Основной мотивацией собственника жилья, который решается на обмен квартиры, является улучшение жилищных условий, например, переезд в дом, или обмен с доплатой, что позволяет получить от сделки определенную финансовую выгоду. В некоторых случаях предметом обмена становится квартира в новостройке, где еще необходимо делать ремонт. Кроме того, он может быть актуален и при переезде в другой город. Отдельной темой является обмен недвижимостью между родственниками. В большинстве случаев здесь все происходит гораздо проще, впрочем, и в такой ситуации случаются конфликты, которые нередко приводят к судебным разбирательствам.
К сожалению, практика показывает, что продолжают процветать квартирные мошенники, которые пользуются неосведомленностью граждан в нюансах документооборота при заключении сделки. В итоге в лучшем случае люди могут получить гораздо худшее жилье, а то и лишиться его вовсе. Как правило, это становится предметом судебных разбирательств, и нередко оказывается, что собственники жилья становятся жертвами своего незнания, а все документы оформлены верно с юридической точки зрения. Посему важно помнить, что в процессе обмена квартир следует действовать предельно внимательно, не кидаться на первый попавшийся вариант, который может казаться подходящим, – спешка может лишь навредить.
Читайте также: Как жилое помещение перевести в нежилое
Схематично порядок действий лиц, планирующих обмен квартир, выглядит следующим образом:
- определить и четко сформулировать конечную цель процесса обмена жилой недвижимости;
- проанализировать предложения на рынке жилья в интересующем сегменте;
- при необходимости провести поиск агентства недвижимости, которое имеет хорошую репутацию;
- определить оценочную стоимость квартиры.
Прежде всего, и это очевидно, инициатор сделки должен сам иметь четкое представление о том, чего он хочет и чего ждет от процесса обмена квартир.
Важно понимать, идет ли речь об обмене без доплаты или при наличии таковой. При этом в случае, если вы готовы на улучшение жилищных условий или, например, переезд в Москву, необходимо оценить состояние собственного бюджета и выяснить, посильна ли такая доплата. Для этого нужно определить максимально возможный ее размер.
Анализ ситуации на рынке недвижимости позволит оценить собственные силы и возможности как в финансовом, так и в организационном плане. Если вы поймете, что осуществить операцию самостоятельно не получится, следует обратиться в агентства. Впрочем, здесь нужно быть предельно внимательным и изучить отзывы о фирмах, работающих на рынке недвижимости в вашем регионе. Следует иметь в виду, что агентства берут комиссию, которая составляет от пяти процентов от суммы сделки.
В случае если планируется обмен неприватизированной квартиры, прежде всего необходимо получить разрешение от наймодателя недвижимости. При этом существуют определенные ограничения, из-за которых это разрешение может быть не выдано. Среди таковых:
- использование квартиры в качестве залога;
- нахождение ее под арестом;
- оспаривание права на квартиру в судебном порядке;
- регистрация в специальном фонде.
Кроме того, разрешение не может быть получено, если квартира находится в доме, который предназначен для сноса или комплексной реконструкции.
Читайте также: Как оформить собственность в квартире в новостройке
Если же разрешение получено, то пакет необходимых документов выглядит следующим образом:
- заявление нанимателя, подписанное всеми членами его семьи;
- оригинал ордера или договора социального найма;
- справка о лицах, проживающих в квартире, подлежащей обмену;
- документ из жилищной конторы об отсутствии задолженностей.
Читайте также: Где оформить дарственную на долю в квартире
В случае с приватизированным жильем процесс обмена происходит гораздо легче, ибо отсутствует такое «промежуточное звено», как наймодатель. Для того чтобы заключить договор обмена, стороны должны собрать такие документы:
- заявление от собственника жилой недвижимости;
- документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимости, подлежащий обмену;
- справка об отсутствии задолженностей за услуги ЖКХ, которая выдается жилищной конторой или управляющей компанией;
- документы на квартиру из Бюро технической инвентаризации (БТИ);
- выписка из домой книги;
- квитанция об уплате государственной пошлины за регистрацию сделки.