Перед прочтением основной информации лучше ознакомится с основными терминами:
- ДДУ — договор долевого участия;
- ПДКП — предварительный договор купли-продажи;
- ДКП — договор купли-продажи;
- ОДКП — основной договор купли-продажи.
Во многих городах нашей страны распространена интересная практика — предварительное оформление договоров купли-продажи. И перед походом в офис продаж застройщика рекомендуется разобраться в причинах необходимости ПДКП и изучить его отличия от договоров ДДУ и купли-продажи.
После того, как застройщик поучает разрешение на эксплуатацию дома, он теряет возможность оформления договора долевого участия. И если он не может реализовывать жилье по ДКП, так как отсутствует регистрация права собственности, у него остается возможность предлагать квартиры на условиях ПДКП.
Чем отличается ПДКП от ДДУ
У обоих способов есть свои плюсы и минусы. Сравним их через особенности каждого:
- Государственная регистрация защищает долевых участников от возможности двойной продажи. А по ПДКП нельзя зарегистрировать право собственности. По нему появляется право потребовать от застройщика ДКП после регистрации его же прав.
- ДДУ обязан соответствовать закону 214-ФЗ. Иначе изменить все несоответствия можно только в суде. При этом предварительный договор не играет никакой роли, но и риск долгостроя снижается, так как дом уже принят в эксплуатацию.
- В то время как ДДУ прописывает абсолютно все неустойки за неисполнение каких-либо обязательств, ПДКП вообще не дает возможности возмещения убытков.
- Если дольщик регистрирует долевое участие, он получает статус инвестора. И после оплаты своей доли, он ожидает исполнение обязанностей застройщика уже в статусе инвестора. А вот ПДКП не дает на это ему оснований. Покупатель передает все полномочия застройщику и по предварительному договору он может только дожидаться заключения основного ДКП на ранее принятых условиях.
- ПДКП не дает никаких сроков. А долевое участие обеспечивает точные сроки, по которым завершается строительство дома, и ключи передаются покупателю.
- Если покупать квартиру по ДДУ, то к договору будут прилагаться все данные: номер квартиры, количество комнат и метров. А предварительный договор не дает таких данных, что несет за собой неточности и риски. Ведь планировка, этажи и подъезды могут меняться по ходу строительства.
- ДДУ накладывает на застройщика обязанность по исполнению договора до передачи квартиры с регистрацией ее дольщиком. Срок ПДКП ограничивается Гражданским кодексом до одного года. И если покупатель забудет запросить в течении это срока основной ДКП, то договор утратит юридическую силу.
У каждого способа есть свои достоинства и недостатки. Поэтому лучше знать их заранее, чтобы в будущем не столкнуться с проблемами. Тщательно выбирайте агента, он должен сообщать о всех подводных камнях. Так вы будете точно уверены, что вы вовремя получите квартиру в том виде, в каком это прописано в договоре.