В прошлом месяце я рассказал о судьбе коттеджного поселка эконом класса с кучей амбициозных планов. Тогда реализация проекта разбилась о тяжелую экономическую обстановку в РФ.
Но время не стоит на месте, и повторить проект американской мечты в виде коттеджного поселка закрытого типа решили другие люди. Сам проект небольшой, рассчитанный на 35 строений. Закрытая территория с двумя въездами и возможно детской общей площадкой. Коммуникации все центральные. Построили первые 15 объектов быстро, вероятно начали осенью, а основные работы велись зимой, чтобы сэкономить на рабочих.
Ознакомившись с сайтом и с тем, что там написано на сайте, я подумал: «Вот они, нормально построенные дома, по нормальным проверенным технологиям». Цены демократичные – 4 млн. руб. за дом с 10 сотками земли и 3.6 млн. за секцию в таунхаусе (дуплекс) и с землей 4-5 соток. Внутри штукатурка стен машинным типом и разводка электрики.
Что написано на сайте? Фундамент – лента глубиной 1.8 метра. Стены из газобетона толщиной 400 мм (625*400*250 мм) на тонком шве клеевого раствора 1-3 мм. С обязательным армированием 2-мя стержнями 8мм через каждые 4 ряда. На кровле: мембрана Тайвек, контрбрус в 50 мм, утеплитель Rockwool лайт батс, пароизоляция из полиэтиленовой пленки в 150 микрон, стропильная система из досок 200х50 мм. Читая описание к объектам, я уже был в предвкушении идеально построенного дома по всем технологиям.
Поехал на осмотр и устал ехать. От города коттеджный поселок оказался на расстоянии порядка 30-35 км. по “так себе” дороге. Сама коттеджная застройка находится в какой-то мини индустриальной зоне в купе с СНТ. Дорога к самому поселку заканчивается уже в 1 км. до него и появляется грунтовка с разбитыми плитами. Рядом работающая по праздникам взлетная полоса, которая работает по выходным и в 200 метрах от пятна застройки действующая железная дорога. Итого, городскому человеку туда ехать на автомобиле долго, а без автомобиля там делать вообще нечего.
Внутри дороги отсыпаны асфальтовой крошкой, что конечно большой плюс. Но асфальта там не будет, если только жильцы не скинутся на него потом.
Дома внешне красивы, настораживает только окно на коньке. При заходе внутрь, сразу бросается в глаза толщина стен, которая как оказалась не 400 мм как заявлено. Сверху проемов и окон использован пруток, врезанный в газоблок. Даже не уголок с двух сторон, как делают многие, а пруток посерединке. Ладно, косяк, но не критичный.
Осматриваю стены и не пойму, почему стены чистые, не в цементе, а потому, что блоки оказались на пене. Расспрашиваю по чуть-чуть застройщика и спрашиваю, почему у коробки, которой всего полгода, так много трещин в блоках, а все просто, пена была закуплена, а геометрия у блоков далека от идеалов. Соответственно, каждый ряд надо было шлифовать перед склейкой пеной до ровной поверхности, а не как в случае с раствором (клеем), ровнять за счет раствора. Узнали это все в момент кладки и назад ходу уже не было. Но отдать должное, склейка пеной хорошая. Пена проникает до полусантиметра в газоблок и держит лучше раствора (клея).
На втором этаже косые окна вообще сделаны на известной в народе “Самонесущей кладке”, даже на половину без прутков. У будущих владельцев с такими окнами будет в дальнейшем проблемы.
Что касается армирования кладки, то простенький металлодетектор не нашел армирования. Тут или армирования нет или оно не из металла.
Пароизоляция как выяснилось везде не как заявлена полиэтиленовая пленка, а дешевый Изоспан B.
На крышу залезть не удалось, посмотрел только через чердачный проем. В домах конек не опирается ни на что – т.е. в воздухе. Опора только на мауэрлат, благо под ним бетонный армопояс. Но не представляю, как это в двухскатной крыше нет опоры на коньке. Благо есть хотя бы сверху затяжки (ригеля).
Гидроизоляция на кровле в домах оказалась не тайвеком, а изоспаном и без 50 мм контрбруса. Изоспан в очень плачевном состоянии, везде порван и через пару лет ветер его вовсе разорвет. В таунхаусах гидроизоляция другая и покачественнее на вид – возможно Тайвек. Конек в таунхаусах с опорой на потолок 2-го этажа, а балки потолка 2-го этажа лежат не на армопоясе, а просто на газобетоне. Зимой кровля передаст нагрузку на несколько балок потолка 2-го этажа и вопрос времени, когда там появятся трещины.
Рядом с коньком полноценная стена и почему не оперли конек на стену – не понятно.
В описании написано, что все дерево антисептировано. На деле, антисептика нет, кора на стропилах и обрешетки присутствует и дерево почти в 50% в грибке. Т.е. как предположение, монтаж кровли и хранение леса проходило в мокрую погоду, в несезон, вероятно по весне.
На некоторых домах потрескалась и отвалилась штукатурка типа Кароед. Вероятно, фасадную штукатурку наносили в дождь или в минусовую температуру. Это больше мелкие недочеты.
Непонятным осталось утепление пеноплексом фундамента (цоколя). Если ленточный фундамент на глубину 1.8 метра, то зачем утепление. Т.е. возможно фундамент далеко не ленточный или малозаглубленный, но это только предположения.
В целом, можно сказать, что данная коттеджная застройка эконом-класса будет интересна больше пенсионерам и людям, которые захотят что-то типа загородного дома. Распродавать объекты будут очень долго, даже не смотря на демократичный ценник. Видно, что сам застройщик хотел сделать грамотные дома, но что-то как всегда пошло не так... Более того, даже если дома были бы построены идеально, всеравно все сводит на нет само место поселка. Но я буду следить за поселком и как-нибудь отпишусь, о его дальнейшей судьбе.