Покупать первичку или вторичку в кризис?
Есть такое понятие как первичка по переуступке. И вот новостройка, которая сдалась год назад - это уже вторичка или первичка? Давайте разбираться.
Правильно, скорее, задать вопрос, покупать квартиру в новостройке или в старом жилом фонде? Возможно, 3-5 лет назад вопрос бы стоял как я его задал в самом начале, так как вторичка ассоциировалась только со старыми домами.
Сейчас же, в 2020 году, первая квартира зачастую покупается именно в новостройке, как первичка. И очень часто это покупка по договору долевого строительства (ДДУ) у застройщика по сниженной цене, так как не каждый может позволить себе купить готовую квартиру по полной стоимости.
В 2020 году особенно важен этот вопрос, так как глобальный кризис, доходы снижаются, и государство выделило миллиарды рублей на субсидирование ипотечной ставки под 6,5 процентов на покупку новостроек у застройщиков. И кажется, что выбор очевиден, нужно брать новостройки. Но не так все просто.
Сейчас большая часть новостроек уже продается по завышенным ценам на 5-10-15 процентов и ждать нужно 2-3 года получение заветных ключей. Если учитывать, что вы взяли квартиру с ипотекой в размере 5 млн рублей, то только за время ожидания вы оплатите около 1 млн рублей процентов банку, плюс где-то на 500 тыс рублей вы переплатили за квартиру из-за завышенной цены от застройщика. И в лучшем случае ваша квартира вырастет на 10-15 процентов. То есть вы выйдете в ноль с такой инвестицией, рисками и “субсидированной” ипотекой.
Но вы скажите, что недвижимость то вырастет в цене. Вот в нее и нужно инвестировать. А все говорят, что вторичка упадет из-за того, что спрос больше станет в сторону первички. Тут правильно и важно придерживаться одного правила - понимать, для чего вам нужна квартира. Если это инвестиция, то покупать только вторичку для ее перепродажи, под ремонт, например, - это точно глупая и идиотская инвестиция. А если вы рассматриваете себе квартиру для жизни в определенном районе, и там новостройки с космическими ценами - то вам лучше подождать снижения цен на вторичку и купить сразу готовую квартиру (желательно под ремонт ее брать). Нужно понимать, что если у вас нет задачи инвестировать, то и нет задачи лезть в завышенные большинство ЖК и новостроек в 2020 году, особенно, если вам еще и льготная субсидированная ипотека не светит.
Что если вы все же решили купить новостройку.
Тут 2 варианта
1-й вариант.
1-й, самый оптимальный, - это покупка по переуступке квартиры в ЖК, который сдают в течение 6-9 мес. То есть когда-то по договору ДДУ эту квартиру купил инвестор, он ее сейчас продает, чтобы зафиксировать свою прибыль, а вы ищите именно этот ЖК в этом районе и хотели бы купить квартиру по первичной ипотеке.
Многие не знают, но для покупки по переуступке также используется первичная ипотека, Да, вы не сможете использовать субсидированную ипотеку под 6 процентов, но в реальности возьмете ипотеку по 7-8 процентов. Сейчас ставки начинают снижать, так как ставка ЦБ снижена до 4,5 процентов. И я лично считаю, что лучше взять квартиру по рыночной цене (а переуступка зачастую показывает рынок на ЖК, а не цену застройщика) с ипотекой на 1-2 процента выше и получить ключи уже в этом году без рисков, чем гнаться за новостройкой, которую вам отдадут в 2023 году с уже завышенной ценой и льготной ипотекой.
2-й вариант.
2-й вариант - это купить новостройку уже готовую. Это будет надежная покупка или инвестиция для семейного капитала. Хороший ЖК даже в течение 2-3 лет даст рост на несколько процентов в год. Вы сможете эту квартиру сдавать или сразу переехать. И в отличии от старого жилого фонда (вторички) просадки из-за кризиса не будет. Только вот важно выбрать хорошую новостройку и хороший ЖК, так как неликвидные ЖК в отдаленных районах или с высокой конкуренцией, скорее всего, также же могут потерять ликвидность. Но тут уже выбор за вами, так как многие все же не ищут инвест и готовы покупать квартиру чуть дороже, и выбирать эмоциями, а не цифрами!
Также вы можете подписаться на мой YouTube канал SMARENT, где я в видео формате рассказываю про инвестиции в недвижимость и делюсь своими знаниями.
Подписаться можно ТУТ.
А если вы решили передать вашу квартиру в управление, то можете оставить заявку на сайте нашей управляющей компании SMARENT http://smarent.com
Напишите в комментариях, какие еще есть вопросы ? Про что нужно рассказать ? Прочитать еще мои статьи на тему кризиса 2020: