Покупка жилья. Часть 1. Основные этапы покупки жилья?
Этап первый: поиск подходящих вариантов
Проблема состоит в том, что в нашей стране отсутствует единая база данных выставленного на продажу жилья. Именно поэтому процедура поиска отнимает слишком много времени. В качестве основных источников информации, как правило, используются печатные издания и интернет-ресурсы.
Следует отметить, что значительная часть размещённых там данных либо носит устаревший характер, либо попросту недостоверна. Существует практика, когда недобросовестные сотрудники агентств недвижимости публикуют как можно больше объявлений только для того, чтобы привлечь клиентов. Благо, что за недостоверность подобной информации у нас никто ответственности не несёт.
Этап второй: анализ конъюнктуры рынка
Для того чтобы сориентироваться в ценах, следует тщательно изучить максимальное количество предложений в данном регионе. Особенно эта касается жилья со вторичного рынка. Если же речь идёт о «первичке», то объектом повышенного внимания должна стать надёжность девелопера. Как бы там ни было, но специалист разберётся во всех тонкостях намного быстрее.
Этап третий: оценка состояния квартиры
Далее следует провести визуальный осмотр приглянувшегося жилья. При этом акцентируется внимание на следующих моментах:
• состояние инженерных систем и коммуникаций;
• материалы, использованные при строительстве;
• качество инфраструктуры;
• месторасположение объекта (вплоть до ориентации по сторонам света);
• наличие ремонта;
• такие юридические моменты, как наличие/отсутствие обременений, перечень владельцев, на каких основаниях возникло право собственности и многое другое.
Этап четвёртый: заключение предварительного договора и залог
В результате переговоров стороны конкретизируют условия проведения сделки. Кроме того, стороны подтверждают свои намерения путём внесения залога в виде аванса (или же задатка). И то, и другое по своей сути являются залогом, однако есть существенное различие: в случае, если сделка не состоится по вине покупателя, задаток подлежит возврату, а аванс – нет.
Если же виновником срыва сделки является продавец, то, как правило, аванс возвращается покупателю в размере 100% от внесённой суммы, а задаток – в двукратном размере.
Этап пятый: определение юридической чистоты объекта
Наверное, для дилетантов данный этап – один из наиболее сложных, поскольку требует наличия специфических знаний и кое-какого опыта. Обычно такая проверка предполагает:
• оценку дееспособности продавца;
• определение наличия/отсутствия неузаконенной перепланировки;
• проверку оснований возникновения права собственности;
• получение перечня лиц, зарегистрированных по этому адресу;
• наличие/отсутствие обременений;
• оценку рисков, того что договор купли-продажи будет признан недействительным;
• проверку наличия/отсутствия налоговой задолженности и долгов за услуги ЖКУ и т. д.
Этап шестой: документальное обеспечение
О документах, которые требуются от продавца квартиры, материалов публикуются достаточно. Здесь всё зависит от обстоятельств проведения сделки.
А вот если покупатель состоит в браке и в дальнейшем не будет являться владельцем, ему необходимо заручиться письменным согласием супруги/супруга. Документ в обязательном порядке заверяется нотариусом. Или же написать заявление о том, что брачные отношения отсутствуют.
Этап седьмой: подписание договора купли-продажи
Подписание договора купли-продажи – ключевой момент сделки. Во избежание неправильного толкования его положений и двусмысленностей, помимо существенных условий, следует чётко определить следующее:
1. порядок возмещения убытков одной из сторон, возникших по вине другой (признание сделки недействительной и пр.);
2. алгоритм и сроки проведения взаиморасчётов;
3. переход права собственности;
4. сроки освобождения жилплощади.
Этап восьмой: регистрация договора в ФРС
В ФРС в обязательном порядке подлежат регистрации следующие виды сделок с недвижимостью:
1. долевого участия;
2. дарения;
3. купли-продажи.
Как правило, процедура занимает от одного до двух месяцев, хотя законом установлены несколько иные сроки: до 18 дней – при покупке квартиры и до 30 – при покупке загородной недвижимости. Процедура платная, её стоимость составляет 1 000 р.