Болгарское законодательство предполагает две формы управления многоквартирным жилым домом, два юридических статуса – так называемая этажная собственность или комплекс закрытого типа.
Обычные жилые дома в болгарских городах имеют статус этажной собственности, когда по аналогии с нашим ТСЖ собственники на общем собрании выбирают управляющего, заслушивают отчет о расходовании ранее собранных средств и утверждают смету расходов на будущее.
Комплекс закрытого типа по задумке законодателя – это не просто многоквартирный дом, а еще и закрытая территория с садом, беседками, детскими площадками, бассейнами и т.д. и т.п. То есть это не просто жилой дом, а курортный комплекс. И закон предполагает, что компания-застройщик потом осуществляет обслуживание построенного, становится управляющей компанией как бы автоматически. По окончании строительства подписывается и договор передачи квартиры в собственность, и договор с управляющей компанией на обслуживание.
Среди владеющих болгарской недвижимостью последнее время распространяется иллюзия, что перевод их комплекса в статус «этажной собственности» - это спасение от недобросовестных управляющих компаний. Но я бы на этот счет не обольщалась, не все так просто.
Во-первых, для изменения статуса дома нужно провести собрание, которое будет признано правомочным. Потом на основании его решения расторгнуть договор с управляющей компанией, возможно, через суд. То есть кто-то должен будет в суде отстаивать позицию собственников. А суд в Болгарии – дело такое же не скорое, как и в России.
Все это время комплекс фактически будет без хозяина, брошен на произвол судьбы со всеми вытекающими. То есть сдать там апартамент в аренду за нормальные деньги уже вряд ли будет возможно, самому отдыхать без лифта и бассейна тоже не очень приятно, да и в случае продажи стоимость квартир в таких домах падает почти до нуля. При обилии предложений, а предложений сейчас действительно море, квартиру в доме без нормального управления если и купят, то за копейки.
Но допустим, что собственники настолько недовольны работой управляющей компании, что собрали собрание, оформили все в соответствии с требованиями местного законодательства, отстояли свое право в суде, не побоялись периода безвластия и, наконец, получили желанный статус «этажной собственности». Что же дальше?
Ведь статус «этажной собственности», так же как и статус «комплекса закрытого типа», предполагает проведение ежегодных собраний собственников. Однако попробуйте собрать их в несезон. Никто не полетит в другую страну ради собрания. И это от статуса дома никак не зависит.
Следовательно, выбранный управляющий этажной собственностью будет отчитываться перед теми же полутора постоянно живущими гражданами, что и управляющая компания. И эти полтора человека никакого решения принять не смогут – они не большинство, не правомочны они принимать решения. А если ты отчитываешься перед теми, кто все равно ничего не решает, то дальше все зависит от твоей порядочности, от добросовестности и больше ни от чего.
Я вот чего понять не могу. У нас в стране нет никаких комплексов закрытого типа. Однако то и дело слышишь о конфликтах между жильцами и председателем ТСЖ. Он и ворует, и нанимает своих знакомых по завышенным ценам, и общедомовое имущество сдает в аренду без согласия жильцов. Так почему же в Болгарии таких управляющих быть не может? Или там не люди, а ангелы прекраснодушные идут в управляющие?
Так что мне кажется, что дело тут не в статусе дома как таковом. Дело в том, насколько ваши соседи, такие же собственники, готовы заниматься судьбой дома, вникать в сметы и расчеты, спрашивать за работу хоть с управляющей компании, хоть с отдельного управляющего. Если готовы, то управляющая компания обычно это чувствует и ведет себя осторожно, понимая, что в противном случае легко нарвется на неприятности. В управляющих компаниях добросовестные люди попадаются не чаще и не реже, чем в любом другом месте.
У меня на соседней улице есть комплекс, который перевели в этажную собственность, о чем свидетельствует большой баннер на стене. Порядок просто идеальный, по крайней мере, снаружи. А из своего окна я вижу другой пример. Тоже перешли в этажную собственность. И большинство собственников решили, что бассейн они помоют и подготовят к сезону сами. В мае походили, потерли что-то швабрами. До заполнения водой к 15 июня так и не дошло. Ну а чего деньги тратить? Море то недалеко. Чем там кончилось – не знаю, уехала домой. Не хотела бы я иметь в соседях таких рачительных хозяев. Но о соседях подробнее как-нибудь в другой раз.