Всем известной "долёвки" с 1 июля уже не будет, теперь деньги дольщиков застройщики будут хранить в банке
Наверное, многие уже знают, что с 1 июля перестанет существовать знакомое всем долевое строительство жилья. Теперь застройщики будут «складывать» деньги дольщиков на специальных эскроу-счетах – до самого момента сдачи дома в эксплуатацию.
Власти уверяют, что проблемы обманутых дольщиков больше не будет. Согласен, рисков будет меньше, но какой ценой?
Главная претензия к новым правилам – это то, что теперь жилье будет стоит дороже. С этим согласны все, даже власти. Отличаются только оценки – от умеренных 10% до более реальных 25%.
Риск стать обманутым дольщиком посчитать трудно, но я попытаюсь. На прошлый год официальное число обманутых дольщиков было 80,3 тысячи. Суммарное количество зарегистрированных ДДУ в 2016 году – 701 тысяча, в 2017 году их было около 700 тысяч, за первые 9 месяцев 2018 года – 527 тысяч. При этом количество обманутых дольщиков складывалось не один год, а за долгий период.
Даже если посчитать процент за 2016-2018 годы, он будет около 4%. Но в реальности риск получить проблемы сейчас намного ниже – если строительство идет согласно 214-ФЗ, то банки жестко контролируют застройщика.
Поэтому можно спорить о том, стоит ли перекрывать риск в 4% повышением цены жилья на 25%.
Идем дальше. Не секрет, что на первичном рынке ощутимый процент жилья в России покупают в ипотеку. Статистика говорит о 47-50% от всех сделок на первичном рынке за ипотечные деньги.
Учитывая, что 80% жилья строится за счет дольщиков, получаем такую картину:
1. семья оформляет ипотечный кредит в банке, под проценты – в среднем 10,5% годовых;
2. средства кредита перечисляют застройщику по договору долевого участия;
3. застройщик «складывает» эти деньги на эскроу-счет снова в банке;
4. чтобы финансировать стройку, застройщик берет кредит в банке – под проценты (10-13% годовых в реальности) с учетом того, что деньги на эскроу-счете являются обеспечением.
Вот и получается, что банки заработают дважды – на ипотечном кредите, который затем вернется снова в банк, и на кредитовании застройщика этими же деньгами.
Кстати, мало кто обращает на это внимание, но деньги дольщиков снова остаются без защиты. Ведь если застройщик не вернет кредит и не построит дом, деньги дольщиков пойдут банку как залог.
А на что придется достраивать дом?
Даже если эти суммы вернуть обратно дольщикам, кто вернет им уплаченные за эти годы проценты по кредиту?
Ответов на эти вопросы пока нет.