, никто не знает. А вдруг его стоимость будет равна 4 251 752 рублей. Ведь мы живем в России, а тут все бывает.
УДАЧИ!!!