1 июля застройщики перейдут на эскроу-счета – что делать покупателям прямо сейчас? Рассказывает коммерческий директор Sminex Роман Семчишин.
Что такое эскроу-счета?
С 1 июля застройщики перейдут с долевого строительства на проектное финансирование. При строительстве девелоперы смогут использовать только собственные и заемные средства. Деньги дольщиков не будут передаваться напрямую застройщикам, а будут находиться на специальных счетах эскроу в банках.
Эскроу-счета открывают сами покупатели в банке, который предоставил застройщику проектное финансирование на строительство. То есть банк дает кредит застройщику на постройку дома и фактически аккумулирует деньги покупателей квартир в этом доме. После введения дома в эксплуатацию денежные средства с эскроу-счетов перечисляются застройщику либо идут на погашение его кредитных обязательств. (ст.15.5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 25.12.2018).
Возможно, по новым правилам застройщикам будет выгодно продавать как можно больше квартир на этапе строительства. Тогда средства дольщиков на эскроу-счетах позволят девелоперу снизить процент по кредиту. Также есть гипотеза, что и строить быстрее станет выгодно, чтобы быстрее же получить деньги за проданные квартиры. Но это пока гипотезы. Реальных кейсов нет.
Введение новой системы финансирования создает сложности для неопытных застройщиков и сомнительных проектов.
Что изменится 1 июля для покупателей?
Прямо 1 июля для покупателей квартир кардинально ничего не изменится. Летом 2019 года нововведение коснется единичных новостроек. Постепенно число проектов, которые продаются с использованием эскроу-счетов, будет расти. А застройщики при ценообразовании научатся учитывать свои дополнительные расходы, связанные с проектным финансированием. Поэтому ситуация для покупателей ощутимым образом поменяется лишь к концу года, когда проектов с эскроу-финансированием наберется заметное количество и рынок привыкнет к новым условиям.
Поскольку после ввода эскроу-счетов застройщик не сможет напрямую получать деньги от покупателя, условия покупки могут измениться. Например, могут появиться отсрочки до конца строительства, меньший дисконт на начальной стадии стойки, дальнейшее развитие субсидированный ипотеки. Плюс, когда застройщики определятся, сколько им будет стоить использование эскроу, это отразится в прайс-листах новостроек.
Мифы и предположения об эскроу-счетах
Существует мнение, что на проектах с эскроу-счетами стоимость квартир вырастет на 10-20% из-за роста издержек застройщика. Это вполне возможно, поскольку, скорее всего, обновления скажутся на размере дисконта, который застройщик закладывает в стоимость квартир на ранней и средней стадиях проекта. Дисконт никогда не живет сам по себе. Во-первых, уходит риск покупателя потерять деньги и не получить квартиру. Во-вторых, застройщик не получит живые «бесплатные» деньги покупателя.
Когда покупать – сейчас или потом?
Откладывать запланированную покупку квартиры не стоит. Последние два года рынок продаж новостроек активный – хорошие проекты и квартиры быстро находят покупателей. Изменение закона не окажет влияния на эту динамику.
Покупателям новостроек стоит действовать так же, как при других изменениях, например снижении курса рубля, грядущих выборах, объявлении санкций и прочих. Если нужна дополнительная комната, если есть необходимость сменить район или купить квартиру мечты, то нужно это делать сейчас.
Имеет смысл рассматривать покупку жилья в проектах, которые находятся на стадии готовности от 50% и выше и которые будут вводиться в эксплуатацию через год-полтора. После 1 июля такие проекты продолжат продаваться по старой схеме, цена квартир будет эквивалентна ценам в домах, которые только выйдут в продажу, а срок до сдачи окажется вдвое меньше.
Дочитали до конца? Пожалуйста, поставьте лайк.