Речь в этой статье пойдет про большую структуру, внутри которой находятся несколько торговых объектов, в том числе и торговые центры.
Предположим, что вы являетесь управляющим торгового центра или начальником арендного отдела. Вы грамотно и честно исполняете свой рабочий долг, но внезапно головное руководство отправляет к вам ревизора, который ходит с рулеткой по торговому залу и замеряет каждый сантиметр занимаемой арендатором площади. Как это вышло? И на самом ли деле нам не доверяют? Об этом поговорим в нашей сегодняшней статье.
Почему к нам едет ревизор?
Запомните одно важное правило: начальство нам не доверяет. Если вы сами начальник, то поймете нас.
Каким бы самым лучшим сотрудником вы не были, начальство все равно не может быть полностью уверено, что вы не превышаете свои должностные полномочия.
А когда вы находитесь на большом расстоянии от головного руководства, то вы четко должны понимать, что ревизор если у вас еще не побывал, то скоро будет. А если такового не имеется, то это просчет руководства, который рано или поздно исправится.
Что ждать от ревизора в арендном бизнесе?
Обычно ревизоры - это дотошные люди. Они знают, что их никто не любит, поэтому к своей профессии они относятся философски. Их не любят, потому что их профессия никому не доверять кроме заказчика. Но нужно понимать, что они стараются в угоду своему начальнику. Но ведь и ваша задача работать в угоду начальника?! Значит цели ваших работ совпадают, а вот достижение целей отличается.
Повторимся, ревизоры - дотошные люди. Они знают наизусть договоры, особенно их волнует метраж, занимаемый арендатором, и арендная ставка.
Они запрашивают все договоры арендаторов и сверяют указанный метраж с фактическим. Если есть расхождения, то вы виноваты.
Если метраж в договоре меньше, чем на самом деле, значит вы в доле с арендатором и воруете у собственника.
Если метраж в договоре больше, чем на самом деле - то вы обманываете арендатора, что незаконно. И если вскроется правда, и арендатор придет с претензией, то возмещать убытки будете вы.
Поэтому ваша задача, как управляющего или начальника арендного отдела, сдавать арендную площадь "сантиметр в сантиметр" и не допускать расхождений. При возникновении спорных ситуаций необходимо отчитываться перед начальством, ставить его в курс дела и получать письменное согласие, которое затем можно предъявить ревизору.
С арендной ставкой все сложнее. Если у вас есть полномочия в формировании арендных ставок, то их структурирование должно быть четким и прозрачным. Не допускаются "провалы" по арендным ставкам.
Например, в ряд стоят десять арендаторов по ставке 1000 р. за кв.м. У второго цена - 500 р. за кв.м. Как так вышло, что при равных условиях у арендатора, который стоит почти в начале торгового зала, цена ниже, чем у окружающих? Если - это скидка, то она должна быть согласована с вышестоящем руководством и задокументирована дополнительным соглашением. Если ничего такого нет, то к вам у ревизора могут быть большие вопросы. Если арендная ставка согласовывается централизованно, то "провалы цен" без согласования и вовсе не допустимы.
Что еще проверяют ревизоры?
"Жирным куском" или одной из самых коррумпированных сторон в торговых центрах являются договоры подряда. Но для начала надо понимать, кто занимается и кто курирует их. Если это главный инженер (технический директор), который напрямую подчиняется вам, то вы и ваши приказы напрямую становится объектом исследования. Если главный инженер вам не подчиняется, и в ваших обязанностях нет курирования договоров подряда, то опасаться не за что.
Коротко обсудим механизм коррупции в договорах подряда. Подрядчики часто завышают цены на свои работы, услуги или товары. И часть завышенной маржи могут предложить техническому директору в виде отката, и уже тот в свою очередь будет доказывать своему руководству, что именно этого подрядчика нужно выбрать. По факту об этом не может не знать его руководитель, если, конечно, таковой имеется. В этом случае откат делится на двоих.
В идеале, задача главного инженера "сбивать цену" и делать ее реальной. Кто из подрядчиков предоставит лучше цену, тому и дадут предпочтения. То есть мы говорим про тендер на работы.
Те́ндер (англ. tender — заявка на подряд) — конкурентная форма отбора предложений на поставку товаров, оказание услуг или выполнение работ по заранее объявленным в документации условиям, в оговоренные сроки на принципах состязательности, справедливости и эффективности. (Википедия)
В этом случае задача ревизора проверить все договора подряда, сверить их с тендерной таблицей и сопоставить с реальными ценами. Если будут выявлены нарушения, то вывод один - украл.
Проверять, так проверять!
На нашей практике ревизоры могли проверять абсолютно все: от исполнения договоров до закупок шариковых ручек. Все зависит от уровня проверки и степени доверия. В любом случае, нельзя злоупотреблять должностными полномочиями и проводить непонятные закупки: не целевые использования денежных средств должны жестко караться (по мнению ревизоров). Дело может дойти до абсурда, вплоть до расходования чистых офисных листов.
"В сухом остатке"
Даже если вы не злоупотребляли полномочиями, не входили в долю с арендаторами, и не завышали договор подряда, это не означает, что вы не могли сделать что-то неправильно. Задача управленца - "держать руку на пульсе" и каждодневно контролировать работу подчиненных и арендаторов. Вы должны четко подходить к документации и отслеживать, правильно ли заняли свои площади арендаторы. Если была допущена ошибка или оплошность по невнимательности или нежелании следить за исполненными приказами, то отвечать перед ревизорами, а затем и вышестоящим руководством придется только вам!
Понравилась статья? Ставьте лайк и подписывайтесь на наш канал. Появились вопросы? С чем-то несогласны? Приглашаем вас в комментарии.
Все изображение загружены с pixabay.com
