Государственной думой РФ был одобрен законопроект, согласно которому, запрещается устраивать гостиничные помещения в фонде, который принято относить к жилому. 6 марта этого года состоялось заседание, на котором были приняты поправки в Жилищный кодекс, в статью 17. Как объясняют депутаты, новые правила помогут избавить от хостелов жилые дома.
В связи с этим в Интернете стал обсуждаться вопрос о том, не будут ли этим нововведением затронуты квартиры, сдающиеся не на долгое время, а посуточно. Поэтому важно разобраться, где находится та грань, которая проходит между гостиничной услугой и посуточной арендой? Вместе с представителями юридического цеха и экспертами по недвижимости Санкт-Петербурга в этот вопрос вникало издание Magenta.today.
Два вида инвесторов
Тех, кто инвестируют средства в недвижимость, предназначаемую для аренды по суткам, делят на два вида. Первые – это индивидуальные предприниматели, которые организовывают мини-отели и хостелы в квартирах, находящихся в исторических зданиях. Как раз против них, не переведших жилые помещения в коммерческие, и направлен обсуждаемый думой документ.
Инвесторы второго типа, вложившие средства в квартиры, воспользовавшись популярностью онлайн-ресурсов, предлагающих краткосрочную аренду квартир. Одной из самых востребованных площадок является Airbnb.com, относящаяся к международным и работающая с частными лицами. Чтобы размещать на ней предложения, не нужен статус ИП. Перед чемпионатом мира по футболу 2018 сервис посуточной аренды запустил Avito.ru, также работающий с частниками.
Что сказано в законе?
Законопроект, призванный запретить использование жилфонда под гостиницы, станет законом в случае его одобрения Советом Федерации и подписания Президентом. Дата вступления в силу будет обозначена в итоговом документе. Если проект закона утвердят в том варианте, в котором он принят в Думе в третьем чтении, то ЖК РФ запретит устраивать в жилых домах гостиницы и оказывать там услуги. Чтобы разобраться в том, что имеет в виду законодатель, говоря о гостинице и гостиничных услугах, следует прочитать ФЗ от 24.11.1996 г. Там сказано:
Гостиница – это средство размещения, в котором предоставляются гостиничные услуги и которое относится к одному из видов гостиниц, предусмотренных положением о классификации гостиниц.
Гостиничные услуги – комплекс услуг по предоставлению физическим лицам средства размещения.
Цель запрета– защита интересов соседей
Максим Алексеев, юрист, занимающийся вопросами недвижимости, считает, что в действующем законодательстве вполне допускается кратковременный найм жилья. Никаких ограничений по сдаче собственной квартиры, пусть даже и на один день, в нем не содержится.
Анастасия Королева, юрист, практикующий в гостиничной отрасли, говорит об основной цели, которую ставил перед собой законодатель, реформируя ЖК РФ. Она отражена инициативной группой в приложенной к проекту закона пояснительной записке. Там говорится о защите прав тех, кто живет в многоквартирных домах, где расположены хостелы и мини-отели.
Лояльность контролирующих органов
По мнению Королевой, собственники жилья, сдаваемого в аренду на короткий срок, чувствуют себя довольно уверенно, так как надзирающие органы пока что не сильно интересуются указанными объектами. Это связано в том числе и с отсутствием четко регулирования на законодательном уровне.
Однако после того как вступит в силу рассматриваемый закон, вполне возможно, что такое положение изменится. Нужно отметить, что на сегодняшний день имеются прецеденты признания судами при определенных обстоятельствах посуточной аренды гостиничными услугами.
Объем сегодняшнего рынка
Быстрый поиск на Airbnb.com позволил сотрудникам журнала Magenta.today выяснить, что много квартир сдается посуточно в жилых комплексах, расположенных рядом с аэропортами. И если последние имеют хорошую загрузку, то спрос на аренду такой недвижимости возрастает, и в таком случае есть возможность получить большую отдачу денежных средств, чем при длительной аренде жилья.
Хотя риелторы считают, что число тех, кто инвестирует в квартиры для аренды в новостройках, не очень велико. По некоторым подсчетам, такую недвижимость приобретают два клиента из десяти. Доходность едва перекрывает трудозатраты, она приближается к 6% годовых. Так что, по мнению Дениса Ефремова, сотрудника агенства недвижимости, целесообразнее размещать денежные средства на депозите в банке. Квартиры в сегменте посуточной аренды пока проигрывают конкуренцию апарт-отелям.
Рынок Санкт-Петербурга
Элина Мамонтова, которая является генеральным директором агенства недвижимости в Санкт-Петербурге, согласна со своим коллегой. Она говорит, что в их городе не так уж много инвесторов в квартиры, предназначенные для краткосрочной аренды. В сравнении со столицей здесь к этому относятся с опаской. В то время как инвестиции средств в апартаменты постепенно набирают обороты, особенно, если их загрузка и техническая эксплуатация лежит на плечах управляющей компании.
Что будет после принятия закона?
После того как вступят поправки в ЖК РФ, средства, вкладываемые в помещения, относящиеся к любому формату, будь то мини-отели, хостелы, гостиницы, смогут функционировать исключительно в помещениях коммерческого типа. Тому, кто приобретет недвижимость в новостройке, чтобы в последующем сдавать ее в наем, необходимо учитывать интересы соседей. Иначе потом придется свои права защищать в таком органе, как суд. А риелторам, работающим с подобным контингентом клиентов, необходимо подбирать для них объекты, соответствующие новым правилам.
Анастасия Королева считает, что некоторая часть из средств размещения в новых условиях действовать не будет, а часть продолжит работать. Инвесторы второго типа лишь сменят вывеску, назвав объект не гостиницей, хостелом или отелем, а посуточной сдачей помещений внаем. По сути это не изменит ничего, и цель законодателя достигнута не будет. Можно лишь предположить, что контролирующие органы изменят свою позицию к подобному виду деятельности, так как и они, и правоприменители в лице судов будут разбираться в фактических отношениях сторон.
Нужно быть готовым к защите интересов в суде
Ранее в судах в некоторых регионах деятельность по сдаче в аренду жилья на краткосрочной основе была квалифицирована как гостиничные услуги. Несомненно, для того чтобы судебная практика и соответствующая позиция контролирующих органов окончательно сформировались, нужно время. Однако исключать риски все-таки не стоит. Из этого следует, что после того как закон будет принят, и отельеры, чьи гостиницы размещались в жилых помещениях, и просто собственники квартир, которые сдают их посуточно, будут находиться в одинаковых условиях.
В этой ситуации собственники должны помнить о том, что пользоваться жильем необходимо так, чтобы соблюдались все права и интересы соседей, которые живут в этом доме. Так как именно их жалоба может послужить основанием для того чтобы были проведены контрольные мероприятия, исходящие от государственных органов. А также вполне возможно, что будет необходимо свои интересы защищать уже в судебном органе.
Для того чтобы избежать конфликтов с контролирующими органами, к которым в том числе относится и налоговая инспекция, следует зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Так, например, в Санкт-Петербурге на сдачу жилья в аренду собственником можно оформить патент. Для ориентира приведем его стоимость в зависимости от площади соответствующего объекта на двенадцать месяцев.
- Если площадь жилья составляет до 70 кв. метров, то его стоимость будет равняться 24 тыс. руб.
- Если же она больше, чем 71 кв. метр, то патент обойдется в сумму до 54 тыс. руб.
- Если предполагается сдавать квартиру, площадь которой от 151 кв. метра, сумма составит 84 тыс. руб.
При этом нельзя забывать, что индивидуальный предприниматель должен платить еще и страховые взносы на обязательной основе.