Завершаем тему просмотра квартиры и вот вам заключительные 4 правила.
7. Почти допрос, но дружественная беседа
Именно так выглядит формула идеального просмотра:
Вы ведете дружественный допрос продавца относительного каждого аспекта продажи его собственности.
Здесь «дружественный» означает лишь то, что даете продавцу возможность поменяться с вами ролями. Никакого панибратства и никаких диктаторских замашек.
Вы просто задаете много прямых вопросов и коллекционируете ответы продавца. Примерное распределение количества ваших вопросы продавца и продавца вам должно быть приблизительно 4 к 1. На четыре ваших вопроса (и четыре ответа собственника) вы отвечаете на один вопрос.
Так что готовьте вопросы и ведете беседу с продавцом на просмотре квартиры. Почти как следователь при допросе подозреваемого.
8. Все учитывается
Глобальная заповедь, о которой стоит вспоминать на любой этапе покупки квартиры своей мечты.
Любое действие, недействие, слова, жест, движения тела или какой-либо его части может сыграть важнейшую роль в вашем успехе.
Ровно тоже самое касается и продавца. Все учитывается.
Слабость на просмотре, мелкая и незначительная, может привести к поражению на переговорах по авансу. Легкое одобрение кивком головы может стоить вам сотни тысяч рублей. А случайно оброненная фраза продавца на просмотре квартиры может быстро оказаться вашей глобально победой в итоге.
Поэтому не позволяйте себе приезжать на просмотр в разобранном физическом и психологическом состоянии.
Некоторые из вас, уверен, в этот момент торжественно улыбнулись. Ну да, после рабочего дня я еду на просмотры, а мне надо быть «свежачком». Ага, как же.
Да, вам надо приезжать на показы сконцентрированным и в очень боевом настроении. Иначе, на фоне усталости, вы точно не сможете вести беседу на просмотре.
И, скорее всего, вы дадите продавцу огромные шансы на победу по условиям сделки в дальнейшем, просто сделав какую-нибудь маленькую глупость. Вы даже можете не вспомнить о ней потом, но продавец уже превратил вашу ошибку в свое преимущество.
Кстати, наоборот тоже работает. Многие покупатели стремятся посмотреть квартиру первыми. И это было актуально для рынка продавца.
Сегодня правила игры поменялись и вероятность того, что люди, смотревшие квартиру до вас, внесут аванс до вашего просмотра с каждым месяцем стремится к нулю.
А вот главный плюс последнего просмотра в конце дня огромен. Уставший после череды покупателей продавец уже не сможет также ловко и уверенно контролировать свои реакции на ваши вопросы и замечания.
Это позволит вам получить гораздо больше ценной информации по сравнению с вариантом, когда вы смотрите квартиру первым.
9. Первое впечатление важно
Квартиры, как и человека, вы будете встречать «по одежке». И первое впечатление может стать ключевым в последующие оценки данной квартиры с точки зрения «идеальности» для вас.
Есть множество научным работ и более попсовых книг, которые доказывают (пусть и с некоторой долей удачи), что наша интуиция способна в большинстве случаев спасать нас от проблем.
И чем крупнее потенциальная проблема, тем больше вероятность, что ваша интуиция права.
Вряд ли стоит прислушиваться к вашему шестому чувству по поводу, скажем, сорта хлеба, который стоит подать к ужину.
А вот степень «идеальности» квартиры ваша интуиция может оценить довольно точно. Причем сделает это в первые секунды, как только вы переступили порог продаваемых квадратных метров.
Только вот услышать тонкий голосок вашего внутреннего ментора довольно таки сложно. Особенно когда вы на спаде эмоционального настроя или приболели.
Но помните – ваша интуиция прежде всего оберегает вас от проблем!
И если вы «чувствуете», что с квартирой «что-то не так», то, скорее всего, это не ваша квартира.
А вот если интуиция кричит «бери эту квартиру, она точно твоя», я бы все равно поостерегся делать поспешные выводы. Ибо призывать сделать что-то наше настоящее внутреннее чувство не умеет.
А то, что звучит в голове как интуиция и кричит «надо хватать», так то жадность, страх, завышение самооценка и еще пара-тройка качеств, которые лучше припрятать до окончания процесса покупки квартиры.
10. Продающаяся квартира больше, чем расположение, ремонт в ней и мебель
Last but not least. Ваше туннельное мышление, которое непременно включится в процессе просмотров, быстро соорудит вам картину мира, которая будет неполной. И в этой картиной мира вы забудете все, о чем вы читаете сейчас.
Перед вашими глазами будет лишь квартира, а в голове крутиться цифры цены в рекламе этой недвижимости.
В этот момент вы должны себя одернуть. Ведь квартира на продажу не есть та самая квартира, которая не выставлена на рынок. Как только квартиру начинают рекламировать, в числе определяющих параметров этих квадратных метров начинает попадать такие критерии, как качество соседей слева, справа, снизу, сверху, дата прошедшего (или будущего) капитального ремонта дома.
Документы на квартиру, юридическая история (она же история перехода права собственности на данную квартиру начиная с даты постройки дома или с 1991 года).
Сюда же – квартиры-аналоги, которые вы рассматриваете для приобретения. Ваша схема финансирования покупки («свободные» ли у вас деньги, берете ли вы ипотечный кредит или одновременно продаете свою недвижимость), ваши сроки приобретения и сроки, в которые нужно уложиться продавцу. Мотивы продавца, побудившие выставить эту недвижимость на продажу.
Наличие или отсутствие риэлтора у продавца. Что за человек этого агент? Что за компанию он представляет? Эксклюзивный ли договор у собственника и агентства? Чем плохо данное агентство недвижимости для вас, как потенциального покупателя?
И это только параметры, характерные почти для любой покупки квартиры. Прибавляем сюда специфические показатели, которые сильно варьируется от объекта к объекту, и вот вас уже около двадцати критериев, которые стоит учитывать в оценке привлекательности просматриваемой квартиры.
Сложно? Возможно. Но если в голове вы будете держать только параметры «состояние квартиры», «цена», «расположение», вы с вероятностью 100% упустите что-то, что потом сыграет с вами злую шутку. Или все будет еще серьезней.
Так что при просмотре не спешите мерять теми критериями, на которые упирает продавец и с легкостью подхватывает ваша жадность, чрезмерное самомнение и принцип «все обойдется».
–––––––––-
Последние три выпуска мы разорали 10 основополагающих правил просмотра квартир, продающихся на вторичном рынке недвижимости.
Уверен, они помогут вам получать от просмотра квартир настоящие результаты – правильные впечатления, поводы для будщего торга с продавцом и понимания потеницальных опасностей, который таит в себе тот или иной вариант.