Как повлияет на жизнь дольщиков введение эскроу-счетов?
Новый закон, обязывающий застройщиков использовать в долевом строительстве эскроу-счета, вступает уже с 1 июля 2019 года. До этой даты осталось менее двух месяцев, однако изменения до сих пор вызывают множество вопросов, в том числе у дольщиков. Кроме того, на просторах интернета нередко можно встретить материалы, заголовки которых пестрят утверждениями о возможной отмене договоров долевого участия из-за внедрения счетов эскроу. Насколько корректна такая формулировка, DomostroyDon рассказали в Поволжском региональном центре АО «БАНК ДОМ. РФ».
ДДУ не является аналогом счета эскроу
Договор долевого участия (ДДУ) представляет собой документ, свидетельствующий о привлечении дольщиков к участию в строительстве жилья. В свою очередь эскроу-счет — это специальный счет, где хранятся деньги дольщиков во время возведения дома. Таким образом, оба механизма связаны с долевым строительством, но функции у них различны. Так, во время работы по «эскроу» с дольщиком заключается ДДУ. Соглашение регистрируется в ФРС. Затем уполномоченный банк открывает эскроу-счет, куда поступают средства дольщиков.
Как заключают договор дольщик, застройщик и банк?
После того как участник долевого строительства подписывает ДДУ, его деньги отправляются не на счет девелопера, как это было ранее, а в банк. Там они хранятся на специальном блокированном счете (эскроу). Средства на нем банк удерживает до окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию.
Отличие проектного финансирования от долевого
Новое законодательство предполагает, что вся строительная сфера перейдет на эскроу-счета. Каждый застройщик должен обратиться в уполномоченный банк за получением проектного финансирования на строительство жилых домов.
При этом, застройщики также смогут строить объекты на собственные средства, не привлекая средства дольщиков. В то же время компании в праве заключать ДДУ с дольщиками в период строительства. Однако этими средствами девелоперы воспользоваться смогут только после того, как выполнят свои обязательства и передадут ключи законным владельцам.
В случае, если застройщик пользовался во время возведения банковским займом, он вправе закрывать кредит средствами, размещенными на счетах эскроу. Но уже после завершения строительства.
Такие правила будут действовать для всех участников рынка. Так, строительная отрасль перестроится на новые рельсы и перейдет от долевого к проектному финансированию с использованием эскроу-счетов. Главная задача нововведений — минимизировать риски участников в долевом строительстве. Ведь компании теперь не смогут напрямую привлекать средства дольщиков. Плюс к тому, сам процесс строительства будет на контроле банка.
Сможет ли дольщик расторгнуть ДДУ?
Деньги на эскроу-счете недоступны для застройщика до конца строительства. Однако дольщик забрать свои средства с него сможет. Он в праве сделать это, если застройщик превысит сроки возведения дома, откажется от своих обязательств по строительству или обанкротится.
Такой механизм работы является для покупателя-дольщика более надежным и безопасным. Даже если у девелопера возникнут проблемы и закончить объект он не сможет, дольщик вложенные деньги не потеряет. К слову, защищены будут участники долевого строительства и в случае затруднений, которые могут появится у банка. Например, если кредитная организация обанкротится, дольщику компенсируют средства, размещенные на эскроу-счетах за счет Агентства по страхованию вкладов. Возместить смогут до 10 миллионов рублей.
Сможет ли дольщик продать квартиру в еще строящемся доме?
У дольщика есть право распоряжаться еще несданной жилплощадью. Он может продать квартиру по переуступке прав требования. Дольщик получит деньги от следующего покупателя. При этом средства, хранящиеся на эскроу-счете, как и обязательства по ДДУ, переходят к новому дольщику.