Переход строительного рынка на проектное финансирование, позволит окончательно и бесповоротно решить проблему обманутых дольщиков, как явление. По крайней мере, новых - не будет точно. А со старыми - разберутся в рабочем режиме, постепенно достраивая и вводя в эксплуатацию проблемные объекты под чутким руководством и контролем региональных властей на местах.
Как должно быть
С 1 июля все застройщики обязаны перейти на проектное финансирование. Т.е. строить они будут исключительно за счет банковских кредитов и под контролем банка. А все деньги дольщиков, собранные с продажи квартир начиная со стадии «котлована» и до завершения строительства, будут храниться на специальных «скроу-счетах». Получить их застройщик сможет только после того, как введет дом в эксплуатацию.
Если застройщик прогорает – деньги просто возвращаются людям без судов и долгих ожиданий. Следовательно, и обманутых дольщиков, не получивших ни денег, ни квартир, больше не будет как явления вообще. Варианта только два: люди получают или квартиры, или деньги назад.
Правда, пока безоговорочно вписываются в эту схему только новые проекты, которые будут запускаться после перехода на проектное финансирование. С проектами, которые уже реализуются все сложнее.
Что делать с уже строящимися домами?
Проекты, запущенные до 1 июля также должны будут перестроиться на новый формат, отдать деньги дольщиков на «эскроу-счета» и продолжить стройку уже в кредит. Но не все.
По-старому разрешат работать застройщиком, чьи объекты уже построены минимум на 30%. Компаниям-донорам, достраивающим чужие проблемные дома позволят ограничиться 6% готовности, как и застройщикам, успевшим продать более 10% квартир по договорам ДДУ.
В Ленобласти порядка 70% всех строящихся объектов положенной степени готовности (из 228 - по которым ранее были выданы разрешения на строительство) будут освобождены от «реформы» и достраиваться по старой схеме.
Оставшиеся 68 строек будут должны перейти на эскроу-счета и проектное финансирование.
Подводные камни реформы
В соответствии с изменениями, застройщики обязаны взять в банке кредит на строительство. Но вот банки эти кредиты давать не обязаны.
Так Центробанк и Минстрой РФ выпустили инструкции по проектному финансированию, где прописаны все необходимые механизмы и процедуры. Но этот документ носит исключительно рекомендательный характер.
И тут нужно понимать, что банки считают строительную отрасль крайне рискованной и весьма неохотно ее кредитуют. Не потому, что не желают поддерживать строительные нововведения. Просто главная задача для них – защитить собственные инвестиции и деньги своих вкладчиков.
Банковская сфера в свое время уже прошла через реформу, подобно той, что идет сейчас на строительном рынке. И именно тогда в России удалось решить проблему обманутых вкладчиков.
Поэтому финансовые организации не хотят возврата к старому, подвергать деньги вкладчиков неоправданному риску и ввязываться в сомнительные, на их взгляд проекты. И для перестраховки требуют у потенциальных строительных заемщиков значительные залоги в виде квартир, машин и прочих активов, а также личное поручительство главных акционеров строительных компаний.
Конечно, отдельным строительным гигантам все это если и доставит неудобства, то незначительные. И поручительства на кредит в пару миллиардов рублей найдут, и залог предоставят, и объект свой успешно смогут реализовать.
А вот небольшие игроки строительного рынка могут получить отказ в получении проектного финансирования. И это фатально. Потому что новая реформа дает застройщикам только два варианта развития событий: либо ты получаешь кредит и строишь, либо, в случае отказа, закрываешь стройку «на клюшку» и уходишь с рынка.
Что в Ленобласти?
На сегодняшний день из 68 строящихся объектов, которые должны будут перейти на проектное финансирование, только по 19 поданы заявки в банки. Еще по 18 переговоры с банками продолжаются.
Только один застройщик сегодня получил одобрение банка и возводит дом с проектным финансированием. Еще один застройщик работает по трем своим объектом с использованием эскроу-счетов.
Все остальные компании-застройщики остаются в подвешенном положении.
В прочем, по прогнозам регионального Госстройнадзора, 17 объектов из 68 не получат проектное финансирование, так как застройщики находятся на грани банкротства. Еще два проекта готовятся к продаже, следовательно, также не могут рассчитывать на банковскую поддержку.
Решение
Как сообщает зампред регионального правительства по строительству и ЖКХ Михаил Москвин, в Ленобласти все сложности переходного периода решаются в «ручном режиме». Проводятся переговоры с застройщиками и банками, чтобы найти компромиссный вариант и помочь строительным компаниям получить проектное финансирование.
«Мы встретились с каждым с застройщиком, обсудили каждую конкретную ситуацию. У большинства застройщиков, кто уже подал заявку или находится в переговорах, неплохие шансы на получение сопровождение. Но разумеется, есть и проблемные объекты, которые уже будут достраивать доноры по льготным правилам, — резюмирует Михаил Москвин. – В любом случае, по каждой конкретной ситуации будем биться, чтобы перейти в новую строительную жизнь с минимальными потерями».