«Знакомые купили стройку, квартира подорожала в три раза, а у других разорился застройщик и они же пять лет по съемным хатам….» Знакомые истории? Что же покупать, о чем мечтать? Вторичка или первичка. Давайте разбираться по порядку.
Первичка. Плюсы.
Вариант хорош тем, что схема покупки жилья достаточно проста – вам не нужно проводить оценку жилья, проводить различные дополнительные проверки, участвовать в сложных схемах покупки (прямые сделки на рынке вторичной недвижимости достаточно редки – зачастую вы будете где-нибудь в цепочке покупок-переуступок жилья между абсолютно разными людьми со своими интересами и проблемами, решить которые порой достаточно сложно). Выбирайте только тех застройщиков, которые аккредитованы серьезными банками – это повышает доверие к ним.
Так же несомненным плюсом будет покупка жилья на первичном рынке с точки зрения растущей цены на него по мере постройки объекта. Однако следует учесть перспективность такого жилья впринципе – например, если вы покупаете квартиру на отшибе города с падающей демографией, то вряд ли вы сможете быстро и хорошо продать такую квартиру в будущем. Оценить перспективность относительно просто – посмотрите цены на похожие квартиры в данном районе, найдите минимум по рынку и среднюю. По минимуму можно просчитать вариант продажи жилья в случае срочной продажи. По средней цене вы примерно можете понять насколько интересно вам данное предложение.
Плюсом первички так же являются неплохие условия кредитования от банков. Можно получить относительно низкий процент, во многих случаях сниженный первоначальный взнос.
Наверное, к плюсу можно отнести «право первой брачной ночи». Вы будете первым жильцом данной квартиры. Запустите в квартирку котейку, поручите ему поклеить первую полоску обоев согласно старым добрым славянским традициям=).
Большой выбор квартир и планировок. Особенно на этапе котлована. Так же с отделкой – вторим, что хотим. Даже при покупке квартиры с отделкой от застройщика обычно есть возможность выбора тех или иных параметров дизайна.
Первичка. Минусы.
Огромным минусом первички являются риски постройки жилья. В стране куча митингов обманутых дольщиков первичного жилья. Застройщики банкротятся по тем или иным причинам и люди остаются без жилья. Что тут скажешь? В нашей стране это лотерея, хотя в последнее время наметилась тенденция к улучшению в данном направлении. Находят различные схемы достройки брошенных объектов, вводят наблюдения, софинансируют и прочие радости. Т.е. если вдруг вам не повезло и ваш застройщик разорился с большой долей вероятности вы все же получите свое жилье. Возможно с доплатой и возможно очень не скоро. Отсюда мой совет – не берите вторичку впритык и на последние деньги, живя на съемной хате с кучей детей. Покупая первичку всегда добавляйте минимум год к сдаче, которую вам обещал застройщик и на берегу решите, что вы будете делать, если получите квартиру не через год-два, а лет так через пять-десять.
В минус запишем условия проживания в новом доме. Во-первых, первые 2-3 года вы будете жить в постоянном ремонте. Если не собственном, то уж соседи точно будут сверлить, долбить, шуметь и всячески мешать вам спокойно отдохнуть после работы. В подъездах грязь, строительный мусор вам обеспечен. Почему минимум 2-3 года? Не все квартиры проданы к сдаче дома, не у всех появились деньги на ремонт к сдаче дома, кто-то вообще не собирается там жить, а инвестировал деньги и ремонт квартира увидит по мере необходимости. Так же первые пару лет возможны перебои и с коммуникациями – свет-вода-отопление, пока работа коммунальных служб с помощью подпинывания недовольными жельцами не будет более менее налажена.
Качество современного строительства в России неуклонно падает. Тают госты, жидеют стандарты, начинают применятся всякие сомнительные технологии строительства. Отсюда имеем холодные квартиры, плохую шумоизоляцию и прочие прелести современных жилых комплексов. Конечно, элитные жилые комплексы могут построить хорошо, но качество массового сегмента новостроек оставляет желать лучшего.
В минус новостроек я бы отнес попытки застройщика выжать из них максимум. Многие каменные джунгли пугают даже издалека, мне трудно представить как там можно жить. 25 этажей, куча корпусов. Почему правительство не может отрегулировать такие ковровые застройки? Россия вроде не маленькая страна, земли навалом, но всем плевать на людей – лишь бы прибыль извлечь. Но это лирика. При выборе застройщика обратите внимание на этажность будущих квартир, количество парковочных мест и прочее. Кроме вашего комфорта это повлияет на ликвидность квартиры в будущем.
Вторичка. Плюсы.
Неоспоримый плюс вторички в том, что она уже построена. Вы покупаете не мечту с глянцевого проспекта, а суровую (или не очень, как повезет) реальность. Можно осмотреть дом, почитать отзывы о домах подобного типа в интернете, познакомиться с будущими соседями. Неплохо прогуляться по району, оценить парковочный потенциал, зайти в местные магазинчики. Собственно, из этого плюса складывается все. Не вижу смысла выделять их как-то отдельно – тут и понятное состояние квартиры и возможность адекватно оценить рыночную стоимость и прочее.
Вторичка. Минусы.
Минусов тоже прилично. Первое – цена. Цена на вторичке стандартно выше, чем на первичке. На данном этапе, возможно, грянувшие изменения (схема работы с застройщиками через счета эскроу) в законодательстве поменяют расстановку сил, но я слабо в это верю. Найдут способы кинуть население обанкротив, к примеру, банк. Буду рад ошибиться на этот счет.
Со вторичкой проще попасть на недобросовестного продавца. Подделывают документы, «забывают» выписать маленьких детишек, успевают продать квартиру нескольким покупателям, даже есть хитрые схемы расторгнуть абсолютно честно заключенную и зарегистрированную сделку по покупке жилья через признание продавца банкротом (при определенных обстоятельствах). Увеличить прозрачность сделки можно наймом опытного риелтора, тщательной самостоятельной проверкой объекта, а так же покупкой квартиры в ипотеку – банк дополнительно проверит эту покупку, так же ее проверить страховая компания плюс к этому страховая застрахует ваши риски потери жилья (обязательно уточняйте в каких случаях).
Сложность сделки – вряд ли вы купите квартиру прямой покупкой. Люди, которые продают жилье боятся потерять деньги, время и прочее и тут же оформляют следующую сделку, дальше тоже люди и у них такие же действия по покупке-продажи жилья. Поэтому в сделке покупки жилья обычно много сделок в цепочке. Что бы ваша сделка прошла успешно, все сделки в цепочке должны пройти успешно. Часто в цепочке возникают сложности, которые не имеют прямого отношения к вам, вы никак на них не влияете, но вся цепочка может развалиться и вы не купите квартиру, даже имея деньги на покупку.
Процент в ипотеку обычно выше, чем на первичном рынке. Так же требуются расходы на оценку жилья, услуги риэлтора. Бывают сложности покупки в ипотеку, если владелец хочет занизить сумму сделки. Такое возникает, если владелец владеет квартирой менее 7-ми лет, продает дороже, чем купил и не хочет платить подоходный налог с разницы от этой сделке. Ипотека требует точного указаний суммы сделки (хотя возможны варианты).
Отделка. Дизайн квартиры в хорошем состоянии уже выбрали за вас. Правда, не всегда это минус=) Если же вы делаете ремонт целиком, то вам придется сносить то, что наваяли старые жильцы, а это и время и деньги.
Ставьте лайки, подписывайтесь=) Пишите ваше отношение к покупке жилья – давайте вместе обсуждать в комментариях. Спасибо