Казалось бы, количество предложений на рынке жилой недвижимости столь велико, что выбрать квартиру, которая удовлетворяла бы все пожелания к планировке, проще простого. Однако статистика показывает, что многие всё равно стремятся переделать купленное жилье «под себя». Если желание жить в уникальной квартире велико, то, в первую очередь, стоит изучить все подводные камни процесса перепланировки. В противном случае уникальность жилья может обернуться серьезными проблемами, например, при продаже квартиры.
Почему не устраивает построенное
Формат евродвушек хорошо прижился на рынке новостроек и все больше пользуется спросом у покупателей. Просторная кухня-гостиная – отличное место для времяпрепровождения всей семьи. Однако не все застройщики подстроились под спрос, в квартирографии многих ЖК отсутствуют европланировки. В однушке проблему можно решить, перенеся перегородку кухни, при этом уменьшив площадь комнаты, а в двушках можно снести стену с соседней комнатой. Существует вариант и присоединения лоджии к кухне.
Также покупателей часто не устраивает санузел: его размеры или форма, поскольку иногда невозможно установить желаемый набор сантехники. Встречаются и варианты, когда из двухкомнатной квартиры хотят сделать трехкомнатную или наоборот из трехкомнатной просторную двушку.
Кроме того, собственники не хотят видеть в своей квартире площадь, которую нельзя эффективно использовать, для них это дополнительные траты за пустые квадратные метры. Как рассказал директор по маркетингу группы компаний «Ленстройтрест» Ян Фельдман, в объектах класса «бизнес» и выше последние годы даже стала наблюдаться тенденция к снижению средней площади квартиры. Это как раз связано с тем, что люди уже не готовы платить за огромные помещения, которые они не используют при эксплуатации квартиры.
«Покупателям не нравятся «неудобные» размеры помещений. Если в доме есть комнаты площадью менее 10 или более 30 кв. м, в массовом сегменте это вызывает вопросы, как и потери площадей из-за планировки. Сегодня покупатель хочет извлечь пользу из каждого квадратного метра купленного дома», - говорит заместитель генерального директора фи-девелоперской компании «KASKAD Недвижимость» Ольга Магилина.
От слов к делу
Итак, что делать, если квартира полностью устраивает по цене и местоположению, но подкачала планировка – подходящей попросту нет в квартирографии этого жилого комплекса? В этом случае возможны два варианта. Первый – внесение изменений в проект и переделка помещений на стадии строительства, второй – самостоятельное изменение уже готовой квартиры. Разберём каждый из кейсов по отдельности.
Внести изменения в проект можно только, если это монолитный дом со свободной планировкой. Как рассказала генеральный директор компании «РГ-Девелопмент» Татьяна Тихонова, такая перепланировка повлечет за собой внесение изменений в проектную документацию и последующую необходимость прохождения экспертизы. Для застройщика это очень трудоемкий и длительный процесс, поэтому он соглашается далеко не всегда.
«Если есть какой-то вариант, устраивающий «в основном», но требующий внесений в планировку, - следует обсудить это все до покупки и, тем более, до строительства, - советует Ольга Магилина. - Сейчас на рынке присутствует целый ряд компаний, готовых своевременно внести изменения в базовые планировки своих проектов. Они предоставляют услуги проектировщиков по адекватной цене, а зачастую – даже и вовсе без дополнительной платы».
Перепланировка в готовой квартире
Самостоятельно перепланировать квартиру можно только после получения свидетельства о собственности – бюро технической инвентаризации принимает документы о перепланировки только на основании этого документа. Тем не менее, до получения ключей и всех необходимых документов можно уже разработать проект перепланировки, исходя из плана квартиры по проектной документации новостройки.
«Готовый проект перепланировки сдается в БТИ. При этом надо учитывать, что не допускается перенос несущих конструкций, изменение расположения влажных помещений, изменения фасадов, присоединение лоджии к квартире – её утепление и перенос отопительных приборов, - рассказывает Петр Кветный. - Если требуются более серьезные изменения, то необходима разработка проекта и согласование его с проектантом дома. Прежде чем начать заниматься перепланировкой квартиры, следует подумать об эргономике, стоимости затрат и что это в конечном итоге дает».
Перепланировка, как опция от застройщика
Со временем многие застройщики адаптируются к потребностям покупателей, даже довольно специфичным, и предлагают более широкий выбор планировок, своеобразные квартиры-трансформеры, в которых возможны несколько типовых вариантов размещения перегородок. Некоторые идут ещё дальше. Как рассказал заместитель директора по маркетингу компании «Мегалит - Охта Групп» Илья Пасак, для проекта «Приморский квартал» они обратились в архитектурную студию с просьбой представить свое видение перепланировок для ряда квартир.
«Покупатели могут воспользоваться готовым решением, которое легко воплощается в жизнь и соответствует нормативам. Мы предположили, что в одной и той же квартире могут быть реализованы разные сценарии проживания. Например, однушка подходит и для одного взрослого, и для пары, но в каждом из этих случаев будут актуальны свои решения. После осмысления различных сценариев и поиска оптимальных решений появились специальные дизайнерские планировки, которые сейчас можно найти на сайте жилого комплекса наряду с планировками от застройщика. Их разработкой для нашего комплекса занималась студия Федора Миронова», - рассказал представитель девелопера.