С новой очевидностью.
Ох уж это страшное слово - ипотека. Звучит почти как пожизненная каторга, а то и рабство. В лучшем случае - просто грабёж. Если взяли ипотеку, то считайте вся ваша жизнь расписана и вы больше не сможешь жить для себя. Будете работать как ломовая лошадь, не осмелитесь поменять работу, будете терпеть все унижения начальства, оставаться сверхурочно. Забудете о личной жизни, об отдыхе и развлечениях на несколько десятилетий. Да банк ещё может отобрать жильё при малейшей просрочке. Не бери ипотеку!
Но какая альтернатива? Если своего жилья нет и никто не пустит пожить за спасибо, то придётся жильё снимать. И не 20-30 лет. А всю жизнь. Точно так же вкалывать на работе, точно так же ограничивать себя во всем, бояться увольнения, терпеть начальника самодура и рвать жилы, но без шансов получить собственное жильё через 20-30 лет. Самый большой плюс ипотеки в том, что ипотека рано или поздно заканчивается. А аренда может быть с вами навсегда. Правда аренда немножко дешевле.
Думаю об этом знают все и я никому не раскрыл глаза. А теперь приготовьтесь. Дальше ваш взгляд на ипотеку может измениться навсегда).
Почему-то, мы привыкли считать, что ипотека одинаково страшна в 1-й и 30-й год. Что раз сегодня приходится отдавать всю зарплату, то и через 30 лет придётся отдать всю зарплату для последнего платежа. А переплата за 30 лет составит в 3 раза. Ну ведь чистое мошенничество, покупаешь одну квартиру по цене 3х. Пошёл так покупать однушку за 3 миллиона, через 30 лет отдашь 9 миллионов. Банки небось в деньгах купаются с такими процентами.
Однако, вся эта иллюзия злобного заговора разбивается вдребезги, если мы вспомним о такой очевидной вещи как инфляция. Например в 2019 году, Центральный Банк РФ прогнозирует годовую инфляцию до 5,2%. И если вы взяли ипотеку под 10% годовых, то можете смело делить интерес банка пополам. Уже через год, сумма основного долга обесценится на 5,2%. А ваша чистая переплата составит менее 5%. За 30 лет банк получит с вас стоимость уже не 3, а только 2 квартир. В итоге одну квартиру сожрёт инфляция, одну получите вы и одна достанется банку.
Но это самый благоприятный вариант… для банка. Возможный только в случае непрерывной 30-летней стабильности. Ни на что лучшее, он рассчитывать не может. А вы можете. Для вас открывается целый горизонт возможностей.
Если вы взяли ипотеку в рублях. То стоит вспомнить о слабости нашей национальной валюты. С 91-го года рубль резко падал больше 10 раз. А при так называемой стабильности Путина, рубль проваливался ещё два раза. С 23 рублей в 2008 и до 63 рублей за доллар сейчас. То есть почти в 3 раза за 11 лет. А учитывая текущую ситуацию в экономике, ждать от рубля стабильности и тем более укрепления, было бы крайне опрометчиво. Рубль будет слабеть и дальше. Не скажу когда и на сколько. Но могу дать гарантию близкую к 100%, что это неизбежно. Проблем накопилось слишком много.
Но мы отвлеклись. Что если бы вы взяли рублёвую ипотеку в 2008 году? Это значило бы, что к 2019 году, ваш долг обесценился бы в 3 раза только за счёт девальвации рубля. Если ваши доходы будут в долларах или евро, то это просто джек-пот.
А вот брать валютную ипотеку, это должно быть официально признанно формой извращения. Сейчас конечно это ясно всем. Оказавшиеся на улице валютные ипотечники – доказательство красноречивее любых слов. Все эксперты говорили, что они глупые, что валютную ипотеку нужно брать когда доходы тоже в валюте… В общем эти эксперты тоже не далеко ушли. Ну как можно брать кредит в более сильной валюте, когда можно набрать в слабой и рискованной? Это всё равно как отказаться от возможности сгорания долга. Ну глупо же! Если бы в России выдавали кредиты в зимбабвийских долларах, то я бы всем порекомендовал брать в долг только в зимбабвийских долларах, так как на их фоне, рубль выглядит сверхнадёжной валютой.
Валютная ипотека становится извращением вдвойне, учитывая процентную ставку. Как правило, она только на 2-3% ниже рублёвой.
Можете мне возразить, что большинство получают зарплату в рублях. Она тоже обесценится. Какая тут радость, что долг обесценился, если всё равно придётся отдавать всю зарплату? И вы будете правы, ну где-нибудь годик. Ведь девальвация может подталкивать инфляцию. В 2008 году инфляция была далеко не 5,2%. Она составляла аж 13,28%. Именно из-за обесценивания рубля. А что такое инфляция? Это общее повышение уровня цен в стране. В том числе цен на рабочую силу. Почему инфляция заставляет расти зарплаты в номинальном выражении, в бумажках, я расскажу в другой статье, а пока примем за данность. Сейчас достаточно того, что это подтверждается многолетней статистикой Росстата (https://bankirsha.com/UROVEN-INFLYACII-V-ROSSIYSKOY-FEDERACII-PO-GODAM.HTML).
В начале 2008 года, средняя заработная плата, составляла 17 290 рублей. А в начале 2019 вышла на уровень в 45 211 рублей. То есть номинальный рост составил 161,49%. Причём инфляция за тот же срок составила 130,88%. А реальный рост зарплат за вычетом инфляции составил 30,61%.
Надеюсь ещё не все разбежались от экранов. Дальше длинных и дробных цифр будет меньше. И статья станет проще. Просто не мог обойтись, без этих подробностей, дабы не лить воду.
А теперь представьте себе, что в 2008 году вы взяли ипотеку с ежемесячным платежом 10 000 рублей, получая среднюю зарплату в 17000 рублей. Минус налоги, минус коммунальные платежи и денег остаётся только на пару ролтонов в день. Такую жизнь никак не назвать счастливой. Полная безнадёга и депрессия. На ипотеку будет уходить 59% зарплаты.
Но вот прошёл год. Инфляция съела 13% вашей ипотеки, а средняя зарплата выросла на 1300 рублей. Вы уже можете позволить себе роскошь (ха ха) в виде 4 пачек лапши в день. На ипотеку будет уходить уже 54% средней зарплаты в месяц.
Так из года в год, циферки средней зарплаты будут расти, пусть и обесцениваясь инфляцией почти на весь прирост. Либо можно сказать, что именно инфляция и провоцирует львиную долю роста зарплат в номинале. А циферки ежемесячного платежа останутся прежними на протяжении всего срока ипотеки (если вы выбрали аннуитетную схему платежей), либо вообще будут уменьшаться с каждым месяцем (если выбрали дифференцированную схему, но тогда в первые годы придётся платить больше, чем по аннуитетной схеме).
Через 11 лет, сегодня, средняя зарплата стала уже 45 000 рублей, а ежемесячный платёж всё равно остался 10 000. Отдавать придётся только 22% от зарплаты. Нужно ли говорить, что вы вздохнёте намного свободнее? Сможете нормально питаться, одеваться не в заношенные лохмотья, ходить в кино или кафе, покупать смартфоны и компьютеры, сможете даже автомобиль прикупить, не самый лучший, но это всяко не жизнь на одних дошираках.
А ещё через 10 лет, плата за ипотеку будет лишь небольшой доплатой к коммунальным услугам. Чем-то вроде платы за капремонт. Вроде взяли квартиру в кредит на 30 лет, ожидали каторгу, а уже через 10 лет вздохнули намного свободнее.
Инфляция работает на заёмщиков!
Тут стоит вспомнить про альтернативу ипотеке – про аренду. Здесь инфляция будет играть уже против вас. Раз все цены растут, то расти будет и стоимость аренды. Нагрузка на ваш карман всегда будет оставаться плюс/минус той же. Как бы ни росла средняя зарплата, аренда будет гнаться следом. До кучи, у арендованной квартиры целый букет минусов. Нельзя сделать ремонт под себя, нельзя оттянуть оплату коммуналки, если появились сложности, могут запретить водить кучу друзей или подселить к себе кого-то бесплатно, могут даже запретить держать кота, я уж молчу про енотиков))). И даже если хозяева квартиры великолепные люди, с которыми полюбовно можно решить любой вопрос и просто душевно пообщаться. Вы всё равно будете чувствовать себя в подвешенном состоянии, без твёрдой почвы под ногами.
И не надо верить мне на слово. Поспрашивайте своих знакомых ипотечников. Пообщайтесь с людьми на тематических форумах или в комментариях к данной статье. Все имеющие ипотеку более 5 лет, подтвердят, что ипотечное бремя ослабло.
Вы можете немного придраться, что я взял самый удобный момент для ипотеки, прямо перед обвалом рубля. А если взять другой год из тучных нулевых, то картина может сильно поменяться. Тогда для примера можем взять вообще 2000 год, когда началась недолгая эпоха крепкого рубля. Зарплата тогда была 2 223 рубля, через 10 лет она стала вообще 20 952. То есть почти 10-кратный рост (на порядок). Это было ещё более сладкое время для набирания кредитов, да ипотек. Даже учитывая большие проценты тех лет.
Сейчас предвижу некоторые комментарии. Что зарплата может не вырасти. Что несколько лет могут платить одну и ту же сумму. Вам стоит понимать. Если зарплата не растёт минимум на величину инфляции, то это означает, что ваша зарплата снижается. С каждым годом вам платят всё меньше и меньше, в реальном выражении. В случае если средние зарплаты растут, а ваша остаётся прежней, значит дело в вас. Значит как минимум, вы не требуете положенной индексации. Подробнее расскажу в другой статье, сейчас речь о другом.
А по ипотеке, это ещё не всё. (Говорю как в каком-то плохом телемагазине. Ну да ладно.) Помните я говорил, что инфляция означает рост всех цен, в том числе зарплат? Но я как-то взял и умолчал о ценах на жильё. А ведь они тоже растут.
С заметным запаздыванием, по полгода-год, а то и два. Но в целом, цены жилья всегда следуют за доходами населения (бывают исключения и оговорки, но сейчас это не важно). Если доходы снижаются, то и жильё дешевеет, а если доходы растут, то соответственно дорожает. Просто позже. Причём как и зарплаты, стоимость квартир может вырасти в рублёвых бумажка, но при этом снизиться в зелёных фантиках.
За последние 10-11 лет. Когда Россию накрыло два кризиса, сначала задел американский ипотечный кризис, а потом уже собственный кризис коррумпированной неэффективности. То в рублях, в целом по стране, жильё сначала несколько просело, а сегодня уже снова превысило докризисные уровни. Если вы берёте ипотеку на 20-30 лет, то временные спады стоимости вас вообще не коснутся. Она успеет выправиться раз пять. Конечно же это лишь бумажные показатели. Рост в циферках. Если пересчитать в валюте, то цены на недвижимость просто рухнули в глубокую яму и выбираться не сильно торопятся. Но какая нам разница? Если квартира будет взята в рублёвую ипотеку?)
Ну и наконец, у вас всегда будет шанс снизить ежемесячные платежи. Если бы вы взяли ипотеку в 2008 году под 15-16% годовых, то сегодня десятки банков с удовольствием рефинансировали бы ваш долг под 9%, даже с учётом обязательной страховки. Ведь вы доказали бы им, что являетесь сверхнадёжным заёмщиком, с непрерывным кредитным стажем 11 лет. Такие на вес золота. Банки таких обожают. К тому же за 11 лет вы бы выплатили заметную часть долга, что снижает риски банка, а соответственно и процентную ставку. Вам даже не пришлось бы ждать 11 лет. Рефинансировать ипотеку можно хоть каждый год.
Ставки могут и вырасти. Но это сложнее, если вы не согласитесь, то только через суд. Это несколько месяцев как минимум. Да и ради пары процентов, банк не станет терять надёжного многолетнего заёмщика. Единственно, ставку могут законно поднять в случае форс-мажора - дефолта или сильного обвала курса рубля. Девальвации с 2008 года, оказалось недостаточно для принудительного повышения ставок уже выданных ипотек. Об этом даже никто не говорил. Так что должно случиться что-то намного большее.
Теперь подведём итоги.
Вы берёте ипотеку под 10% годовых. В течении года, долг обесценивается на 5%. Итого чистая переплата банку составит уже половину от изначальной - 5%. Попутно средняя зарплата вырастет на те же 5% инфляции, так что вы сможете оплачивать инфляционную часть ипотечного процента из выросшей зарплаты. А уже через года-два, ещё и рыночная стоимость вашей квартиры догонит инфляцию первого года, повысившись приблизительно на те же 5%. Может на 4, может на 6. И компенсирует вам вторую половину переплаты.
Через 30 лет, ваша ипотечная квартира будет стоить дороже, чем все платежи банку.
Самое интересное, если взять ипотеку под 7% годовых (6% сама ипотека и около 1% на обязательное страхование недвижимости), то получится что не вы платите за ипотеку, а вам платят. Ведь тогда каждый год вы будете богатеть на 3% от суммы кредита. Почему ипотека вдруг 6%, если ставки везде 9-10? Сейчас действует госпрограмма субсидирования ипотеки для семей, в которых 2й или 3й ребёнок родился после 1 января 18 года. Да, и программа распространяется исключительно на новостройки.
Если вы возьмёте однушку в Екатеринбурге за 2 миллиона и внесёте первый взнос материнским капиталом (минимум 20%), то ежемесячный платёж составит чуть больше 10 000 рублей. Это на 7-8 тысяч дешевле, чем снимать. Даже если у вас уже есть жильё, хоть 10 квартир, даже не обязательно жить в этой квартире, вы можете её сразу сдать. Брать с квартиранта 17000 тысяч, отдавать банку 10000 и 7000 класть в свой карман. Ипотеку будет гасить квартирант, а вы будете зарабатывать на банковских деньгах. Это в сотню раз лучше любых детских пособий. Причём аренда ещё и будет расти.
Так что если у вас родился малыш, ну или собирается родиться. То срочно бегите в банк оформлять эту халявную ипотеку. Вы вообще не рискуете. Если только планируете ребёнка, то планируйте быстрее, пока программа не закончилась. У кого на подходе только первый ребёнок, желаю вам двойню. Ну а если не планируете детей, тогда не обращайте внимания. Рожать только ради ипотеки – это кретинизм.
Конечно в жизни не всё бывает гладко. Банк может не дать вам ипотеку по самой низкой ставке. Возможно речь пойдёт вообще о 12-14%, тогда тут разговор иной.
Или человек может потерять работу, с ними может произойти несчастный случай или квартира сгорит. Тогда банк будет совсем не рад просрочкам и неплатежам, из-за чего потребует досрочного погашения долга. Выселения заёмщика и выставления квартиры на торги, где её купят по-дешёвке. Человек лишится жилья. Всё это возможно. Об этом стоит помнить. Но почти всё то же самое может случиться, если просто снимать квартиру, намного быстрее и без судов. Арендодатель тоже не станет терпеть неплатежи.
И не забываем, что ипотечная нагрузка снижается с каждым годом. А арендная растёт вслед за зарплатами.
Для разбора, я специально использовал именно среднюю зарплату. Ведь с чем-то меньшим, получить ипотеку крайне сложно.
Если же ваша зарплата выше средней, да ещё в евро, а своего жилья нет, то чего вы ждёте? Срочно бегите за ипотекой! Хотя решать вам.
Здесь должна быть реклама какого-нибудь банка или ипотечного брокера… Нооо канал ещё слишком маленький чтобы они вообще захотели заказывать тут рекламу. Поэтому вы можете быть уверенны в честности всей приведённой информации.
А пока всего доброго и до новых очевидностей).