Все организации, которые ведут свою деятельность в сфере строительного бизнеса, вынуждены ее осуществлять согласно новым правилам. Эти правила ужесточают требования к застройщикам и полностью меняют порядок дальнейшего ведения строительного бизнеса.
Основная цель нововведений — решить проблему обманутых дольщиков, сократить количество долгостроев и усилить контроль за деятельностью самих Застройщиков.
Уже через 3 месяца строительные компании перейдут от долевого строительства к проектному финансированию.
2018 год стал знаковым в строительной отрасли, началась самая масштабная реформа для Девелоперов в России. Она привела к тому, что уже с 1 июля текущего года, Застройщики перейдут на новый механизм финансирования строительных проектных проектов – Банковское проектное финансирование.
Это предполагает включение во взаимоотношения между Застройщиком и участником долевого строительства третьей стороны – банка. Участники долевого строительства будут перечислять средства на специальные счета, которые называются счета эскроу, а банки будут финансировать строительство домов.
Счет эскроу - это спец.счет, который открывается уполномоченным банком для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от - участника долевого строительства в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в отношении многоквартирного дома.
Банки получат возможность контролировать расходование предоставленных средств. Как следствие, на рынке будет меньше недобросовестных застройщиков ввиду того, что финансовые риски по кредитованию строительства берет на себя банк. Хочется отметить, что перечень уполномоченных Банков строго ограничен и утвержден Центральным Банком России. В него входят только крупнейшие федеральные Банки.
Новый алгоритм расчетов построен таким образом, что денежные средства за купленную квартиру оплачиваются не Застройщику, а вносятся на эскроу счет в уполномоченном Банке и замораживаются на нем до момента сдачи дома в эксплуатацию. В случае возникновения проблем у Застройщика при строительстве дома, дольщик сможет вернуть себе потраченные деньги. Новая схема исключает ситуацию, при которой дольщик может остаться и без квартиры, и без денег в случае замораживания строительства.
Деньги дольщиков на эскроу-счетах будут страховаться в Ассоциации страхования вкладов по аналогу с банковскими вкладами на сумму до 10 млн рублей, что обезопасит дольщиков от риска, если у банка, в котором размещены средства на эскроу счетах будет отозвана лицензия.
На Банки, кроме блокирования на своих счетах денежных средств дольщиков, возложена функция финансирования строительных проектов. Т.е. на Банки возложена функция полной оценки строительного проекта, реализуемого девелопером. В случае сомнений у Банка в эффективности того или иного проекта, он не будет реализовываться, так как будет отсутствовать фактическое его финансирование со стороны Банка. Таким образом, риски недостроя жилого дома, полностью теперь лежат на Банке.
Ипотека с использованием нового механизма также позволит максимально защитить интересы всех сторон сделки. Покупатель может получить ипотечный кредит как в том же банке, где застройщик получил проектное финансирование, так и в другом банке, предложившим более выгодные условия.
В целом, схема выдачи ипотеки выглядит так: сумма первоначального взноса клиента зачисляется на счет эскроу после регистрации договора участия в долевом строительстве — то есть в момент, когда сделка состоялась. После выдачи кредита и перевода всей суммы на счет, покупатель квартиры может начать погашать ипотеку и ожидать завершения строительства дома. При желании, можно даже рефинансировать свой кредит в другом банке. За время строительства дома (а это 1,5-2 года) условия кредитования могут поменяться в лучшую сторону.
Часто случаются ситуации, когда уже после регистрации сделки покупатель решил отказаться от приобретения оплаченной квартиры и желает вернуть деньги. В данном случае в установленном законом порядке происходит расторжение договора долевого участия, а средства с эскроу-счета, за вычетом суммы первоначального взноса, должны быть возвращены банку, предоставившему кредит. Первоначальный взнос возвращается покупателю.
В итоге, хотелось бы отметить, что принятые нововведения, являются единственно возможным выходом из сложившейся ситуации в строительной отрасли в целом. Принятые изменения в закон, приведут к сокращению Застройщиков на строительном рынке, так как многие компании не смогут работать по новым прозрачным правилам.
Компания ССК, понимая принятые нововведения в строительной отрасли, уже активно приняла их для себя и работает с учетом новых требований.
Заблаговременно проводится работа с ведущими Банками по привлечению проектного финансирования под жилые комплексы, возводимые нашими компаниями, что позволит в будущем своевременно получать кредитные средства и направлять их на реализацию девелоперских проектов.
А компания ССК, как стабильная и развивающаяся компания, в полном объеме готова к модификациям законодательства в сфере жилищного строительства и упорядочиванию самого строительного рынка.
