Госдума рассмотрит законопроект об ипотечных депозитах — новом типе вкладов, которые призваны помочь гражданам накопить на ипотеку. Такие программы уже есть в ряде отдельных банков, но теперь их хотят внедрить на государственном уровне. LIVING рассказывает об особенностях ипотечных депозитов, их плюсах и минусах.
Законопроект еще не принят, но пока известно следующее: цель ипотечного депозита — накопить на первоначальный взнос по ипотеке, поэтому снять деньги нельзя будет до окончания срока депозита или до накопления 20% от цены подобранной квартиры. Изначально планировалось сделать страховое покрытие на сумму вклада до 10 млн рублей, затем вернулись к стандартному страхованию депозитов — до 1,4 млн рублей (что довольно мало, учитывая, что в Москве 20% от стоимости квартиры чаще всего превышают эту сумму). Скорее всего, список банков, которые смогут предоставлять такие вклады, будет ограничен. При этом наличие ипотечного депозита не будет гарантировать одобрение ипотеки: весь пакет документов придется собирать на стандартных условиях. Предполагается, что заработает новый механизм в 2020 году.
Касательно вопроса, выгодны ли ипотечные депозиты, мнения экспертов расходятся. Некоторые полагают, что, учитывая «безотзывность» вклада, данный вид депозита будет выгоден скорее банкам, нежели покупателям жилья. Потенциальные ипотечные заемщики будут в выигрыше, только если ставки по данным вкладам будут гораздо выше, чем по другим депозитам. Также плюсом могло бы стать гарантированное одобрение ипотеки, однако такой нормы на данный момент не предусмотрено. Сейчас ведутся разговоры о том, чтобы люди, накопившие на первоначальный взнос с помощью ипотечных депозитов, получали льготные ставки (но конкретной величины еще нет). Таким образом, пока неизвестны ставки по вкладам и по ипотеке, обычные депозиты могут быть даже более привлекательны для покупателей жилья.
«Главная выгода ипотечных депозитов для покупателей заключается в возможности получения ипотеки под более низкую ставку, а также в накоплении суммы для первоначального взноса под более привлекательные проценты, чем в среднем по рынку. Однако вряд ли кто-то согласится «замораживать» деньги на ипотечном депозите. Жизненные ситуации бывают разными, обстоятельства могут поменяться, и вкладчику уже не нужно будет жилье», — комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. К тому же, с учетом нестабильной экономической обстановки россияне предпочитают копить средства в валюте или же выбирают рублёвые вклады с возможностью досрочного расторжения в любой момент. Заинтересовать клиентов ипотечный депозит сможет только при действительно выгодных и самое главное — гарантированных условиях получения ипотеки под зафиксированную низкую ставку.
Коммерческий директор Tekta Group Наталья Козлова рассказывает, что похожие накопительные программы для покупателей квартир есть в ряде стран (к примеру, во Франции, Германии, Австрии, Чехии). Такие варианты актуальны для людей, которые планируют через несколько лет приобрести квартиру в ипотеку. По мнению эксперта, программа может быть актуальной для России, так как доходы населения в последние годы сильно упали, а расходы — выросли, поэтому возможности накопления и получения кредита заметно сократились. Накопительная ипотека может помочь подготовиться к приобретению жилья с помощью кредита.
По мнению аналитика ГК «Финам» Алексея Коренева, новые депозиты отвечают желанию государства всячески стимулировать ипотеку, пытаясь сохранить или, если удастся, ускорить рекордные темпы 2018-го года. «В структуре внутреннего валового продукта любого государства именно ипотека занимает значительную долю. При этом именно проблема первоначального взноса для многих заемщиков становится трудноразрешимой. Платёжеспособный спрос со стороны тех, кто без труда может найти средства для значительного по величине первоначального взноса, постепенно исчерпывается. Вот и пытаются власти каким-то образом стимулировать спрос хотя бы за счет депозитов», — говорит эксперт. Однако востребованность таких депозитов, по его мнению, пока выглядит весьма сомнительной. По сути, для открытия депозита уже нужно накопить немалую сумму, что в некоторых случаях может быть сравнимым с накоплением первоначального взноса, если речь идет о покупке небольшой квартиры. «Единственное, что может привлечь тут клиента — это более низкие проценты по самому ипотечному кредиту», — уверен Алексей Коренев.
Как сейчас берут ипотеку?
Ранее крайне популярны были кредиты без первоначального взноса или с очень низким (менее 10-20%) взносом, но сейчас эти кредиты фактически с рынка ушли. Кто-то пытается брать потребительский кредит для внесения этими средствами первоначального взноса. Но Банк России относится к такой практике крайне негативно и, как полагают в ГК «Финам», будет планомерно бороться с подобной закредитованностью. «Именно эта категория ипотечных заемщиков наиболее проблемная — мало того, что это явно не слишком зажиточные люди, не имеющие возможности внести первоначальный взнос, так они взваливают на себя сразу два кредита, причем потребительский по вдвое более высокой ставке, чем ипотечный. Что зачастую заканчивается плохо», — говорит Алексей Коренев.
По оценкам аналитиков компании «Метриум», доля клиентов, которые берут потребительский кредит, чтобы внести первоначальный платеж по ипотеке, в Москве составляет около 5%, хотя желающих использовать такую схему больше. «Все дело в одобрении банками ипотечного кредита. Если покупатель берет займ на первый взнос, это отражается в его кредитной истории. То есть банк, который предоставляет ипотеку, автоматически вычитает сумму ежемесячных платежей по потребкредиту из дохода потенциального заёмщика, что резко снижает шансы на положительное решение. Поэтому покупатели поступают иначе. Сначала они получают одобрение банка по ипотеке и только потом — обращаются за потребкредитом для первого взноса», — рассказывает Мария Литинецкая.
Структура ипотечных кредитов постоянно меняется, и сейчас доминируют кредиты, где заемщик вносит первоначальный взнос не ровно в 20%, а и заметно больше. Но происходит это за счет сокращения спроса со стороны небогатых заемщиков, что уже отразилось на динамике общих объемов ипотечного кредитования. В последние годы покупателям сложно копить на первоначальный взнос по причине высокой инфляции. Именно поэтому одной из распространённых стратегий становится продажа старой недвижимости и покупка на эти средства другого жилья. Такие альтернативные сделки нередко проходят вовсе без доплаты. Конечно, не у всех есть квартира, которую можно продать. Поэтому покупатели жилья активно собирают средства на рублевых вкладах или просто в валюте.
Мария Литинецкая отмечает, что доступность жилья в Москве снизилась за прошедший 2018 год сразу на 15%. Чтобы купить среднюю квартиру в столичной новостройке комфорт-класса в 2017 году, москвичам понадобилось бы копить 8 лет и 2 месяца. По итогам 2018 года для достижения этой же цели необходимо было откладывать 9 лет и 5 месяцев.
При этом некоторые застройщики уже заявили о повышении цен на квартиры в связи с переходом на эскроу-счета и проектное финансирование с 1 июля 2019 года. Таким образом, накопить на квартиру станет еще сложнее. Руководитель отдела ипотеки и кредитов компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Ирина Туманова отмечает, что уже на сегодняшний день более 70% сделок на рынке недвижимости осуществляется при помощи ипотеки. По ее словам, большинство заемщиков выбирают ипотеку с первоначальным взносом в размере 20%. Как правило, заемщики оформляют кредит на максимальный срок — до 30 лет, чтобы уменьшить сумму ежемесячных платежей и сделать финансовую нагрузку менее ощутимой.
Председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова считает, что помощь в накоплении на первоначальный взнос нужна не только людям с низкими доходами. «Есть определенная категория людей, которые не умеют копить, хотя зарабатывают, казалось бы, неплохо. В нашей практике была семья заемщиков с общим семейным доходом порядка 300 тысяч рублей, и при этом они никак не могли накопить на первоначальный взнос. В итоге взяли ипотеку с первоначальным взносом в размере 10%, да и то воспользовались для этого потребкредитом. Зато как плательщики показали себя с самой лучшей стороны — четко расписанный график платежей их удивительным образом дисциплинировал. Видимо, для такой покупательской аудитории данная инициатива и будет полезной», — говорит эксперт.