Возмездная переуступка доли или всей квартиры, как и любая сделка с недвижимостью, дает право на налоговый вычет. Между тем имеется ряд нюансов, знать о которых необходимо.
Основные понятия
Переуступка, или по-другому цессия, возможна только в одном случае – если многоквартирный дом еще не возведен. Сделку разрешается проводить до момента, пока не будет оформлен акт между застройщиком и подрядчиком о приеме-передаче объекта.
В этот период единственным действующим документом считается договор на участие в долевом строительстве. Сам по себе этот документ является только подтверждением права на получение в собственность жилья. На его основании после сдачи строения, оформляется свидетельство о регистрации квартиры на имя владельца. После этого передача ее в другие руки происходит либо по дарственной или же в формате купли-продажи.
Переуступить часть квартиры уже построенной по договору цессии нельзя. Если речь идет о родственниках – то долю передают в дар. Подобные сделки именуются безвозмездными и налогами не облагаются. Третьему лицу собственность переходит еще и при продаже, факт которой фиксирует соответствующий договор.
Читайте также: Как можно получить налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку
Сделка возмездного характера между родственниками рассматривается законодательством как притворная, и, следовательно, действительной признана не будет.
Соответствующая норма есть в Гражданском кодексе, а точнее, в его 170-й статье (2-й пункт). Ничтожность ее оспаривается в судебном порядке третьими заинтересованными лицами.
Любая передача доли квартиры начиная с 2016-го требует нотариального оформления соглашения.
Имеющиеся риски
В целом лицо, переуступившее свое право, закрепленное в соглашении долевого участия, обязано представить оригинал договора, зарегистрированный в установленном законом порядке. Любой документ, не прошедший данную процедуру, действительным не является.
В настоящее время на первичном рынке недвижимости примерно четверть всех сделок проводится в формате переуступки. При соблюдении всех требований их рискованность весьма низка. Даже банки, выдавшие заем на покупку квартиры, обычно не возражают против цессии.
Основные опасности, подстерегающие покупателя, скорее обусловлены самим способом возведения дома. Долевое строительство вообще признается достаточно рисковым вариантом вложения, поскольку сложности могут возникать на любом этапе работ и даже после них в процессе регистрации и приемки.
Таким образом, покупатель, прежде всего, обязан убедиться в надежности компании-застройщика. Лишь это позволит ему защитить свои вложения.
Переуступка доли
Дольщик имеет право переуступить не только всю квартиру третьему лицу, но и ее часть. В целом процедура здесь такая же, как в общих случаях.
В то же время если часть жилья передается, к примеру, бывшему супругу, то договор цессии здесь заключать не имеет смысла, поскольку данный аспект регулируется другими законодательством, а именно – Семейным кодексом. Так, в его 38-й статье указывается, что имущество являющееся общим делится после развода по согласию сторон. Тем не менее само по себе право требования по ДДУ, даже если оно было получено в период брака, таковым не является.
Предметом спора может стать квартира, а она еще де-юре не существует до того момента, пока дом не сдадут в эксплуатацию, и владельцы не получат на жилье свидетельство о регистрации права на собственность.
В 39-й статье СК говорится – доли распределяемого имущества должны быть пропорциональными, как и разделенные долги. При этом именной ипотечный договор останется только за одним из супругов. Он и в будущем обязан выплачивать кредит, следовательно, и станет квартировладельцем. У второго права претендовать на жилье не появится никогда.
Налоговый вычет
Снизить размер сбора нетрудно – доступны два способа. В первом случае продавец, после переуступки, получает полное право вернуть по вычету максимально 1 миллион рублей.
Можно также уменьшить сумму извлекаемого дохода на размер взноса, перечисленного компании-застройщику. Тогда налог платят только с разницы в цене, каковая собственно и является чистым доходом. НДФЛ не взимается, если недостроенная квартира перепродана ровно за те же деньги, что и ранее была куплена.
С другой стороны, в НК России (статья 220) отмечается, что при определении облагаемой базы плательщику разрешается истребовать налоговые вычеты в размере фактических расходов, понесенных при покупке:
- квартиры;
- коттеджа;
- комнаты;
- доли в недвижимости.
При этом общий размер полагающегося вычета не должен превышать 2 миллионов. Учитывать суммы, выплаченные банку в счет ранее взятого кредита здесь не надо.
Читайте также: Как получить налоговый вычет за квартиру в долевой собственности
Затруднение с возвратом НДФЛ обычно возникает, когда налогоплательщик еще не получил свидетельство о праве на квартиру. Регистрация ДДУ не является достаточным для этого основанием с точки зрения налоговиков.
После получения всех документов, подтверждающих право на недвижимость, гражданин обращается в фискальное ведомство до 31 апреля. Туда он подает справку по форме 3-НДФЛ. К ней также прилагается и ряд других документов:
- свидетельство регистрации права на владение недвижимостью;
- договор об участии в долевом возведении дома;
- квитанция из банка о выплате застройщику полной стоимости жилья;
- чеки и другие документы, подтверждающие расходы на ремонт квартиры.
