90.000 рублей в зале суд получили наличными мои доверители от застройщика ООО "Славянский дом" за срыв сроков по передаче квартиры (дело происходит в городе Иваново, да, есть такой). Было заключено мировое соглашение.
Такая ситуация - скорее исключение из правил и большинство истцов (в нашем регионе), исполнительные листы используют как элемент декора - можно на стенку повесить, т.к. реально получить деньги почти не возможно.
Застройщики идут на различные хитрости, в частности - новый дом - новая ОООшка, по счетам которой, ближе к окончанию строительства, точнее - ближе к окончанию срока сдачи квартир, деньги не проводят.
За время работы юристом в строительной фирме мне стали известны почти все хитрозадые схемы застройщиков по уходу от ответственности, как перед дольщиками (в частности речь об ответственности за срыв сроков), так и перед подрядчиками - об этом я могу много интересного поведать.
А пока - мои поздравления истцам, да и мне, что я скромничаю. Работа выполнена и есть конкретный результат)
А вот ситуация противоположная. Из свежего, так сказать.
ООО «Доступное жилье и К» (или просто «Доступное жилье», без К) не просто не признает факт просрочки. В суде их представитель настаивает на том, что договором не предусмотрен срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию, а следовательно, обязательство по передаче квартиры будет исполнено тогда, когда уполномоченные органы соизволят такое разрешение выдать.
Договор этой конторы содержит указание на срок возведения дома, а так же срок передачи квартиры дольщику - 2 месяца с момента ввода в эксплуатацию. А как определить срок ввода в эксплуатацию?
Это действительно очень забавно, т.к. в одном мировом суде (не буду говорить в каком именно) потребовалось ТРИ судебных заседания, чтобы объяснить несостоятельность позиции ответчика.
Доверитель первоначально намеревался самостоятельно представлять свои интересы в суде, но юрист ответчика лихо его осадил, представив возражения с позицией относительно сроков, высосанной из... допустим пальца, и ссылками на практику Верховного суда, которая никакого отношения к конкретной ситуации не имеет, но на первый взгляд все было чётко и доверитель... слегка нервничал. Да, еще перед судебным заседанием был подписан акт приемки квартиры в котором заботливый застройщик предусмотрел пункт о прощении дольщиком долга по обязательствам, вытекающим из просрочки передачи квартиры.
Воистину, кому я должен - всем прощаю.
На следующее судебное мной были представлены дополнительные пояснения (в письменном виде, оглашены и приобщены) с разжевыванием положений договора, закона о долевом строительстве, и некоторых основ Гражданского кодекса. Иными словами - объяснил нашу позицию на пальцах.
Примерно такой диалог состоялся между мной и юристом этой уважаемой организации:
-А если разрешение было бы получено вами в 2030-м году, вы и квартиру дольщику передали бы в 2030-м, и обязательства, по-вашему, были бы не нарушены?
-ээээм... да, и по договору у нас еще два месяца на передачу квартиры.
Блин, серьезно???
Тогда заседание отложили, т.к. с нас потребовали копию документа, который был с собой в оригинале и копия его обычно нафиг не нужна, а у суда «отсутствовала техническая возможность» сделать копии вот прям сейчас (и за что это я плачу налоги мммм??)).
Отложились, потом пришли с нужной копией, выступили в прениях. Суд вынес положительное решение. Но неустойку снизил бессовестно. Она и так была далеко не космическая - ибо мировой суд рассматривает иски до 50.000 рублей, а тут ее в два раза уменьшили, штраф тоже вышел смешной... представительские - я вообще плачу.
Уже не первый раз встречаюсь в суде с данной организацией (небольшие изменения в названии суть ее не меняют) - и каждый раз одно и то же: "сроков ввода в эксплуатацию договор не предусматривает, там лишь указано, что квартира будет передана не позднее чем через два месяца с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Разрешения на ввод нет, но вы держитесь", еще один из аргументов: "наш договор прошел проверку в росреестре, а значит, что формулировки в части сроков соответствуют закону".
Одно дело - ждать завершение строительства в собственной квартире и совсем другое - в съемной, да еще и когда сроки задерживаются... Вот уже пора переезжать в свое жилье, а ключи не передают. Кто компенсирует расходы? Расходы на наем жилья так же можно взыскать с застройщика. Но.
Первое, что я объясняю своим доверителям по данной категории дел - получить деньги - та еще задачка и нужно крепко подумать, прежде чем во все это дело ввязываться.
В моей практике было только два случая, когда застройщики в добровольном порядке соглашались заплатить неустойку. Впервые еще в 2017 году, ООО "Верамарк" двумя платежами выплатило 100.000 рублей наличкой - перед этим мне пришлось знатно вынести мозг директору. Узнав его телефон через выписку ЕГРЮЛ на сайте налоговой, я согласовал с ним встречу (точнее - было несколько встреч).
Около полутора месяцев длились переговоры и деньги были получены. Но дом все никак не могли сдать. По прошествии определенного времени мы обратились к застройщику вновь с тем же требованием (дай деняк) и получили отказ. Пришлось идти в суд, получать исполнительный лист и знаете что? По исполнительному листу до сих пор никто не заплатил.
Какой из всего вышесказанного вывод? Все правильно! Предугадать положительный исход абсолютно невозможно и, у меня сложилось впечатление, что выплата неустойки - это в большей степени акт доброй воли застройщика, который дорожит своей репутацией, ведь получение исполнительного листа не дает гарантий. Никаких гарантий.
А бывает еще вот так.
Еще один случай. Тоже с хеппи-ендом. Ко мне обратилась супружеская пара, они собрались приобрести квартиру в строящемся доме. На застройщика вышли через риэлторскую контору, а риэлтор уже их "состыковал" со строительной организацией - по сути это был отдел продаж застройщика, просто находился в другом месте, не там, где основной офис. Меня попросили проверить договоры - с риэлторами и с застройщиком.
Первое, что мне удалось сделать, это сэкономить 30.000 рублей за "услуги риэлтора" по подбору квартиры (которую покупатели сами же и нашли!!), второе - на встрече с застройщиком выяснилось, что между обещаниями, данными агентом и тем, что отражено в договоре - есть большая разница, особенно в части сроков передачи квартир. Реальный срок отличался от обещаний ровно на год в большую сторону. Как вы уже догадались - в тот день договор подписан не был, мы взяли время "на подумать".
За это время продавцами недвижимости были применены все возможные методы воздействия от "на эту квартиру уже есть реальный покупатель, но мы за вами ее придержим, ответ надо дать завтра" до "со следующей недели поднимется стоимость квадратного метра"...
Через непродолжительное время мои доверители в этом же доме нашли подрядную организацию, участвующую в строительстве, с которой за работу расплатились квартирами. У этих то подрядчиков и была приобретена квартира, но уже примерно на 100.000 дешевле, чем у застройщика.
Это такой лайфхак: почти в каждом строящемся доме есть организация-подрядчик (или даже не одна), которая отвечает за определенную часть строительства и с этой организацией застройщик расплачивается не деньгами, а "метрами" - передает в собственность квартиры в строящемся доме.
Ведь работы бывают довольно дорогостоящие - от нескольких млн. рублей, а с живыми деньгами в строительной сфере расстаются с большиииим нежеланием)) подрядчик уже реализует квартиры самостоятельно, заключая договоры переуступки, тем самым получая деньги за свою работу.
Как правило, в таком случае квартиры продают со скидкой 50-100К рублей. НО. Чтобы найти такую организацию необходимо своими ногами потопать до стройки и пообщаться с людьми, по негласному соглашению с застройщиком на авито вы такие предложения не найдете по очевидным причинам.