Думаю, немного найдется таких людей, для которых покупка квартиры – это вполне обыденное дело. В основном к такому событию подходят более чем серьезно: проверяются документы, нанимаются риэлторы, а если берется ипотека, то еще и банк все дополнительно перепроверяет.
Но вот парадокс: один пожилой человек порой способен одним махом перечеркнуть все старания специалистов по защите сделки. Особенно, если этот человек – бывший собственник квартиры.
Есть много поучительных примеров, когда покупатели после таких сделок оставались и без квартиры, и без денег. На что нужно обратить внимание при покупке квартиры, принадлежавшей пожилому человеку и как свести все возможные риски на нет?
Где таится опасность?
Главная опасность, которая исходит от пожилого продавца – это то, что, подписав договор, он мог не понять суть сделки, в которую вступает. Причем, неважно, как все было на самом деле – важно, как это будет представлено в суде.
Например: гражданка приобрела у пожилого мужчины квартиру. Но вскоре продавец подал иск об отмене сделки, т.к. полагал, что подписывает договор ренты (с условием о пожизненном уходе за ним), а вовсе не договор купли-продажи.
И суд встал на его сторону: продавец был в достаточно преклонном возрасте (86 лет), имел проблемы со зрением, а покупатель не смогла доказать, что прочитала ему вслух текст договора перед тем, как дать на подпись.
Нотариально договор не заверялся, видеозаписей не было – так что суд посчитал, что вполне вероятно, дедушку просто ввели в заблуждение, и предпочел сделку расторгнуть.
Срок с подвохом
Но самое интересное – в том, как считается срок исковой давности по подобным спорам. По закону иск о признании сделки недействительной можно подать в суд в течение одного года с того момента, как лицо узнало или должно было узнать об основании ее незаконности.
Если этот срок уже истек на момент подачи иска, то все усилия продавца окажутся напрасными: ему откажут, даже не рассматривая дело по существу.
А как определить, когда пожилой человек осознал, наконец, что заблуждался (чтобы посчитать этот срок)? Вот пример: пожилая женщина продала свою квартиру мужчине, а тот через 4 с лишним года перепродал ее.
Покупательница оплатила квартиру за счет ипотечных средств, т.е. и банки, и риэлторы все проверили досконально. Вот только бывшая собственница вскоре предъявила иск к новой хозяйке квартиры: требовала отменить все сделки, т.к. не понимала, что продала квартиру.
Экспертиза показала, что действительно пожилая женщина страдала хроническим заболеванием сосудов мозга и не могла сохранять ясность сознания.
Заболевание было неизлечимым – значит, невозможно точно установить, когда она смогла осознать последствия сделки. По словам самой истицы, она поняла, что продала квартиру буквально незадолго до того, как обратилась в суд.
А значит, тот самый год на оспаривание сделки еще не истек. И та самая покупательница, несмотря на ипотеку, осталась без квартиры (Нижегородский районный суд, дело № 33-9041/2017).
Ну а вернуть деньги от продавца – вещь крайне сложная. Если никакого имущества у него нет (а часто именно так и бывает), взыскание может длиться годами и нет гарантий, что оно закончится успешно. Поэтому риск отмены сделки с пожилым человеком сохраняется в течение многих лет.
Как же защититься?
1) Настаивать на нотариальном удостоверении сделки. Это гарантирует дополнительные доказательства того, что пожилой человек прекрасно понимал, что он подписывает.
Многие нотариусы записывают сделки на видео, что позволяет затем наглядно продемонстрировать, как все было на самом деле;
2) Потребовать, чтобы продавец прошел обследование у психиатра накануне сделки. Если продавец действительно заинтересован в том, чтобы продать квартиру, он пойдет навстречу;
3) Проверить, кто был предыдущим собственником квартиры: даже если ваш продавец еще молод и полон сил, это не исключает вероятности, что до него хозяином был пожилой человек.
Если такое подтвердится, изучите все обстоятельства, при которых ваш продавец стал собственником квартиры. При малейших сомнениях от сделки лучше отказаться.