Девелопмент - это предпринимательская деятельность, связанная с созданием, реконструкцией, изменением существующего здания или земельного участка, которая приводит к увеличению его стоимости.
Это не просто реализация или изменение проекта, но и акцент на рост стоимости. В случае с торговой недвижимостью, это означает либо получение арендного дохода, которого раньше не было, либо его увеличение.
Направления девелопмента:
Завершение долгостроев
Иногда по юридическим, финансовым или строительным проблемам приостанавливают строительство объекта. Компания-девелопер, реализующая проект, решает появившиеся вопросы и доводит объект до ввода в эксплуатацию.
Строительство новых объектов
В случае, если есть только земельный участок и идея, как его развивать, то это потенциальный проект для девелопмента. Как и в реализации долгостроев, компания-девелопер решает все вопросы, чтобы реализованный проект стоил больше, чем будет потрачено на его реализацию.
Покупка недооцененных объектов
Иногда торговые объекты сдаются ниже рыночной стоимости. Задача девелопера, найти такой объект, купить его по заниженной (из-за не высокой доходности с аренды) стоимости и сдать в аренду дороже. Девелопер здесь должен быть настолько компетентен, что понимает, что объект недооценен.
Увеличение доходности существующих объектов
Иногда нужно изменить сам объект недвижимости: вставить витражные окна, провести перепланировку, освоить неиспользуемые площади, чтобы объект стал приносить больше прибыли. Таким образом, задача девелопера, провести изменения объекта так, чтобы доходность арендаторов увеличилась и арендные платежи, соответственно, выросли.
Как девелопер находит такие проекты?
Чтобы воплощать в жизнь объекты с высокой рентабельностью (прибыль>инвестиции), девелопер:
- знает стратегии развития и оценки объектов или земельных участков;
- использует все источники информации: от личных знакомств до искусственного интеллекта;
- умеет правильно прогнозировать потенциал объекта.
Для этого девелоперу нужны:
1) Навыки реализации проекта;
2) Работа с перспективными арендаторами;
3) Умение вести переговоры с продавцами и арендаторами недвижимости;
4) Умение оценивать объект с точки зрения доходности арендатора.
Давайте немного подробней расскажем про то, как проходит оценка.
Как оценивает проект девелопер?
Чем больше по размерам проект торговой недвижимости, тем большее количество проверок и оценок девелоперу нужно провести. Вот краткий перечень вопросов, на которые он ответы:
- Юридические аспекты. Законность прав собственника, полученных согласований и разрешений, обременения объекта и т.д.
- Технические аспекты. Наличие необходимых коммуникаций в нужном объеме, выполнимость строительных норм, возможность реконструкции, перепланировки и т.д.
- Маркетинговые исследования. Уровень конкуренции, потенциал покупательского спроса, уровень доходов населения, варианты Арендаторов и т.д.
- Человеческий фактор и ресурсы. Необходимые компетенции, готовность и желание всех участников процесса для реализации, наличие необходимых кадров в определенное время и т.д.
- Финансовые расчеты. Стоимость проведения нужных сделок и согласований между участниками, стоимость строительства, расходы на текущую эксплуатацию объекта, расходы на собственный персонал и т.д.
Каждый из вопросов оценивается не только с точки зрения возможностей, но также и со стороны возможных рисков. Это позволяет не заниматься проектами, которые либо не смогут быть реализованы, либо будут иметь меньшую доходность, чем требуется. Если на всех перечисленных этапах нет нерешаемых вопросов, а также показатели доходности и рисков устраивают девелопера, он приступает к реализации проекта.
Реализация девелоперских проектов
Девелопер может организовывать проект таким образом, чтобы его исполнение проходило максимально эффективно. Для этого выстраивается полный список необходимых задач, связи между задачами: какие-то задачи можно выполнить только закончив предыдущие, а какие-то можно выполнять параллельно.
ЦЦикл реализации проекта
У каждого девелопера может быть организован свой порядок. Объекты ГК Отелит проходят именно такие стадии, прежде чем Вы можете его арендовать и начать зарабатывать.
Управление готовым проектом
После того, как объект был введен в эксплуатацию, сдан в аренду и пошли первые платежи аренды, работа девелопера не заканчивается.
Далее девелопер следит, чтобы арендаторы не съезжали, чтобы внешние факторы не влияли на доходность арендатора, поддерживает объект в должном техническом состоянии, и т.д. В любом случае, необходимо решать вопросы по формированию дохода:
1) Техническое и внешнее состояние. Проводит текущий ремонт внутри и снаружи объекта; осуществляет клининг и уборку, борьбу с вредителями.
2) Поиск партнеров. Замена арендатора, в случае расторжения договора. Поставщики для обслуживания объекта: клининг, вывоз мусора и др.
3) Юридическое сопровождение. Переоформление договоров аренды; права собственности собственников. Продление договоров аренды земельного участка, выкуп земельного участка.
4) Финансовый и бухгалтерский учет.
5) Маркетинг.
Далее, если рентабельность объекта не устраивает нас, либо мы видим перспективу вложения денежных средств в новые, более выгодные проекты, то объект продается