Чаще всего купля-продажи квартиры сопровождается профессиональным участником рынка недвижимости, риэлтором, юристом или нотариусом, но существуют сделки, когда стороны решив сэкономить занимаются вопросами оформления самостоятельно.
Конечно, логика в данном случае понятна, платить за то, что кому-то кажется очевидно нежным смысла нет, однако в случае возникновения каких-либо проблем людям приходится столкнуться с оплатой услуг адвоката (решение жилищных споров стоит дорого), а возможно и с потерей квартиры или денег.
Для тех, кто не хочет подписать договор, а потом жалеть, что не показал его хотя бы юристу, в настоящей статье публикую условия, о которых не стоит забывать при его заключении.
1. Момент и условия передачи денег.
В большинстве договоров, с которыми я успел столкнуться, не были детально прописаны условия оплаты квартиры. Чаще всего указывается, что расчёт производится в течение одного дня после регистрации права собственности покупателя.
Сами же деньги при этом находятся либо в ячейке, либо на аккредитивном счёте. Можно найти десятки причин, по которым доступ к деньгам продавец не получит, отсутствие же в договоре указание на способ расчётов позволит покупателю повести себя недобросовестно в дальнейшем.
Для покупателя важно указать момент, когда обязательство по оплате будет исполнено. В противном случае если попасть на сутяжника-продавца, то придётся доказывать в суде, что деньги вы оплатили.
2. Условие о передаче квартиры.
В данном случае следует детально указать, когда стороны должны подписать акт приёма-передачи. Также следует указать, что будет если акт не подписывается, кто будет за неё отвечать, как получит к ней доступ продавец. Возможно стоит прописать порядок одностороннего подписания акта, по аналогии с тем, как это прописывают застройщики.
3. Условие о возврате квартиры в собственность продавца.
Важный момент. Если продавец оплаты не получил, в договоре должен быть прописан порядок возврата квартиры в его собственность и возможность отказаться от исполнения договора. Если не предусмотреть данные условия, то возможны различные варианты.
Суд может решить оставить квартиру в собственности покупателя, с обязательным условием выплаты денег продавцу, а когда и как он это будет делать неизвестно.
4. Штрафные санкции.
Следует помнить, что условия договора купли-продажи имеют для сторон решающее значение при наступлении неблагоприятных последствий.
Указание в нём ответственности за нарушение тех или иных обязательств, позволит рассчитывать на компенсацию. Однако не стоит увлекаться, суды часто урезают штрафные санкции, в том числе пользуется популярностью статья 333 ГК РФ, уменьшение неустойки.
5. Снятие с регистрационного учёта.
Прописка в квартире всё ещё имеет значение. Она позволяет человеку пользоваться жильём до момента снятия с регистрационного учёта.
Особое внимание следует уделить прописанным в квартире детям, инвалидам и старикам. Данная группа граждан находится под защитой государства, это значит, что выписка их из квартиры займёт больше времени.
Обязательно укажите, что пользователи квартиры утрачивают своё право пользования. А продавец гарантирует, что из квартиры никто не выписан в места лишения свободы.
6. Состояние квартиры и опись.
Огромное количество недовольных покупателей осуществляют приёмку квартиры из который вывезли все вещи, причём вырвали встроенную мебель и технику, причине квартире определенный ущерб.
Продавец должен отвечать за такие действия, поэтому стоит составить опись имущества, с фотографиями. В договоре указать, что квартира не имеет недостатков и передаётся с определенным сторонами имуществом.
7. Гарантии сторон.
Статья 431.2 ГК РФ "Заверения об обстоятельствах", она введена в 2015 году, но не все данной статьёй пользуются.
Предполагается, что сторона давшая определенные гарантии или заверения другой стороне, несет материальную ответственность за причиненный ущерб и убытки в случае недостоверности заверений.
Рекомендую активно использовать данное условие, и указывать в договоре все существенные заверения и гарантии сторон друг другу.
8. Условие об оплате долгов.
Покупатель должен быть уверен, что купив квартиру он не будет иметь проблем с долгами продавца за коммунальные платежи и капитальный ремонт.
Следует предусмотреть договором, что в случае обнаружения долгов, в период пользования квартирой продавцом, продавец обязуется оплатить задолженность.
Также укажите, что обязанность у покупателя по оплате коммунальных платежей возникает с момента приёма квартиры.