Эскроу-счёт - это возможность минимизировать риск участника долевого строительства при банкротстве или серьёзной задержке сдачи дома в эксплуатацию. Эскроу-счёт открывается в банке-посреднике, который сберегает деньги до сдачи дома в эксплуатацию.
В законодательстве, регулирующим жилищное строительство, грядут перемены. Самые ощутимые изменения произойдут с системой долевого участия покупателей квартир при строительстве новостроек. Если раньше застройщик напрямую взимал деньги за квартиру с покупателей жилья в виде долей, и на эти деньги осуществлял строительство, то теперь закон предписывает отказ от такой прямой схемы. В отношениях между дольщиком и застройщиком начнёт (а в некоторых регионах уже начал) фигурировать третий субъект - банк, которые будет осуществлять финансовое посредничество между сторонами и принимать на себя часть финансовых рисков.
Общая схема
При внесении доли в строительство дома человек отдаёт их не непосредственно девелоперу, а банку-посреднику. Деньги зачисляются на специальный счёт, который носит название "эскроу" (термин из англосаксонского права, в русском языке его иногда приравнивают к термину депонирование). Застройщик же ведёт строительство на собственные средства, которыми он должен гарантированно располагать к началу возведения дома. По рекомендациям законодателя, доля собственных средств должна составлять около 20% от общей проектной суммы строительства. Остальные деньги девелопер получает от банка - посредника в виде кредита.
Что такое эскроу-счёт
По сути это денежный вклад, который с момента внесения становится неприкосновенным вплоть до выполнения обязательств со стороны застройщика, то есть до введения дома в эксплуатацию. На этот вклад не начисляются проценты, он не накопительный. Внести деньги на счёт эскроу можно по заключении трёхстороннего договора между дольщиком, банком и застройщиком. Основной смысл эскроу - это сохранение доли вкладчика в случае банкротства застройщика. Деньги в этом случае возвращаются в полном объёме. Забрать деньги с такого счёта по воле вкладчика невозможно, на это должны быть причины:
- срыв сроков строительства и не сдача дома в эксплуатацию;
- признание застройщика банкротом;
- ликвидация девелоперской организации в судебном порядке.
Плюсы и минусы
Главный плюс передачи денег на эскроу-счёт - это их сохранность. Банк гарантирует безопасность вклада, и дольщик обретает независимость от застройщика. Теперь даже в случае признания последнего банкротом, когда дом не выстроят, дольщик без финансового ущерба может вернуть деньги.
Не обходится и без минусов. Никто не отменял краха самого банка, лишения его лицензии или банкротства. Хотя для участия в жилищном кредитовании и были отобраны самые стабильные игроки банковского сектора, в России риск всё равно велик. И даже при страховании эскроу-счетов со стороны государства дольщик сможет вернуть не более 1 миллионов рублей, что лишает уверенности покупателей элитного жилья в регионах, а также средний сегмент в Москве и Петербурге.
Косвенный минус использования эскроу в долевом строительстве - это повышение цен на жильё. Вместо долей покупателей застройщик будет брать кредит у банка по немалым процентным ставкам. Прибыль для строительных организаций уменьшится, значит, они сделают попытку компенсировать эту утрату ростом цены за квадрат готового жилья за счёт покупателя.