Конечно, эти советы не являются единственными, на которые стоит опираться. Но они значительно помогут иностранцу, который планирует приобрести кондоминиум в Таиланде
Одним из наиболее частых условий приобретения кондоминиума является следующее: «Иностранцы могут купить недвижимость без права собственности на свое имя».
При этом предложении многие иностранные инвесторы предполагают, что остальная часть деталей, предоставленных автором, может быть юридической тарабарщиной или тонко завуалированной попыткой отстоять свои интересы.
На самом деле, есть довольно много факторов, которые вы должны знать, прежде чем начать охоту на кондоминиум в Таиланде.
1. Только 49% регистрируемой площади кондоминиума может быть продано иностранцам
В Бангкоке это вряд ли существенно. Большинство покупателей и владельцев кондоминиумов в Бангкоке — тайцы. Даже в кондоминиумах, популярных у иностранцев, основная часть недвижимости принадлежит тайцам. Вы можете спросить, почему это правило вообще существует. Но во многих азиатских странах существует страх, что иностранцы поработят местных жителей. Правительство пытается держать экспатов «под контролем» с помощью чисел и процентов.
В других местах – Пхукете, Паттайе, Ко Самуи, Чиангмае и Хуахине — вы должны проконтролировать, что покупаете позволенную вам «квоту» недвижимости.
2. Банки часто говорят, что дадут финансирование даже иностранцам. Но в итоге не дают
Я говорю на основе личного опыта и опыта моих клиентов. Чтобы купить первый кондоминиум в Таиланде, мне пришлось взять кредит в «HSBC», который затем был переоформлен в тайском банке. Мой кредит должен был быть в иностранной валюте, потому что для того, чтобы купить кондоминиум, необходимо отправить иностранную валюту в Таиланд из-за рубежа. Только таким образом создаются «формы валютных операций», позволяющие зарегистрировать право владения иностранцу в Земельном управлении. Банкам так проще обеспечить ипотеку.
Тайские банки не любят иностранцев так, как всегда существует фактор риска и банки не хотят тратить свое время на погоню за иностранными активами. Очень высокий процент иностранных покупателей платят наличными, что хорошо для стабильности этой части рынка кондоминиумов.
Не стоит соглашаться на предложения банков. Имейте в виду, что банки ищут клиентов для того, чтобы сохранить свой бизнес в Таиланде. Они скорее отдадут предпочтение иностранцу, женатому на гражданке Таиланда, чем человеку без заинтересованности в стране. Еще один вариант получения кредита – наличие ранее приобретенной недвижимости в королевстве.
3. В настоящее время в Бангкоке существует избыточное предложение кондоминиумов. Доходность аренды традиционно низкая по сравнению с Гонконгом и Сингапуром
Кондоминиум в востребованном районе может быть прибыльным. Его можно сдавать в аренду. Привлекательная недвижимость обладает следующими характеристиками: 24-часовой супермаркет в подвале торговой зоны и десятки ресторанов. Недвижимость в спальном районе многие месяцы может простаивать без арендодателей даже, если арендная плата будет снижена наполовину от рыночной цены.
Еще одна особенность — власти пристальнее следят за налоговыми декларациями. Не только за подоходным налогом с физических лиц, но и за «налогом на бизнес». Необходимо ежемесячно уплачивать 12,5% налога за сдачу квартир в аренду. Эти траты необходимо учитывать при расчёте инвестиций в кондоминиум. Многие инвесторы сталкиваются с тем, что их фантазии не соответствуют реалиям.
4. Вы не будете иметь никакого права голоса в кондоминиуме, которым владеете
Если вы не скупите более половины прав голоса, закрепленных за единицами во всем здании, вы будете меньшинством в таких вопросах, как повышение аренды. Вы не сможет голосовать за правила капитального ремонта, за изменение правил, положений и общих решений по техническому обслуживанию. Даже не стоит представлять, что вы стоите на собрании совладельцев, озвучивая свое мнение и каким-то образом продвигаетесь в «изменении» направления управления зданием. Способ управления зданием сводится к тому, как разработчик структурировал собственность и планирует ли разработчик самостоятельно управлять недвижимость. Единственный выход — передать управление активом на аутсорсинг авторитетной или не очень авторитетной управляющей компании.
Ситуацию с владением коммерческой недвижимости в Таиланде можно сравнить с владением элитным автомобилем. Содержать «Ferrari» на Пхукете – непростое дело. Тут совершенно нет авторизированных сервисных центров, и состояние дорог в этой провинции однозначно требует внимания.
5. Не верьте слухам
Фальшивые СМИ нам не нужны, не так ли? Если вы видите глянцевую рекламную брошюру и вам сказали, что «застройщик обязан выполнить свои обещания по закону» – будьте осторожны. Например, я купил кондоминиум в Таиланде, под которым каждому покупателю должен был быть предоставлен «частный винный погреб с личным безопасным местом для хранения винных бутылок». Удивительно, но известный застройщик, в итоге предоставил незаполненный дешевый деревянный шкаф со стеклянными дверями. Он стоял в коридоре между бассейном и тренажерным залом. Если бы вы захотели поджарить яйцо в этом «винном шкафу», то это, скорее всего, было бы возможно.
На самом деле, я получил приличную квартиру, несмотря на нереализованные обещания. Однако вам часто придется идти на компромисс, когда в более регулируемых и контролируемых юрисдикциях вы этого не сделаете. Компромисс — это очень распространенное слово в тайском сообществе, его необходимо учитывать в бизнесе и при покупках.
6. Будьте готовы к перепродаже
Если вы покупаете кондоминиум в Таиланде как «иностранец» и платите наличными, то вы можете купить свою квартиру через иностранную компанию, а компанию позже продать. Это стоит делать только в том случае, если затраты на создание и обслуживание иностранной компании разумны, а компания, которую вы создали, «продаваема» и привлекательна для других. Вы не должны покупать компанию, чтобы «избежать уплаты налогов». Тем не менее, вы можете создать такую структуру, заплатить налог на покупку и впоследствии распоряжаться вашей компанией так, как вы считаете нужным, при условии, что покупатель готов ее купить. Если такая компания получает доход от аренды, то платить налоги вам не придется. Сдача недвижимости в аренду не считается в Таиланде заработком даже, если вы сдаете компанию в аренду иностранцам.
Автор статьи — Десмонд Хьюз. Он управлял и владел 2 юридическими фирмами в Азии в течение 14 лет. Он инвестирует в недвижимость в Таиланде, во Вьетнаме и в Индонезии, работает с клиентами по всей Азии и на других рынках. Хьюз обладает несколькими объектами недвижимости, что делает его экспертом в этой отрасли.
Источник: The Thaiger
Перевод: Анна Бойко
