Прежде, чем определить порядок действий для узаконивания самовольного строительства, необходимо проанализировать, что именно вкладывает в понятие «самострой» российский законодатель и какие спорные моменты выявила судебная практика по данному вопросу.
Самовольная постройка (самострой) – это здание, сооружение или другое строение, возведенное на земельном участке, не проставленном в установленном порядке, и разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта (п.1 ст.22 Гражданского Кодекса РФ).
Также постройка может быть признана самовольной в следующих случаях:
· если строительство сооружения не было согласовано, и не были получены необходимые в соответствии с законом разрешения;
· возведение постройки проходило с нарушением градостроительных и строительных норм и правил;
· если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений, а также указанные градостроительные и строительные нормы и правила были установлены на дату начала возведения постройки и действовали в момент выявления самостроя.
Таким образом, самовольная постройка – это всегда объект недвижимости. Такое строение может относиться как к жилому фонду, так и являться нежилым. Примерами таких строений могут быть гараж, склад и другие виды помещений.
Признаки самовольной постройки
Статья 222 Гражданского Кодекса РФ определяет следующие признаки самовольной постройки:
· строение расположено на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;
· строительство производилось без получения на это необходимых разрешений;
· возведение здания проходило с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В соответствии с Определением Верховного Суда РФ от 25.03.2014 № 4-КГ13-38, для признания постройки самовольной необходимо наличие хотя бы одного из этих принципов.
На практике каждый факт определения строительства, как самовольного, необходимо рассматривать индивидуально, изучая уже сложившуюся обширную судебную практику по данному вопросу.
Объект не является «самостроем» в следующих случаях:
· если объект недвижимости, в отношении которого в судебном порядке разрешение на строительство признано незаконным, был создан лицом, которое действовало добросовестно и предприняло надлежащие меры для получения данного разрешения;
· если отсутствуют иные основания для сноса постройки (пункт 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143);
· если в административном порядке отменено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.06.2010 № 365/10 по делу № А33-14295/2008);
· если постройка является составной частью единого недвижимого комплекса (Определение Верховного Суда РФ от 19.07.2016 № 18-КГ16-61).
Необходимость оформления прав на «самострой»
В случае, когда объект недвижимости все-таки отвечает признакам самовольного строительства, у многих возникает вопрос: обязательно ли оформлять права на такое строительство?
Регистрация права собственности является необходимым:
· во избежание рисков принудительного сноса самовольной постройки;
· в случае возможного причинения вреда жизни и/или здоровью третьих лиц, если при возведении здания были нарушены нормы строительства;
· если обладатель данного строения намерен продать, сдать в аренду такое строение или иным образом распорядиться, регистрировать право собственности.
Как узаконить самовольную постройку
Единого пошагового алгоритма легализации самовольной постройки нет ввиду того, что мероприятия по оформлению прав на такую постройку зависят от следующих факторов:
· на каком участке возведено строение;
· оформлялись ли какие-либо документы на будущее строение;
· какова категория строения;
· нарушены ли строительные нормы при его самовольном возведении.
Основываясь на собственной правоприменительной практике, рассмотрим наиболее часто встречающиеся проблемы при решении вопроса о самовольном строительстве.
Узаконивание «самостроя» через суд
Решение данного вопроса через суд предполагает подачу иска о признании права собственности, если самовольная постройка создана на участке, который находится у Вас в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
В случае, если объект был реконструирован – например, самовольно пристроены дополнительные помещения, – Вам нужно подавать иск о признании права на объект в целом, а не на пристройку (Обзор, утвержденный Президиумом ВС РФ 19.03.2014).
Некоторые особенности признания прав на «самострой»
Выделяют следующие особенности признания прав собственности на самовольную постройку:
· если была выполнена перепланировка или переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект, требовать признания права собственности нельзя (п. 29 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22);
· если постройку на Вашем участке осуществило третье лицо, Вы также можете требовать признания на нее права собственности, но будете обязаны возместить этому лицу расходы в размере, который определит суд (п. 3 ст. 222 ГК РФ);
· не признают право собственности на самовольную постройку в случае, если суд или орган местного самоуправления принял решение о ее сносе либо решение о сносе или приведении самовольной постройки в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (п. п. 2, 3.1 ст. 222 ГК РФ);
Если на основании соответствующего решения постройка будет приведена в соответствие с установленными требованиями, Вы приобретаете право собственности на нее. Этот процесс отличается от процесса признания права собственности на самовольную постройку. Например, приобрести право собственности может не только тот, у кого участок находится в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании, но и в определенных случаях тот, кому участок передан для строительства во временное владение и пользование (п. 3.2 ст. 222 ГК РФ).
Постройка, нарушающая установленные ограничения использования земельного участка, не является самовольной, если ее собственник не знал и не мог знать о таких ограничениях в отношении своего участка.
Нет смысла требовать признания права собственности на самовольную постройку, если собственник не знал и не мог знать об ограничениях использования своего участка. Стоит, например, попробовать зарегистрировать право собственности на вновь создаваемую недвижимость (ст. 219, п. 1 ст. 222 ГК РФ).
Признание самовольной постройки арендаторами земельных участков
При рассмотрении споров, связанных с признанием права собственности на самовольную постройку, суд обязательно проверяет соблюдение целевого назначения земельного участка (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014).
Условие о соответствии спорного объекта целевому назначению участка является одним из условий, с которыми закон связывает возможность признания права собственности на самовольную постройку (например, Определения Верховного Суда РФ от 29.01.2019 № 18-КГ18-252, от 18.09.2018 № 4-КГ18-52).
Несоответствие возведенного строения целевому назначению участка, на котором оно расположено, влечет невозможность признания права собственности на самовольно возведенное строение в судебном порядке (например, Определения Верховного Суда РФ от 05.03.2018 N 306-ЭС18-455 по делу N А12-62590/2016, от 21.02.2017 N 667-ПЭК16, Апелляционное определение Московского областного суда от 20.11.2017 по делу N 33-32619/2017).
Анализ судебной практики показывает, что для признания права собственности на самовольную постройку арендатором земельного участка, необходимо:
· владеть земельным участком на законных основаниях;
· соблюдать целевое использование;
· получить согласие собственника земельного участка на строительство.
Какие документы необходимо приложить к исковому заявлению
Для подачи искового заявления потребуются следующие документы:
· документы, подтверждающие право собственности или другое право на земельный участок;
· документы, подтверждающие наличие на участке самовольной постройки (акт обследования, документы из БТИ);
· документы, которые подтверждают, что при возведении постройки не были допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, что постройка не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц (заключения, акты обследования уполномоченных органов государственной власти по архитектурно-строительному (Управление Архитектуры и Градостроительства), пожарному (МЧС) и санитарному (СЭС) надзору);
· документы, которые подтверждают Ваше обращение в уполномоченные органы за документами на самовольную постройку (например, за разрешением на строительство), результаты рассмотрения Ваших запросов, если Вы пытались легализовать постройку (к примеру, отказ в выдаче разрешения на строительство).
Обстоятельства, требующие доказательства
Чтобы суд удовлетворил иск, Вам нужно доказать следующие обстоятельства в совокупности:
· объект является самовольной постройкой по смыслу закона (при строительстве нарушены требования, которые были установлены на дату начала создания или возведения постройки и действовали на дату ее выявления) (п. 1 ст. 222 ГК РФ);
· самовольная постройка является объектом недвижимости (п. 29 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22);
· права застройщика на земельный участок допускали строительство данного объекта (п. 3 ст. 222 ГК РФ);
· на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (п. 3 ст. 222 ГК РФ);
· сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ);
· Вы предпринимали меры по легализации самовольной постройки, в частности пытались получить разрешение на строительство и/или акт ввода объекта в эксплуатацию. При этом суд будет оценивать, правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта (п. 26 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22).
Решение о сносе
Для признания постройки самовольной и принятия решения о ее сносе достаточно наличия одного из нарушений, указанных в п. 1 ст. 222 ГК РФ.
Нарушения, связанные с разрешенным использованием участка, наличием согласований (разрешений), соблюдением градостроительных и строительных норм (правил), устанавливаются исходя из тех законов, которые существовали в момент начала возведения (создания) постройки и действуют на момент ее выявления (п. 1 ст. 222 ГК РФ). Президиум Верховного Суда РФ указал, что при рассмотрении споров по самовольным постройкам надо применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей во время ее возведения.
В каких случаях постройка не подлежит сносу
Решение о сносе не будет принято в следующих случаях:
· постройка не является недвижимостью (п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010). Если сохранение такой постройки нарушает ваши права, Вы можете обратиться в суд с другим иском в порядке ст. 304 ГК РФ;
· постройка легализована, т.е. право собственности на нее признано в порядке п. 3 ст. 222 ГК РФ;
· собственник объекта не знал и не мог знать об ограничениях в отношении его земельного участка. В этом случае постройка не будет признана самовольной (п. 1 ст. 222 ГК РФ);
· постройка является жилым домом (строением), созданным на дачном (садовом) участке, либо объектом ИЖС, который построен на участке, предназначенном для ЛПХ (когда он расположен в границах населенных пунктов) либо ИЖС, если одновременно соблюдены следующие условия (п. 3 ст. 22 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ):
o права на постройку зарегистрированы до 01.09.2018;
o постройка соответствует, в частности, параметрам разрешенного строительства, правилам землепользования и застройки;
o собственнику постройки принадлежат законные права на землю под ней.
Последнее правило применятся и при переходе прав на названные постройки после 01.09.2018 (п. 4 ст. 22 Федерального закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ).
В случае если Вы лично столкнулись с проблемой узаконивания самовольной постройки, советуем доверить решение вопросов специалистам, которые в более короткие сроки решат поставленную задачу. Если же Вы решили узаконить «самострой» самостоятельно, надеемся, наша статья поможет скоординировать Ваши действия.