Жилье с какой площадью достаточно, чтобы человек мог проживать комфортно? По мнению властей, нынешняя ситуация такова, что существует нехватка квадратных метров. Статистика по регионам такая – в среднем на человека получается 20-22 м2, в Москве – 17-18 м2. Необходимо увеличить объемы строительства!
На самом деле застройщики строят, только квартиры не могут продаться годами. Новостройки жилых комплексов быстро становятся неликвидным жильем.
В 2017 году Московский регион не смог продать 8% квартир, которые не заинтересовали покупателей. В 2018 эта цифра составляет 12 %. На сегодняшний количество не востребованных новостроек 20 %. Аналитиками выяснено, что в большинстве случаев не продаются квартиры уровня «бизнес-класс» - это 60 %.
Стоят на продаже квартиры бизнес-класса порой 5-7 лет. В макс-маркете процент такого жилья ниже 10 % в среднем.
От чего зависит неликвидность жилья? Например, для проекта выбрана неудачная локация (инфраструктура плохо развита, поблизости отсутствуют метро, школа, садик, магазины, поликлиники и тд.), планировка квартиры не продумана (большое количество мертвых зон, недостаточно окон). Клиентов могут отпугнуть неподъемные цены, установленных на жилье с большой площадью.
Инфраструктуру за короткие сроки невозможно поменять, а планировку можно – разделить или объединить квартиры. Бывает, что застройщики делают качественный ремонт на непользующихся популярностью объектах и тем самым переводят в разряд квартир с отделкой.
Рост невостребованности жилья связывают с тем, что прошедшие два года Московский регион пополнил рынок новостройками с удачными локациями и отличающиеся интересной концепцией. Новые объекты переключили на себя спрос.
Примерно 50 % от неликвидного жилого фонда выстроены на границе старой части столицы, 25% находится в Новой Москве, остальные 25% - это Подмосковье. Следует вывод, что в основном простой происходит среди дорогих квартир, а их много на границах прежней Москвы.
За последние два года в Москве построены проекты уровня комфорт + и, которые пользуются спросом у людей бизнес-сегмента. Следовательно увеличение неликвидного жилья дорогостоящих жилых комплексов. Такие комплексы полностью достроены и готовы к эксплуатации, но из-за влияния экономического кризиса оказались недоступными для реальных покупателей.
В некоторых проектах бизнес-уровня мало ликвидность выше 60%. И поэтому такие квартиры могут достаточно долго продаваться ( зависит от роста доходов населения).
Квартиры с низким уровнем спроса встречаются и среди массового сегмента, и составляет менее 10%. В основном они находятся на первых или последних этажах, построены на торцах или не совсем удачные по планировке. Как правило их можно реализовать за грд после того, как дом введен в эксплуатацию. Потому что масс – маркет чутко реагирует на изменения в ценовой политике – сделав клиенту скидку, можно быстро продать ему квартиру.
Потенциальный клиент бизнес-класса и премиум-уровня отличается от других покупателей. Он привередливый и потребует помимо скидки еще доработать некоторые детали. Поэтому квартиры с высокой ценовой политикой малоликвидны и продаются больше даже 3 лет.
Эксперты отметили, что на покупательскую способность (в зависимости к какому классу от относится) может повлиять и сколько комнат в квартире. В масс-маркете невостребованные такие квартиры - 3х комнатные и более 3х комнат, такие квартиры чаще покупаются в период ввода дома в эксплуатацию или заселения. А однокомнатные и двухкомнатные приобретают уже в процессе строительства.
Жилые комплексы в премиум-классе, а также бизнес-классе расходятся, в первую очередь, с большой площадью, а с небольшим метражом – в последнюю.
Что делают застройщики с неликвидным жильем? Продают со скидкой! Дисконт на слаболиквидное жилье по размеру может составить от 10 % до 15 %, на элитные проекты – до 30%.
Такого рода скидки повышают интерес покупателей. Максимальные скидки, как правило, устанавливаются на не очень востребованные квартиры с тремя комнатами. В том случае, когда покупатель хочет купить однокомнатную или двухкомнатную квартиру, то он может рассчитывать только на 5 % скидки.
На первичном рынке Москвы разнообразие выбора, и большая часть покупателей приобретают жилье из современных проектов, такие , что были построены или ввелись в эксплуатацию год или пару лет назад. Если новостройку не продали раньше этих сроков, то остатки могут остаться без продаж еще долгое время.
Такие квартиры считаются морально устаревшими и подпадают под риск не продаться вообще, если не будут приняты меры по повышению их конкурентоспособности и покупательской привлекательности.
Не каждый готов приобрести квартиру с устаревшего фонда даже с дисконтом. Или мириться с неудачной планировкой и несовременным проектом, несмотря даже на внушительную скидку.