В процессе продажи и покупки недвижимости достаточно много этапов, но самым рискованным, как правило, считается этап взаиморасчетов сторон. Попытаемся рассмотреть, какие риски могут присутствовать, как их исключить или минимизировать, какие затраты стороны могут нести при этом.
Существует два варианта оплаты за приобретаемую недвижимость: наличный и безналичный. Рассмотрим их особенности и попытаемся ответить на вопрос: какой способ предпочтительнее, безопаснее.
При наличном способе расчетов покупатель передает продавцу наличные денежные средства. Использование иностранной валюты на сегодняшний день применяется редко, так как это дополнительные риски с точки зрения возможных потерь на обменном курсе и необходимости соблюдения законодательства (статьи 140 и 317 ГК РФ). Поэтому почти всегда при расчетах используются рубли. Варианты развития дальнейших событий зависят от времени взаиморасчетов и от того, какая часть суммы сделки передается продавцу покупателем. Точки отсчета, как правило, следующие: до подписания договора купли-продажи (ДКП), в момент его подписания и после регистрации перехода права собственности.
Следует заметить, что полные взаиморасчеты до или во время сделки несут значительные риски для покупателя. Это связанно с возможным отказом в регистрации перехода права собственности по различным причинам: недостоверность документов, указанные в них неточные сведения, технические ошибки и т.д. Полные же взаиморасчеты после регистрационных действий несут риски для продавца, так как у покупателя может просто не оказаться денег (своровали, проиграл в казино и т.д.), а расторжение сделки после регистрационных действий возможно только в судебном порядке.
Начнём с того, что часть денежных средств может передаваться до подписания ДКП в виде аванса или задатка, с подписанием соответствующего договора. Не будем описывать разницу между авансом и задатком, об этом легко найти информацию в интернете.
Отметим только, что может быть и промежуточный вариант, когда при невыполнении условий договора штрафные санкции накладываются на одну или обе стороны в одинаковых или разных процентных соотношениях. Тогда юридически правильно такой договор назвать финансовым соглашением, так как условия в нем не будут соответствовать в чистом виде договору аванса или задатка.
Какую сумму внести, какой договор выбрать и на каких условиях - решается обсуждением сторон (продавец и покупатель). Часто это напрямую зависит от особенностей сделки: как быстро стороны готовы выйти на подписание ДКП, все ли документы получены, подобран ли альтернативный вариант, какая из сторон более заинтересована в сделке и т.д. Для правильного принятия на себя рисков по такому договору нужно достаточно четко представлять, что предстоит сделать сторонам до сделки, какие могут возникнуть препятствия.
Грамотный риэлтор в этот момент, несомненно, вам будет полезен.
Величина суммы аванса-задатка также определяется соглашением сторон. Сегодняшняя практика говорит о том, что эта сумма стартует от 10-20 тысяч рублей, и, например, для квартир в ценовом сегменте до 10 млн, ограничивается примерно 100 тысячами.
Нужно понимать, что покупатель хочет всегда дать меньше, поскольку считает, что риски несет он, а продавец стремится взять больше. Обратная сторона медали заключается в том, что большая сумма крепче привязывает стороны друг к другу до сделки, но повышает болезненность штрафных санкций, если они всё же будут.
При маленькой сумме аванса (задатка) штрафные санкции не остановят продавца, если у него появится предложение с ценой предпочтительнее, чем у покупателя. Поэтому при внесении аванса (задатка) покупатель всегда должен требовать остановить рекламную компанию объекта. Ведь в этот момент достигается соглашение в том числе и о цене объекта, в большинстве случаев со скидкой. А в рекламных объявлениях цена остается прежней. И если после подписания договора к продавцу придет другой клиент с готовностью купить объект без скидки, то не факт, что штрафные санкции остановят продавца – всё решает математика.
Следующий временной момент – подписание ДКП в день сделки. Мы уже говорили, что полные расчеты при подписании ДКП используются крайне редко. Поэтому в день сделки наличные средства закладываются в арендованную сторонами банковскую ячейку, доступ к которой продавец без покупателя сможет получить после регистрации перехода права собственности с обязательным условием предоставления указанных в договоре аренды ячейки документов. Кажется, что всё достаточно прозрачно: продавец спокоен – деньги ждут его в ячейке, покупатель спокоен – продавец получит деньги только после регистрации. Но везде есть нюансы, которые нужно знать, чтобы исключить или минимизировать риски.
Во-первых, продавец должен быть уверен в подлинности купюр, закладываемых в ячейку, ведь покупатель может получить их тут же в банке со своего счета в присутствии продавца, а может принести из дома в сумке. Стоимость проверки купюр в банке начинается от 0,1% с суммы пересчёта. В разных банках разный процент. Эти траты обычно ложатся на продавца, именно он заинтересован в проверке.
Во-вторых, при использовании покупателем ипотечного кредита, банк может взять с покупателя процент за обналичивание выдаваемой суммы кредита. Так в одном известном ипотечном банке этот процент составляет 0,5% от выдаваемой суммы, что существенно понижает интерес ипотечного заемщика к наличной форме расчетов.
Третий нюанс - аренда ячейки стоит денег, примерно 4-7 тысяч рублей, в зависимости от банка. Эту сумму, как правило, оплачивает покупатель – ведь использованием ячейки он закрывает свои риски, связанные с возможным отказом в регистрации.
Четвертый нюанс – есть доли процента вероятности, что ячейка при вскрытии окажется пустой. И что вам с того, что вероятность составляет доли процента, если это случится с вами. Суммы в сделках с недвижимостью крайне редко бывают для сторон малозначимыми. При расчетах наличными продавец выдает покупателю расписку в получении от него денежных средств по сделке. Вопрос времени передачи этой расписки - достаточно тонкий момент, который определяет величину рисков сторон в случае форс-мажорной ситуации. Коснемся этого момента более подробно.
Начать нужно с того, что расписка - важный документ в сделке, подтверждающий (в том числе и в суде) получение продавцом денежных средств и являющийся необходимым документом для получения налогового вычета покупателем.
Саму расписку принято писать продавцом на сделке собственноручно, а не подписывать распечатанный текст, в присутствии покупателя или его представителя. Писать нужно всю расписку для того, чтобы при форс-мажоре графологическая экспертиза могла однозначно определить автора документа. Но написанная на сделке расписка остается у продавца, ведь покупатель деньги ему ещё не отдал, а лишь заложил в ячейку. Для подстраховки покупателя он на обратной стороне расписки пишет своей рукой несколько слов с подписью, чтобы потом определить, что именно эту расписку писал продавец. Несколько слов от покупателя нужно опять же для возможной графологической экспертизы – по одной подписи сложно дать заключение.
Почему расписку пишут на сделке? Потому что на сделке обязательно собираются все лица, подписывающие ДКП, и расписки должны быть именно от подписантов договора. После сделки с продавцом может произойти что угодно: улетел в командировку, слёг с тяжелой болезнью, с ним случился несчастный случай. Тем более, если продавцов у объекта несколько.
Доступ в ячейку от имени продавца может получить и его доверенное лицо, а расписку должен написать именно он. Отсутствие расписки после сделки может стать для недобросовестных контрагентов поводом признать сделку недействительной, вследствие чего покупатель может остаться и без денег, и без квартиры. Сторона покупателя обычно подстраховывается, оставляя у себя ключ от банковской ячейки на время регистрации сделки. После регистрации ключ передается продавцу в обмен на расписку. Но в ряде банков продавцу можно заявить об утере ключа и, выплатив штраф примерно 5 тысяч рублей, попасть в ячейку.
Перед тем как продавец идет в банковское хранилище для вскрытия ячейки, он должен забрать у покупателя ключ от ячейки и отдать ему расписку. А если денег в ячейке не окажется?
С точки зрения продавца - выдача расписки перед вскрытием ячейки выглядит рискованной, разумнее её отдавать при выходе из банковского хранилища. С точки зрения покупателя - ушлый продавец, пока находится в банковском хранилище, может договориться с банковским сотрудником и переложить деньги в другую ячейку, спрятать деньги под одежду и т.д., сказав, что ячейка пуста (и не всегда при мошеннических действиях, особенно связанных с участием сотрудников банка, записи с банковских камер видеонаблюдения помогают установить истину).
Лайфхак в этой ситуации – продавцу с покупателем вместе зайти в хранилище, покупатель ключом отпирает ячейку, стороны удостоверяются в наличии денег, продавец забирает деньги одновременно передавая покупателю расписку. Однако не всегда после государственной регистрации сделки есть возможность сторонам ещё раз встретиться в банке, но, оценивая в каждом конкретном случае свои риски, нужно выбирать разумный порядок действий.
Таким образом, при наличных взаиморасчетах в подавляющем большинстве сделок используется арендованная банковская ячейка, окончательные расчеты производятся после регистрационных действий. Отметим, что при наличии проблем у банка (отзыв лицензии, банкротство) содержимое ячеек не относится к активам банка и подлежит безусловной выдаче арендаторам ячеек. Мы рассмотрели наиболее часто используемый порядок действий при наличных взаиморасчетах, от которого бывают те или иные отступления, связанные с особенностями конкретной сделки.
В следующий раз рассмотрим безналичный способ взаиморасчетов на сделке с недвижимостью и его особенности.