КАК СОСТАВИТЬ СОГЛАШЕНИЯ ОБ АВАНСЕ ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ И ЕГО ОБРАЗЕЦ

Сделку купли-продажи оформить непросто, поэтому чаще всего стороны обращаются к опытным специалистам. В настоящее время есть много риэлторских контор, готовых оказать помощь за 1-5% от стоимости реализуемого имущества.

Некоторые продавцы и покупатели квартиры хотят сэкономить деньги при оформлении, и делают все сами. Важно знать, что в такой сделке нужно быть очень внимательным, грамотным и ответственным, особенно во время передачи денег за покупку.

Составьте для себя последовательность действий и пошагово оформляйте сделку. Заполненный образец соглашения об авансе является важным документом.

Что выбрать: аванс или задаток

Покупка квартиры связана с большими денежными затратами и определенным риском. В договоре следует указывать все моменты, связанные с передачей денежных средств (сроки, размер и т. д.).

Предоплатой по сделке может быть залог или аванс. Юридически эти операции отличаются друг от друга.

Залог или задаток при покупке квартиры связан с жесткими финансовыми обязательствами. Если покупатель откажется от приобретения имущества, то деньги остаются у продавца как компенсация. Продавец может вернуть задаток только в том случае, если он сам нарушил договор. Кроме того, он будет обязан добавить такую же сумму за причиненные неудобства.

Аванс не регулируется законодательно, если только это было предусмотрено в договоре купли-продажи. Стороны сами договариваются о размерах штрафа в случае не выполнения обязательств.

Особенности оформления договора аванса

Вы решили внести аванс при покупке квартиры и знаете, что он не имеет особой финансовой нагрузки. Это просто часть суммы, внесенной за квартиру. При срыве сделки деньги возвращаются продавцом.

Договор аванса оформляется по общим правилам, закрепленным Гражданским кодексом РФ.

Он заключается между физическими лицами только в письменной форме. Бланк соглашения должен быть оформлен правильно и без ошибок. В документе проставляют точные сроки сделки, четко прописывают предмет сделки.

Желательно взять расписку. Она пишется шариковой ручкой от руки. Расписка подтверждает перевод денег продавцу. Покупатель обезопасит себя от мошенничества, так как чужой почерк подделать невозможно. Лучше пригласить свидетелей. Они распишутся в том, что деньги были переданы в их присутствии и без принуждения сторон. Если передача денег производилась через посредника, то у продавца остается платежка из банка.

В расписке о получении средств должен быть пункт с указанием местоположения объекта.

В договоре указываются индивидуальные технические характеристики имущества. Отмечается размер уплаченной суммы. Прописываются условия передачи, а также время оплаты остальной суммы.

Сумма аванса обычно составляет примерно 10% от стоимости квартиры. Она зависит от площади, состояния жилья.

Если в основном договоре не указан срок главной сделки, то она должна осуществиться через год после внесения залога.

В соответствии с Гражданским кодексом сторонам лучше себя обезопасить на случай, если продавец или покупатель откажутся от подписания главного договора. В соглашении предусматриваются возможные выплаты и размер неустойки. Договор может быть признан незаконным, если в нем есть ошибки, исправления и неточности.

Документ составляется в двух экземплярах. Один договор остается у покупателя, другой – у продавца. Для уменьшения рисков следует обратиться к нотариусу, он заверит документ.

Что нужно проверить

Прежде чем вносить аванс и составлять контракт, следует все тщательно проверить. Физическим лицам нелишне будет вписать паспорта друг друга в договор. Удостоверьтесь, что человек, находящийся перед вами, именно продавец квартиры.

На что нужно обратить особое внимание:

• Юридическая чистота документов на имущество.
• Вид собственности реализуемой квартиры.
• Наличие прописанных несовершеннолетних детей.

Итак, сведения о виде собственности очень важны. Если квартира принадлежит в равных долях мужу и жене, то второму супругу необходимо подписать согласие на отчуждение недвижимости.

Если же он не согласен с продажей квартиры и не подписывал никаких документов, сделка может быть оспорена судом. В договоре об авансе должен быть пункт, в котором говорится об обязанности продавца выписать всех зарегистрированных жильцов. Если от имени продавца выступает одно лицо, то у него должны быть нотариально заверенные доверенности от других собственников.

Нельзя принудительно выселить прописанных несовершеннолетних детей, так как они имеют право пожизненного проживания. Продавец квартиры должен урегулировать этот вопрос в законном порядке.

Если в договоре об авансе участвует риэлтор, то это тоже указывается в документе.

Читайте также: Нужно ли согласие супруга на покупку квартиры

Соглашение о задатке оформляют после подписания договора, а аванс может быть оформлен до того, как будет заключена основная сделка. Остерегайтесь мошенников. Аферисты могут предлагать договор на одну квартиру разным покупателям.

Итак, в соглашении об авансе при покупке квартиры все должно быть оформлено юридически грамотно. В этом случае сделка будет взаимовыгодной.

СОГЛАШЕНИЕ ОБ АВАНСЕ

г. Москва                                                             «____» ________________ 20__ г.

Гр. ______________________________________, паспорт серии _____ № ___________, выдан «___» ___________ ______года, прожив. по адресу: _____________________________________________________________________________, именуемый/ая/ые в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и
гр. ______________________________________, паспорт серии _____ № __________, выдан «___» _______ ____ года, прожив. по адресу: ___________________________________________________________________________,
именуемый/ая в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, руководствуясь ст.ст. 330, 421 ГК РФ, заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

• Продавец и Покупатель обязуются в течение срока действия настоящего соглашения заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ____________________________ (далее по тексту – Объект), по цене _______(_____прописью______) рублей.
• Объект будет оформляться в собственность следующего лица/лиц: _______________________________________________ или иного лица по указанию Покупателя.
• Объект имеет следующие характеристики: общая площадь ____________ кв.м, жилая площадь ___________ кв.м площадь кухни _______ кв.м; лоджия/балкон _________, этаж/этажность дома ________/_________, тип дома ___________, телефон ______________.
• При подписании настоящего соглашения Покупатель передал Продавцу в качестве аванса денежную сумму в размере ________________(_______________________) рублей в обеспечение исполнения своих обязательств по приобретению Объекта. Сумма аванса входит в цену Объекта.
• Собственник Объекта — _________________________. Правоустанавливающий документ на Объект – ______________________________________________.
• Продавец гарантирует истинность следующих сведений:

6.1. Объект не обременен правами третьих лиц (в частности, нет лиц, признанных безвестно отсутствующими или объявленных умершими в судебном порядке; находящихся в армии или в местах лишения свободы; выбывших в интернаты, дома инвалидов и иные учреждения социальной защиты), арендой, коммерческим наймом, возмездным или безвозмездным пользованием, залогом и др.; в споре и под арестом/запрещением не состоит; право распоряжения им не ограничено.

6.2. В Объекте зарегистрированы: _____________________________________________,
в т.ч. подлежат призыву в армию _______________________________________________;
(указать ФИО гражданина)

проживают без регистрации: ___________________________________________________.
6.3. Из числа собственников и пользователей Объекта

гр.____________________ лишен/а/ы дееспособности,

гр._____________________ ограничен/а/ы в дееспособности;

гр.______________________ состоят на учете в ПНД;

гр._______________________ состоят на учете в НД;

Остальные собственники и пользователи Объекта не ограничены и не лишены дееспособности, на учетах в ПНД или НД не состоят.

6.4. Объект несанкционированной перепланировке или переоборудованию до подписания настоящего договора _______________(подвергался/ не подвергался).

6.5. Дом, в котором находится Объект, в перечень под снос, реконструкцию, капитальный ремонт ____________________ (включен/ не включен).

6.6. Отсутствует запрет на регистрацию граждан по месту жительства в Объекте.

6.7. Сделка, на основании которой собственники приобрели право собственности на Объект, была совершена по достоверным, надлежаще оформленным документам.

• Продавец обязуется:

7.1. Перед подписанием настоящего соглашения предоставить Покупателю необходимые для заключения настоящего соглашения и договора купли-продажи Объекта документы из перечисленных ниже (отметить нужное):

• паспорта всех собственников и пользователей Объекта, в том числе для несовершеннолетних лиц с 14 лет;
• свидетельство о рождении (для несовершеннолетних, не достигших 18 лет);
• доверенность от собственников Объекта;
• свидетельство/справка о регистрации/о расторжении брака;
• свидетельство о смерти;
• свидетельство/справка о смене фамилии, имени, отчества;
• военный билет (для военнообязанных);
• правоустанавливающие документы: _____________________ .

7.2. В срок до «____»___________________20__ г. включительно, предоставить Покупателю дополнительно документы из перечисленных ниже (отметить нужное):

• справки БТИ;
• экспликация и поэтажный план;
• выписка из домовой книги;
• копия финансового лицевого счета;
• разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение Объекта;
• справки об отсутствии задолженности за телефон, переговоры, коммунальные услуги, электроэнергию;
• справка из налоговой инспекции об уплате налога на имущество, перешедшее в порядке наследования или дарения;
• нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение Объекта или заявление об отсутствии брачных отношений;
• справки из психоневрологического, наркологического диспансера на предмет отсутствия учета в них собственников и пользователей Объекта;
• нотариально удостоверенные заявления пользователей Объекта о снятии с регистрационного учета и освобождении Объекта в сроки, указанные в договоре по отчуждению Объекта;
• иные документы: ___________________.

7.3. Незамедлительно сообщать Покупателю обо всех обстоятельствах, способных повлиять на совершение сделки по отчуждению Объекта.

7.4. После подписания настоящего соглашения не производить перепланировку Объекта, демонтаж оборудования и конструкций, а также ремонтно-строительные работы без согласования с Покупателем, не заключать с третьими лицами аналогичных соглашений в целях отчуждения Объекта.

7.5. До подписания договора купли-продажи Объекта оплатить квартплату, все коммунальные платежи, электроэнергию, а также задолженности за телефон, в том числе за междугородние и международные переговоры.

7.6. Явиться лично и обеспечить явку всех собственников, пользователей Объекта (в случае отсутствия их нотариально удостоверенного обязательства о снятии с регистрационного учета из Объекта), супругов собственников Объекта (в случае отсутствия нотариально удостоверенного согласия супруга на сделку), с документами, удостоверяющими личность, и всеми другими необходимыми для совершения сделки документами в согласованные с Покупателем (устно или письменно) день, время и место для:

• подписания договора купли-продажи Объекта;
• подачи документов на государственную регистрацию.

(Если кто-либо из собственников Объекта в каком-либо из вышеуказанных случаев действует через представителя, последний должен иметь при себе дополнительно свой паспорт и доверенность на совершение соответствующих действий, оформленную в соответствии с действующим законодательством).

7.7. Не отказываться от телефонного номера, закрепленного за Объектом, и оказать новому собственнику Объекта содействие в переоформлении номера телефона путем подачи соответствующего заявления в территориальный телефонный узел.

7.8. Обеспечить снятие всех собственников и пользователей Объекта с регистрационного учета, в том числе расторгнуть заключенные с пользователями или третьими лицами договоры возмездного или безвозмездного пользования/найма/аренды Объекта, выселиться и освободить Объект от имущества в сроки, согласованные в договоре купли-продажи Объекта, а также передать Объект, не обремененный никакими задолженностями, новому собственнику по передаточному акту.

• В случае уклонения или отказа Продавца от исполнения обязательств по настоящему соглашению нарушения Продавцом своих обязательств по соглашению или невозможности заключения договора купли-продажи Объекта по обстоятельствам, связанным с Продавцом, его супругом/ой или пользователями Объекта, а также в случае предоставления Продавцом недостоверной информации об Объекте (в т. ч. согласно п. 6 соглашения), сумма аванса возвращается Покупателю в течение одного рабочего дня с момента возникновения/обнаружения указанных обстоятельств или предъявления Покупателем соответствующего требования.
• В случае незаключения сделки купли-продажи Объекта по вине Покупателя сумма аванса остается у Продавца.
• В случае возникновения обстоятельств, влекущих невозможность исполнения обязательств по настоящему соглашению, за которые ни одна из сторон не несет ответственности (п.1 ст. 416 ГК РФ), а также в случае выявления фактов или обстоятельств, которые в дальнейшем могут повлечь утрату или ограничение права собственности нового собственника на Объект (п. 10.1 соглашения), Покупатель вправе отказаться от приобретения Объекта. При этом вся сумма аванса возвращается Покупателю.

10.1. К фактам и обстоятельствам, которые в дальнейшем могут повлечь утрату или ограничение права собственности нового собственника на Объект, относятся, в частности, следующие:

• Нарушение требований законодательства хотя бы в одной из предыдущих сделок с Объектом, как то: не были получены требуемые разрешения, согласия, отказы (например, согласие супруга, отказ от преимущественного права покупки, разрешение органов опеки и попечительства); была заключена сделка, прямо запрещенная законом; с превышением полномочий; по недействительной доверенности; сделка была зарегистрирована после смерти одного из участников.
• Обнаружение возможных прав третьих лиц на Объект, в том числе в связи с нарушениями закона или ущемлением прав граждан при приватизации, вступлении в наследство или в результате иных сделок с Объектом, в частности: несовершеннолетний ребенок одного из собственников или пользователей Объекта нигде не состоит (бывших собственников или пользователей Объекта – нигде не состоял) на регистрационном учете; нарушены права несовершеннолетних детей, в том числе в связи с невключением ребенка в число собственников Объекта или невыполнением условий органов опеки и попечительства; имеются временно отсутствующие лица (в армии, местах лишения свободы, домах престарелых или инвалидов, интернатах, с постановкой на временный регистрационный учет по другому адресу или на учет по месту пребывания), лица, признанные безвестно отсутствующими или объявленные умершими судом, лица, не вступившие в права наследования и не оформившие отказ от принятия наследства в установленном законом порядке.
• Кто-либо из бывших собственников или бывших пользователей Объекта состоял на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере на момент отчуждения Объекта.
• При отсутствии иного согласования с Покупателем днем, временем и местом совершения сделки считается последний день срока действия настоящего соглашения, 12 часов 00 минут, по адресу: _____________________________________________.
• Порядок проведения сделки:
• порядок расчетов по сделке — ___________________________
  (через банковскую ячейку или иной согласованный порядок);
• форма договора по отчуждению Объекта — ___________________________
  (с нотариальным удостоверением/простая письменная форма).
• Расходы, связанные с совершением сделки, а именно:
• аренду банковской ячейки – оплачивает: __________________
  (указать: Продавец или Покупатель);
• оформление договора по отчуждению Объекта – оплачивает: ____________
  (указать: Продавец или Покупатель);
• государственную регистрацию сделки и перехода права собственности — оплачивает: ____________________________________
  (указать:Продавец или Покупатель).
• Настоящее соглашение вступает в силу с даты его подписания и действует до «_____»_______________ 20__ г. включительно. Срок действия соглашения может быть пролонгирован по письменному согласию сторон.

Настоящее соглашение составлено и подписано в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу.

Я/Мы,____________________________________________________, получил/а/и от гр. ____________________________________________________ в качестве аванса согласно п.4 настоящего соглашения денежную сумму в размере ____________(________прописью__________) рублей.

ПОДПИСИ СТОРОН:

Продавец:

________________________________________________________________________

Покупатель: