В своей первой статье я привел пример своей супруги, когда ей требовалось подобрать помещение для фотостудии. Я бы очень хотел разобрать его, так как он весьма показателен.
Сразу хочу отметить, что варианты размещения в торговых центрах мы отклонили в самом начале поисков. Ограничения по часам работы, не во всех помещениях есть санузлы, отдаленность от входной группы, нюансы в диалоге с администрацией в ТЦ и многое другое: скажу прямо, нам не хотелось с этим связываться.
Итак, требования, которые предъявляла моя супруга к помещению:
- 50-60 кв.м.;
- Удачное месторасположение;
- Наличие санузла.
По первому и третьему пунктам вопросов не возникает, здесь все ясно. Но что же означает «удачное расположение»?
Удачное месторасположение - это
А) большой жилой массив;
Б) удобные подъезды на автомобиле;
В) высокий пешеходный трафик;
Г) хорошее соседство;
Д) близость к проживанию.
Опять же на последних двух пунктах остановимся подробнее. Начну с последнего.
Пункт Д) – это такой личный субъективный фактор, но в нашем случае он очень важен. На самом деле, в нашем городе найти помещение под определенные требования по нашей выбранной специфике не так уж и сложно, поэтому искать его в другом районе города не логично. Потеря времени, лишние затраты на бензин нам не интересны, поэтому весьма важно найти помещение поближе.
Пункт Г) тоже очень важен. «Хорошее соседство» часто бывает ключевым фактором при подборе помещения. Какие соседи для детской фотостудии нужны, а какие напротив нежелательны? Давайте определимся. Первое, нам не нужны конкуренты. Если рядом окажется фотостудия, для нас начинающих почти наверняка это окажется провалом. Думаю, что здесь не нужно ничего объяснять. Второе, нам в ближайшем окружении не нужны пивные, закусочные, магазины алкогольных напитков и тому подобное. Я бы точно не стал открывать детскую фотостудию в таком окружении, это чревато негативными эмоциями от клиентов. А вот соседи, генерирующие трафик, нам нужны обязательно: магазины детских игрушек, праздничные агентства, услуги для детей и т.д. Любые компании, связанные с детьми, будут приятными соседями для нас. Но если таковых не найдется, не беда. Это лишь приятный бонус, но при выборе помещения, он может стать очень весомым.
Таким образом, мы разобрали такой важный параметр при подборе помещения, как месторасположение. У вас могут быть свои нюансы месторасположения при подборе, но старайтесь разобрать каждый из них. И вы всегда можете задать мне вопросы в комментариях.
Но давайте же вернемся к нашей детской фотостудии. Какие еще параметры важно учитывать при подборе помещения:
- Этаж помещения;
- Наличие парковки;
- Ремонт в помещении;
- Наличие капитальных перегородок, колонн или пилонов;
- История помещения;
- Вопрос о собственнике;
- Условия в договоре аренды.
Давайте очень кратко пройдемся по каждому пункту.
- Для детской фотостудии очень важно, чтобы доступ к помещению был на уровне с землей или чтобы был удобный пандус. Я вынес этот пункт первым, потому что надо понимать, что клиенты наверняка будут с колясками или маленькими детьми, которые еще передвигаются не очень уверенно. Если мы разместимся в цоколе (подвале) или на верхних этажах, к которым идут только лестницы, почти наверняка клиенты к нам больше не вернутся. И грамотный комфортный сервис перечеркнется негативом в самом начале знакомство с нашей фотостудией. «Театр начинается с вешалки», а у нас он начинается с удобного доступа к нему. В нашей специфике «сарафанное радио» играет очень большую роль, поэтому негативные отзывы нам ни к чему.
- От этажности переходим к парковке. В современных реалиях все должны понимать, что наличие парковки необходимо. А с учетом нашей специфики тем более: когда едут на фотоссесию, всегда захватывают с собой кучу вещей, некоторые дамы сразу едут с макияжем, поэтому если у клиентов нет машины, то скорее всего они возьмут такси. Машина должна комфортно расположиться у здания, клиенты без нервов и спешки хотят выйти из нее, спокойно собраться и дойти до фотостудии. Поэтому всегда учитывайте такой важный параметр, как парковка.
Следующие пункты будут общими и универсальными.
- Поговорим про ремонт. Каждое помещение имеет свою специфику, но старайтесь подбирать его так, чтобы не было излишних вложений. Но если таковые требуются, то требуйте от собственника ремонт в счет оплаты аренды. «Не грубите» со сметой, и вы скорее всего быстро договоритесь. Собственники помещений в таких ситуациях часто идут на встречу. В случае вашего «съезда» (расторжения договора) отремонтированное помещение сдается в аренду гораздо быстрее, чем без ремонта.
- Капитальные перегородки, колонны и прочее: эти элементы отъедают полезную площадь, мешают необходимому размещению оборудования, ограничивают «визуальный ряд». Поэтому в ваших интересах либо отказаться от такого помещения, либо договариваться с собственником о скидке.
- История помещения тоже важна: не стесняйтесь спрашивать у собственника, кто здесь арендовал раньше и почему съехал, или, если арендатор еще на месте, то обязательно расспросите его поподробнее, почему он съезжает. Из разговора можно многое почерпнуть, но готовьтесь, что не все может оказаться правдой. Может оказаться, что арендатор съезжает, скажем, по причине неадекватного поведения собственника: постоянное повышение арендной платы, «навешивания» дополнительных платежей и так далее. Может оказаться, что неудачно само место по каким-то причинам. Но вполне может быть, что арендатор виноват сам, но не хочет себе в этом признаться, поэтому перекладывает часть своей вины на собственника.
- Пятый пункт плавно перетекает в шестой. Вынес его отдельно, так как очень важно познакомиться с собственником лично. Если помещение вам подбирает агент по недвижимости, настаивайте на личной встрече до подписания договора. «Жить вместе» вам придется не с агентом, а с собственником, поэтому очень важно быть уверенным в его адекватности. Если собственник проживает в другом городе или стране, я бы поостерегся заключать такой договор. В моем опыте были случае, когда собственник не ведал, что «творится за его спиной», а для арендаторов в перспективе это сулило расторжением договора. Вывод: если понравилось помещение, а встреча невозможна, настаивайте на телефонном разговоре.
- Условия в договоре аренды очень важный пункт. Настолько важный, что ему нужно посвятить несколько статей. Поэтому здесь напишу только вот про что: всегда кроме арендной ставки есть и другие платежи. Так называемая «переменка». Обязательно узнавайте, что придется оплачивать дополнительно. охрана, уборка, коммуналка, электроэнергия и т.д.: часто подобные платежи «переходят на плечи» арендаторам. Не забывайте и про гарантийный взнос (обеспечительный платеж, страховой взнос). Многие собственники почему-то либо забывают про него упомянуть, либо говорят, когда вы «загорелись» помещением. Обеспечительный платеж – это так называемая страховая сумма, которая вносится при подписании договора и удерживается на протяжении действия всего договора. В случае досрочного расторжения договора, она может и не возвращаться. Поэтому читайте договор, и если вас что-то не устраивает, то обсуждайте это с собственником.
На этом пока все. Надеюсь, что статья оказалась не слишком длинной, но новичкам читать ее нужно обязательно. На нашем примере вы сможете почерпнуть много важного. И цель этой статьи постараться донести, что при подборе помещения необходимо охватить максимально много нюансов и продумать каждый.
Скоро мы вернемся к теме «подбора помещения», а пока в следующих статьях читайте жизнь изнутри торгового центра.
Благодарю за внимание, подписывайтесь на мой канал, ставьте лайки и обязательно задавайте вопросы. Буду рад вам помочь.