Добра всем! Я работаю в этой сфере в Казахстане, в городе с населением 240 000 человек. Работаю официально, есть ИП по упрощённой системе, расчетный счет, кассовый аппарат, карточка Kaspi Gold для приема платежей с карт.
Мой совет лучше сразу же начать работать официально, чем жить вечном страхе и попасть на очень крупный штраф по звонку добрых соседей, которые «любят» жить радом с посуточными квартирами или «благодарных» клиентов.
Все цифры будут приведены в тенге. Курс российского рубля к тенге следующий: 1 рубль = 6 тенге.
Как рассказывают многие практики, теоретики, копи-пастеры статей (в дальнейшем Выскочки): заняться посуточной арендой можно без каких-либо капиталовложений. На самом деле это не так, вложений здесь достаточно:
1. Самые главные расходы — это аренда + коммуналка + стирка/уборка + реклама + расходы на открытие каждой квартиры.
2. Второстепенные расходы – это оплата за себя в пенсионный фонд, социальные отчисления, обслуживание расчетного счета в банке, если есть кредит, то оплата кредита.
3. Редкие расходы – это ремонт сломанного/прожжённого на квартире, смена не пригодного для дальнейшего использования белья, бой посуды, и прочее.
4. Два раза в год индивидуальный подоходный налог 3% от общего оборота денег по кассе и на расчетном счете в банке за полугодие.
Итого подсчитаем сколько нужно денег для открытия первой квартиры:
1. Аренда квартиры за первый месяц:
1.1. В среднем в нашем городе 1 комнатная квартира с хорошим ремонтом стоит – 70 000 тенге.
1.2. Интернет + TV от Билайн – 4 690 тенге. Кабельными сетями принципиально не пользуюсь, да и оплачивать Интернет + TV от Билайн гораздо проще.
1.3. Реклама – 7 000 тенге.
1.4. Постельное белье, полотенца, подушки и одеяла (если на квартире нет нормальных) - 20 000 тенге.
1.5. Посуда (при отсутствии, не полной комплектации, или если она больше для бомжей, чем для гостей) - 10 000 тенге.
1.6. Другие расходы на технику. Если вы рассчитываете сдавать квартиру не только парочкам, а еще и гостям города или командировочным, если нет на квартире той же машинки автомат или микроволновки, придётся докупить, желательно Б/У и не дорогое. В моей практике хозяева не соглашались на покупку за свой счет или в счет аренды. Поэтому при съезде с квартиры это барахло придется продать или забрать с собой. Благо у нас в городе техника расходится как пирожки.
1.7. Бытовая химия – 3000 тенге.
1.8. Стирка белья в прачечной в среднем в месяц – 22 500 тенге.
1.9. Горничная – 15 000 тенге.
2. Расходы на открытие ИП:
2.1. Регистрация в качестве индивидуального предпринимателя – 0 тенге.
2.2. Открытие расчетного счета в банке – 2 500 тенге.
2.3. Покупка кассового аппарата ОФД – 65 000 тенге.
2.4. Печать на простой оснастке – 3 000 тенге.
ИТОГО: 152 190 тенге на квартиру + 70 500 тенге на открытие ИП.
Получается, чтобы начать работать официально и открыть первую квартиру нужно 222 690 тенге. Можно конечно в начале экономить на горничной и стирки белья в прачечной, отняв 37 500 тенге, но погоду это особо не сделает.
Теперь по поводу отбивания денег. Те же самые Выскочки говорят, что бизнес можно отбить за 1-2 месяца и начать получать прибыль.
Хорошо, открываем сайты досок объявлений, которые более актуальны в вашем городе, у меня, например, OLX (Slando) и Krisha.kz. И видим картину, что квартиры 1 комнатные сдают в пределах 4 000 – 7 000 тенге. У нас в городе актуальная цена 5 000 тенге в сутки, на этот ценник хватает людей и звонков. Выше ценник актуален в выходные. Среди недели в разы меньше звонков на квартиры за 6 000 или 7 000 тенге. Бывает квартира может и пустовать дня 3-4. Либо приходится ждать, либо спускать цену.
Теперь посчитаем за сколько нужно сдать квартиру чтобы оправдать все первоначальные траты.
Если в первый месяц расходы на квартиру обошлась нам в 152 190 тенге, то последующие месяцы у нас будут расходы 130 190 тенге:
1. Аренда квартиры в последующие месяцы:
1.1. Аренда – 70 000 тенге.
1.2. Коммуналка – 15 000 тенге.
1.3. Интернет + TV от Билайн – 4 690 тенге.
1.4. Бытовая химия – 3000 тенге.
1.5. Стирка белья в прачечной в среднем в месяц – 22 500 тенге
1.6. Горничная – 15 000 тенге.
Чтобы узнать по какой цене нам сдавать квартиру, чтобы выйти в ноль, нам нужно все расходы на квартиру умножить на коэффициент 0.06, получится минимальная цена сдачи квартиры в сутки. В нашем случае 130 190 х 0.06 = 7 811 тенге в сутки как минимум нам надо сдавать. Округлим до 8 000 тенге, - этот ценник уже выше гораздо средней цены аренды в городе. Какая бы супер-пупер квартира не была бы, за 8 000 тенге ее будет сложновато сдать. Кроме как в выходные, когда все квартиры заняты и люди за любой ценник готовы взять оставшиеся свободные квартиры.
Максимум квартира работает 20 дней в месяц, если посчитать в теории, что вы сдадите 20 раз квартиру по 8 000, итого это будет 160 000 теге. Вы в принципе оправдаете за месяц вложения в квартиру. И ваша прибыль составит 7 810 тенге с квартиры в первый месяц, или 29 810 тенге в последующие месяцы. Не правда ли, круто?
На самом деле, по 8 000 тенге вы ее сможете сдать от силы 8 раз за месяц (по пятницам и субботам) = 64 000, в остальные 12 дней по 5 000 тенге = 60 000. В общем реальность такова, что ваша квартира будет приносить 124 000 тенге в месяц с учетом расходов 130 190 тенге прибыль составит – 6 190 тенге с минусом.
И это не самый оптимистичный прогноз. Так как в городе много квартир сдаются по 4 000 тенге, то возможно по 5 000 вы не сдадите оставшиеся 12 дней, а будете сдавать 8-9 дней.
Вы конечно можете сами убирать квартиру, сами стирать белье, привозить/увозить/гладить, тогда доход будет даже в самом негативном прогнозе плюсовой. От суммы 130 190 отнимаем расходы на уборку и стирку получается 92 690 тенге в месяц. Умножим на коэффициент 0.06, получим 5 561 тенге в сутки. Даже если вы 20 дней сдадите по 5 000 тенге, у вас будет доход 7 310 тенге с квартиры! Можно сказать, что вы по работали за хлеб.
Конечно это самые негативные сценарии описаны выше. К вам будут приезжать командировочные на неделю-две, будут жить со скидкой, где-то на праздники вы будете ломить цену, благо в нашем календаре их хватает, но таких доходов как описывают Выскочки, вы не заработаете с 1 квартиры. И с 10 не заработаете, так как 10 квартир вы сами не сможете вести, нужно будет хоть как брать горничных истирать в прачечных, или дома сутками стиральная машина будет не выключаться.
В следующей статье я расскажу, как я экономлю, где снимаю квартиры, чтобы работать не за хлеб! Добра всем!
Низкий поклон Вам за класс и подписку!