Покупка квартиры по переуступке прав – процедура довольно специфическая и сопряжена с определенными рисками, избежать которых, впрочем, нетрудно, если знать все нюансы оформления сделки. Именно данной теме посвящена настоящая статья.
Нюансы
Рассматриваемая сделка оформляется в порядке, описанном в ГК России. В целом там предусмотрены только два способа, каждый из которых позволяет продавцу получить деньги и избавится от актива.
В строящемся доме дольщик не является собственником и потому имеет возможность только передать свое право требования.
Можно, в частности, оформить предварительный договор на куплю недвижимости. Здесь происходит передача права на заключение основного соглашения после завершения строительства жилья и получения соответствующего свидетельства, подтверждающего владение им.
При составлении этого документа собственно возможность приобретения жилья откроется лишь после сдачи объекта в эксплуатацию. Продажа по предварительному соглашению не производится. Оно не требует обязательной регистрации и не предусматривает передачу каких-либо средств.
В случае если производится переуступка прав, многих рисков удается избежать. В данной ситуации:
- перед сделкой производится полный расчет между первым дольщиком и застройщиком;
- если он на это не способен – задолженность передается покупателю по обоюдному согласию в момент подписания цессии.
Читайте также: Что представляет собой переуступка квартиры в новостройке и ее оформление
Наконец, имеется еще один вариант, не запрещенный законодательством, но и прямо не разрешенный. Речь идет об уступке пая в ЖСК. Процедура достаточно сложная и предполагает она:
- созыв общего собрания;
- выход из кооператива продавца;
- вступление в него покупателя.
На что надо обращать внимание
В сданном доме переуступка производится только до момента оформления акта, подтверждающего факт передачи объекта от подрядчика к застройщику. Позднее выкупить квартиру можно только будет по стандартному договору купли-продажи.
Приобретение жилья оформляется соответствующим письменным соглашением. Его необходимо:
- заверить нотариально;
- зарегистрировать в уполномоченном госоргане.
Вместе с правами покупатель также приобретает и все обязанности первого дольщика.
Порядок расчета обычно используется следующий: инвестор резервирует оговоренную сумму в банке на имя продавца, однако последний сможет получить деньги не ранее чем соглашение подпишут все стороны.
Важно помнить – перед сделкой необходимо получить согласие от компании-застройщика. Закон в целом не обязывает так делать. Однако в договорах, заключенных на участие в долевом строительстве, нередко прямо прописывается запрет на упомянутые действия или требование – информировать перед таковыми организацию.
Важные аспекты
Прежде чем подписать договор цессии, покупатель обязан его подробнейшим образом изучить.
Особое внимание уделяют таким моментам:
- тип соглашения о переуступке;
- отношение застройщикак таким сделкам;
- перечень прав и в равной степени обязанностей, передаваемых по цессии;
- размер оплаты.
Стоимость следует вписывать реальную, поскольку существует риск банкротства строительной компании. Дольщик же сможет вернуть себе лишь деньги в пределах, указанных в соглашении.
Перед покупкой квартиры необходимо убедиться, что она не имеет обременений.
Супруг продавца обязан дать согласие на пролажу права в письменном виде. Этот документ заверяется в нотариальной конторе.
Документы
После осуществления сделки покупатель получает также и ряд других бумаг. Все они передаются в оригиналах:
- собственно, подготовленный договор о переуступке и другие добавочные соглашения (при наличии);
- справки, подтверждающие оплату;
- письменное согласие компании-застройщика;
- если квартиру брали в ипотеку – разрешение от банка-займодавца;
- акт передачи бумаг с полным их перечнем.
Когда переуступку могут признать недействительной
Следующие причины позволят расторгнуть договор:
- первый обладатель права скрыл от цессионария факт неполного расчета с застройщиком;
- в соглашении долевого строительства имеется пункт, прямо запрещающий переуступать квартиру или требующий получения согласия от организации, его проводящей;
- жилье купили в ипотеку, а банк не дал разрешения на сделку.
Читайте также: Как получить налоговый вычет при переуступке доли квартиры
Известны случаи, когда переуступка происходит не потому, что продавцу нужны деньги или у него изменились обстоятельства, а из-за получения им какой-либо информации касающейся низкого качества возведения дома или плачевного финансового положения застройщика.
Когда же подобные скрытые мотивы выявляются уже после передачи прав, то новый дольщик сможет адресовать претензии только к компании. Продавца к ответственности привлечь не получится.
Чтобы описанных неприятностей избежать, следует перед сделкой обязательно проверить на добросовестность не только самого первичного правообладателя, но и хозяйствующий субъект, ведущий строительство. Здесь необходимо убедиться, что у него имеются все нужные для занятия профильной деятельностью бумаги. Также визуально проверяют степень готовности дома и сравнивают ее с заявленной покупателем, и со сроками сдачи в эксплуатацию.