Собственники одной из квартир в Московской области сделали перепланировку. Управляющая компания (УК) узнала об этом и попросила предоставить документы, подтверждающие, что перепланировка законна. Однако собственники этого не сделали. Тогда представители УК потребовали пустить их в жилое помещение для проведения осмотра внутриквартирного оборудования. Владельцы квартиры позволили сотрудникам УК осмотреть квартиру, но не полностью, что не устроило управляющую компанию. Поэтому она обратилась в суд.
Позиции сторон и решение суда первой инстанции
Управляющая компания требовала предоставить доступ во все помещения квартиры для осмотра технического и санитарного оборудования с целью обеспечить надлежащее обслуживание инженерных систем. Кроме того, по сведениям УК, из-за перепланировки могла измениться площадь отапливаемого помещения в квартире. Но по мнению владельцев жилья, квартира является их частной собственностью, а значит, предоставлять доступ в жилище они не обязаны.
Суд первой инстанции, рассматривая дело, напомнил, что бремя содержания помещения действительно лежит на собственнике. Вместе с тем, управление многоквартирным домом предполагает обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, включая контроль за исправностью инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования (ст.30, 161 ЖК РФ).
Более того, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг потребитель обязан пускать представителей исполнителя (в данном случае – УК) в свое жилое помещение для осмотра внутриквартирного оборудования в заранее согласованное время, но не чаще 1 раза в 3 месяца. Это необходимо для проверки и устранения недостатков предоставления услуг, а также выполнения ремонтных работ. В итоге суд принял решение в пользу УК и обязал собственников обеспечить доступ в квартиру (Решение Красногорского городского суда Московской области от 24.08.2017 N 2-3212/2017~М-1282/2017).
Апелляция и ВС
Владельцы квартиры оспорили указанное решение. Судебная коллегия апелляционной инстанции пришла к выводу, что наличие перепланировки в квартире – это недостаточное основание, чтобы требовать ее осмотра. Аварийных ситуаций не было, жалоб от соседей не поступало, и вообще в тех помещениях, куда не попали представители УК, нет технического и санитарного внутриквартирного оборудования. Речь, кстати, шла о жилой комнате, кухне и лоджии (Апелляционное определение Московского областного суда от 17.01.2018 по делу N 33-1947/2018). То есть когда собственники не пустили к себе домой представителей УК, они ничьи права не нарушили.
А дальше за дело взялся ВС. И он не согласился с подходом апелляционного суда. ВС в своем определении сослался не только на нормы ЖК РФ, но и на нормы Градостроительного кодекса. В соответствии с ними для целей обеспечения безопасности зданий должен проводиться их эксплуатационный контроль, который включает в себе периодические осмотры систем инженерно-технического обеспечения. К тому же, как отмечал суд первой инстанции, исполнитель коммунальных услуг вправе требовать допуска в квартиру 1 раз в 3 месяца, а потребитель услуг обязан его в эту квартиру пустить (пп. «б» п.32, пп. «е» п.34 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354).
В итоге ВС пришел к выводу, что требования по техническому обслуживанию относятся как к многоквартирному дому в целом, так и к объектам систем инженерно-технического обеспечения, включая внутриквартирное оборудование. А определенное техническое состояние такого оборудования является условием предоставления коммунальных услуг собственникам конкретной квартиры. Поэтому УК была вправе требовать допуска своих сотрудников в квартиру в силу закона – для профилактики и предупреждения аварийных ситуаций (Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 07.05.2019 N 4-КГ19-6).
Позиция ВС в определенном смысле развязывает руки представителям УК. И хотя по своей воле на порог их вряд ли кто-то пустит, через суд они все же могут этого добиться.