Мы не будем вдаваться в психологические аспекты и описывать количество стрессов, которые ждут вас при выборе дома или контроле за строительной бригадой. Такие очевидные вещи все представляют себе достаточно ясно: кому-то спокойнее выбрать готовый объект, а другой получает удовольствие от покупки стройматериалов и управления строителями (а то и самостоятельной кладки кирпичей).
Как портал, специализирующийся на загородной недвижимости, мы хотим представить вам примеры предложений, имеющихся на рынке, чтобы каждый смог самостоятельно оценить, насколько затратен тот или иной способ приобретения дома, и каковы последствия выбора каждого из способов.
Строительство домов
Строить дом можно своими руками (боюсь, немногие из наших читателей способны на такой подвиг) или прибегнуть к услугам бригады «шабашников». В обоих случаях стоимость строительства вычислению не поддается. Опытные владельцы коттеджей, уже завершившие стройку, советуют умножать первоначальные прикидки расходов на строительство на 1,5, а то и на 2. И это в условиях относительной стабильности экономики. Что уж говорить о сегодняшней ситуации с «падающим» рублем, когда самые лучшие стройматериалы импортного происхождения, изготавливаются из импортного сырья. И даже когда стройматериалы отечественные, продают их иностранцы (например, российский брус – и то приходится покупать у финских компаний)! Ведь самостоятельная стройка – дело небыстрое.
В настоящее время более разумным кажется прибегнуть к услугам подрядчиков, при условии, что договор подряда заключается на твердую цену.При твердой договорной цене строительная фирма обязана изготовить и передать заказчику объект недвижимости по той цене, которая установлена договором, даже если доллар растет и расходы увеличиваются.Как узнать, твердая цена в соглашении с подрядчиком или нет? Если в договоре не указано, что цена приблизительная, то она считается твердой (иногда дополнительно указано, что цена твердая, но это необязательно).
Если же установлена приблизительная цена, это означает, что подрядчик вправе (по согласию заказчика) потратить на стройку больше, чем планировалось. Если заказчик против, он может расстаться со строителями и нанять другую фирму.
Дома от подрядчика
Предложение на рынке услуг по строительству загородных домов сегодня так же велико, как и на рынке недвижимости. Разнообразие стеновых и кровельных материалов, фундаментов, проектов (от каркасного типа «американская мечта», до рубленого терема «в русских традициях») – разумеется, отличается и цена, за которую дом можно построить.
Мы рассмотрели некое «среднестатистическое» предложение нескольких строительных фирм, достаточно известных на рынке: цену за постройку из материалов подрядчика коттеджа площадью от 100 до 150 кв.м, с крышей из металлочерепицы и на ленточном мелкозаглубленном фундаменте, в черновой отделке.
В итоге получилось следующее:
- каркасный дом – от 1 до 1,6 млн. руб.;
- дом из бруса (просушенный, не клееный) – от 4 до 5,7 млн руб.;
- комбинированная постройка (снизу кирпич или блоки, второй этаж – брус) – около 3-х млн. руб.;
- со стенами из газобетонного блока – 3-3,5 млн. руб., газосиликатного – 2 млн. руб.;
- кирпич или керамические блоки – 4,5-6 млн. руб.
Надо сказать, перенасыщенность рынка предложением сподвигла подрядчиков идти навстречу покупателям. Это и скидки, и бесплатные услуги (например, геоизыскания, доставка стройматериалов по Московской области), и пресловутая «заморозка цен» (заключаем договор сегодня, а оплата и начало работ по сегодняшней цене – в течение года).
Готовые дома
«Первичка» - дома от застройщика
Можно отметить, что цены на дома от застройщика в эконом-сегменте примерно равны расценкам подрядчиков: но здесь в цену включен земельный участок, а еще обычно и наружная отделка, а значит, сделка заведомо выгоднее. В качестве примеров можем назвать Ирининское Лайф (коттедж на стадии строительства с участком 6 соток стоит 3,8 млн. руб.), Беляевская Слобода (готовый коттедж из кирпича и керамзита на участке в 10 соток обойдется в 7,4 млн. руб.).
Плюсами домов от застройщика являются
- возможность, покупая на стадии строительства, проверить качество в том же поселке, зайдя в гости к соседям;
- включение в стоимость, пусть и небольшого, земельного участка;
- скидки и рассрочки, предоставляемые тем, кто покупает землю и заключает договор подряда с доверенным подрядчиком компании-застройщика.
В числе минусов можно назвать
- влияние на цену маркетинговой стратегии застройщика (все эти «альпийские домики» и «классические особняки» по каркасной технологии; клубные форматы за счет одного лодочного причала и стоянки для яхт и т.п.);
- цена подрядчика на дом без земли равна цене застройщика на дом с землей только в самом начале продаж.
«Вторичка»: дома от собственников и агентов недвижимости
Это самый беспорядочный сегмент рынка. В отличие от четких критериев, по которым можно оценивать предложения подрядчиков или застройщиков, на цену коттеджей из состава «вторички» влияют трудно поддающиеся систематизации факторы:
- год постройки;
- степень «ухоженности» здания;
- привязанность хозяина к продаваемому коттеджу (причем, с предыдущим критерием «ухоженность» у данного критерия чуть ли не прямопорциональная зависимость);
- эксклюзивность проекта;
- стоимость внутренней отделки;
- амбиции агента недвижимости;
- количество посредников (агент может быть не один и каждый хочет что-то получить со сделки);
- оформлены ли документы на дом и землю и есть ли у продавца полномочия на продажу здания
В итоге, примерно на одном и том же расстоянии от МКАД (все-таки транспортная доступность «рулит» в Подмосковье, поэтому мы решили взять ее за основу) можно найти похожие коттеджи из бруса за 4,5 млн. руб.; 6,5 млн. руб.; 7,7 млн. руб.; 15,5 млн. руб. Все эти здания имеют сходные характеристики (одинаковые кровельные и стеновые материалы, подключенные коммуникации, внутренняя отделка, расположение в обжитом коттеджном поселке или деревне с магазином, детским садом и т.п.)
Что вызвало бешеный разброс цен? Дорогущая внутренняя отделка или наличие цепочки посредников? Мы можем только предполагать.
Спорный момент: где проще найти просчеты строителей?
Есть расхожее мнение, что в здании, простоявшем несколько лет, «вылазят» все недочеты строителей. Якобы поэтому рациональнее покупать «вторичку». Нам кажется, чтобы оценить недочеты строителей, нужно самому таковым являться. А протекающая крыша и перекошенная дверь могут просто говорить о бесхозяйственности владельца дома.
С другой стороны, достаточно осмотреть новый дом в непогоду, чтобы выяснить не протекает ли крыша, не потеют ли окна. В любом случае, подрядчик, работающий по договору, предоставляет гарантию на результат работы, т.е. дом. (а если не предоставляет в договоре – не беда, гарантия предусмотрена законодательством о защите прав потребителей). Наличие гарантии намного облегчает взыскание через суд расходов гражданина-потребителя на устранение недостатков, допущенных строителями или задолженности в счет соразмерного уменьшения цены за некачественный дом.
Подводя итог, наиболее выгодным в финансовом плане вариантом кажется приобретение коттеджа путем покупки участка с подрядом от застройщика: здесь вы получите землю с хорошей скидкой, а также сэкономите на геоизысканиях и проекте. Если в вашем поселке продают землю без подряда, лучше обратиться в солидную строительную фирму, имеющую достижения в определенной области (например, малоэтажное строительство из газобетонных блоков или, напротив по каркасной технологии) и работающую на основании договора строительного подряда по твердой цене.
Смотрите также - готовые дома в коттеджных поселках