Большая часть населения не имеет возможности купить квартиру. Поэтому прибегают к кредитованию или ипотеке. При этом недвижимость является гарантом выплаты. Поэтому на время предоставления кредита и до момента его погашения квартира является собственностью банка. У владельца недостаточно прав, чтобы продать, подарить квартиру.
Обременение квартиры регистрирует государство. Все манипуляции с квартирой обязательно вписываются в гостреестр. Поэтому потребитель без труда может найти все необходимую информацию о квартире.
Невыгодно продавать жилье, которое приобретено в ипотеку. Необходимо снизить стоимость ниже рыночной. Так как многих это отталкивает. Так же нужно оформлять дополнительные бумаги, а это отнимает много сил и нервов. В данный момент цена квартиры может значительно увеличится и это благоприятно сказывается на продаже квартиры.
Способы продать квартиру, если она в ипотеке.
В среднем ипотека оформляется от десяти до двадцати лет. В течении этого времени многие хотят изменить жилищные условия. Дом находящийся в ипотеке, по правилам оформлен на покупателя. Такое жилье все таки можно продать, даже если имеются ограничения. Существует несколько вариантов продажи квартиры.
Первый вариант: рассчитаться с банком за ипотеку досрочно. В таком случае квартира будет принадлежать только покупателю, и вмешательство третьих лиц не нужно. Единственная проблема - где взять денег. В таком случае на помощь могут прийти близкие или надежные друзья. Нужную сумму можно будет отдать после продажи квартиры.
Так же можно найти человека который заплатит полную стоимость ипотеки. Он может пойти на встречу в том случае, если ему необходимо это жилье. Идеально подходит район и стоимость квартиры.
Если банк дает свое согласие, нужно немедленно продавать квартиру. Все зависит на каких условиях заключен договор. Опционы могут быть различными. Одно из условий может являться промежуток времени, по истечению которого заемщик может приступать к манипуляциям с квартирой. В других ситуациях необходимо выплатить определенную часть суммы. Обычно не ниже пятидесяти процентов. В любом случает клиент должен доложить банку о своих намерениях.
Дальше нужно найти покупателя готового купить жилплощадь, которая находится в ипотеке. Выписать из квартиры все прописанных там жильцов.
Когда получено одобрение банка, продавец получит всю сумму от покупателя. Есть несколько способов оплаты:
• наличными
• перечисление на счет в банке
• покупатель погашает кредит, банк снимает все запреты
Перед продажей нужно проверить есть ли штраф за досрочное закрытие кредита. Если штраф большой, то продажа не выгодна. Так же очень рискованно уплачивать задолженность денежными средствами покупателя. Такие операции можно проводить, только если существуют договорные отношения между банком и покупателем.
Привлечение кредитора.
Представить защиту обеих сторон может независимый банк-кредитор. Он выступает посредником, тем самым вынуждает внести первый платеж. После этого снимается запрет на продажу квартиры, и можно оформить договор купли-продажи. Кредитора всегда извещают об оплате долга продавца покупателем. Тем самым предупреждается факт мошенничества.
Законно погашает долг продавца, и может потребовать возврата денег.
Оформить сделку можно двумя вариантами, чтобы получить квартиру без обременения:
• Предварительно оформить сделку купли-продажи. Зарегистрировать договор продажи дома. Клиент отдает предоплату продавцу. Он погашает за должность в банке этими деньгами и получает документы о тот что, кредит выплачен. Затем оформляют все необходимые документы в УФМС. Переоформляют квартиру на клиента, который покупает квартиру. Продавец забирает вторую часть долга.
• Снять обеспечение с квартиры или дома до перехода жилья к покупателю. После согласия банка на бартер с недвижимостью, клиент-покупатель вносит денежные средства в две ячейки. В первой ячейки хранятся деньги за оплату ипотеки. Во второй остальная сумма за квартиру. После сделки, банк забирает себе определенную часть денег за долг клиента, остальную сумму отдает продавцу. Так же регистрируют квартиру на клиента.
Замена заемщика.
Клиент переоформляет ипотеку на себя. Продавец подает заявление в банк и признает себе не способным выплатить кредит. Происходит переоформление квартиры и ипотеки на покупателя. Покупатель подает такие же документы в банк: паспорт, финансовое состояние, подтверждение доходов и семейное положение.
Банки редко одобряют нового клиента, так как он имеет недостаточный доход для оформления ипотеки.
Все долги и проценты, которые накопились за весь период так же оплачивает продавец. Так как к основному долгу они не имеют никакого отношения. Если стоимость жилья стала больше на период продажи, разницу получает продавец. В этом случае очень выгодно продавать квартиру, которая находится в ипотеке.
Банки редко идут на встречу клиентам, если покупатель берет необходимую сумму в другом банке. Так как теряет возможность получить свои проценты.
Бывают случаи, когда банк заставляет продать квартиру. Банк сам находит покупателя и вступает в права обладателя. Такое происходит когда заемщик не в состоянии платить кредит или найти нового заемщика. Если суммы от продажи квартиры не хватает погасить основной долг, то заемщик обязан выплатить оставшуюся сумму. Это самый невыгодный способ. До такого не стоит доводить ситуацию.