Всем привет!
Соблюдайте правила ниже и вы сможете продать свою недвижимость быстро, без заморочек и точно по цене рынка. И дороже.
Они помогут вам выделиться среди продавцов и сделать очередь клиентов на покупку у себя в парадной.
Подготовка к продаже
Войдя в квартиру у покупателя должно появиться единственное желание - в ней остаться. Навсегда. Жить здесь и растить в ней детей. Приглашать лучших друзей на праздники и смотреть на улыбки родителей, которые приехали погостить.
1. Уберитесь
- помыть окна (они должны быть прозрачными. Без грязи, пыли или голубиного г****),
- помыть пол (не должно быть никакого мусора),
- помыть стены (если в квартире курили - это обязательно!),
- протереть - починить дверные ручки (если они шатаются - сделайте так что бы не шатались),
- кафель (он должен быть первозданным...девственным), замазка между кафельными плитами - белого цвета
- туалет (белый и пахнет лавандой. Ничем другим 😜)
2. Почините все что можете починить
- туалет должен смывать. Бачек не болтаться и не протекать.
- ванна должны быть белая
- кухня - чистая. Без прошек, липких скатертей...лучше вообще без скатертей.
- краны должны не течь когда закрыты и течь, когда открыты.
- батареи (если зима они должны быть горячими.) Если лето - просто чистыми. Для старых домов если вы не меняли батареи - просто помойте. Лучше - покрасьте в белый.
3. Оставлять мебель или нет?
Лучше оставить ее, как можно меньше.
Но надо понимать, что если квартира с хорошим ремонтом (возможно дизайнерским), конечно это другой разговор.
Еще замечу такой момент - что когда приходит покупатель, предложите ему сесть на удобное кресло, полежать на приятной кровати - это поднимет уровень доверия.
4. Если сдаете квартиру - выселите съемщиков
Съемщик съемщику рознь, но обычно они только мешают процессу продажи. Смотрите по ситуации. С одной стороны - съемщик может показать квартиру и не надо ехать для этого (но будет ли он заинтересован в продаже - вопрос) с другой - с ним надо всегда будет согласовывать время показа. Плюс опять же - получиться ли сохранять квартиру в нужной чистоте для показов??
6. Запахи
Сделайте так что бы в квартире пахло уютом, теплотой и спокойствием. Для этого купить ароматизаторы (не баллончики) следующих ароматов.
- шоколад
- кофе
- сено
- карамель
5. Освещенность и звуки
Сделайте квартиру светлее, чем она есть. Я серьезно. Лучше больше света чем меньше. Раздвиньте все шторы, тюли (нужны ли они?), откройте какое нибудь окно для свежего воздуха (если окна не выходят на проспект)
Если на улице громко - сделайте в квартире тишину. Либо включите спокойную музыку. Не сильно громко.
7. ФОТО
Самый простой пункт, который выполняет 5% людей.
Какие должны быть фотографии
- светлые (если в квартире темно и вы любите темноту то знайте - ее на фотках не любит никто!)
- четкие
- лучше и эффектом увеличения
- широкоформатным объективом
Что НЕ НАДО фотографировать:
- сервизы
- полки
- старую мебель (которой больше 10 лет)
- Если у вас есть старинная уникальная мебель расписная и резная и вы думаете, что она кому то нужна - они никому не нужна
- Картины
- Серванты (Если у вас есть бабушкин сервант, который жалко и вообще он отлично вписывается в дизайн и он очень удобный - ВЫБРОСЬТЕ его прямо сейчас!)
- шкафы
- паласы и ковры (особенно на стенах)
- старый паркет (даже если он супер экологичный, теплый и мега дубовый)
Что ДОЛЖНО быть на фото ТОЧНО:
План квартиры
- план квартиры (вот серьезно! Это повысит скорость продажи раза в два. ЭТО НЕ ДЕЛАЕТ ПОЛОВИНА ПРОДАВЦОВ. Хочется им сказать - вы серьезно??? сфоткали шкафы свои любимые и серванты и не выложили план????) Если у вас нет плана - что делать?
- Нарисуйте его от руки (только с размерами)
- Погуглите и найдите в интернете по серии дома (да - вы должны знать серию дома. Если не знаете - тоже погуглите по адресу)
- Найдите его в своих документах!!! и сфоткайте просто. ТОЛЬКО НОРМАЛЬНО сфоткайте!! Не размыто, не криво, не далеко не вблизи. Что бы все читалось и было удобно его смотреть
- Нарисуйте его в программе
План этажа
- Дверь парадной на удалении 5 метров
- лестница парадной
- лифт снаружи и внутри (если их два - значит 2 фото). Если он грязный - отмойте. Если на нем налеплено рекламы гора - оторвите и потом отмойте.
- Коридор на этаже где квартира
- Дверь входная в квартиру
- Коридор (если есть) в квартире
- Комнаты и кухню фоткать с верхнего дальнего угла. Заберитесь на стул и сделайте ЭТО!
- Лоджии и балконы (фото делать так что бы они казались больше). Если они не застекленные - уберитесь там. Выбросьте все что можно и нельзя.
8. ТЕКСТ
Его не прям сильно читают. К этому надо быть готовыми. Но! Лучше много чем мало. Так что делаем его содержательным и развернутым.
О чем писать?
- ПЛЮСЫ квартиры
- что рядом (из полезного...не надо писать про РусАл или ларек вкусного пива поблизости)
- вид продажи (ДДУ или Собственность).
- Есть встречка или нет
- Сколько во владении
- Хотите ли занижение
- подходит ли под ипотеку (если не подходит то почему)
- были ли перепланировки? согласованы ли?
- какой район? Тихий, спокойный и пр
- Сколько до метро (если далеко не пишем)
- Сколько лет дому (если много не пишем)
- Какой ремонт (если его нет - то это возможно ПЛЮС (я имею ввиду если вы продаете квартиру в бетоне, а не бабушкин вариант где убитаня наглухо хатуля) потому что ремонт покупатель возможно захочет сделать по своему)
- ШКОЛЫ + Детские сады + Больницы + Поликлиники
- Паркинги? есть ли рядом? вообще как ставить машину - удобно или нет. Всегда ли есть место?
- Ну и Call to Action ( типа - Звоните сейчас!!! Скоро уезжаю!! )
Пример
Прямая продажа НОВОЙ квартиры в собственности с РЕМОНТОМ в доме 2018 года постройки.
До МЕТРО 600 МЕТРОВ! Тихий район. 3 корпус.
...
Один собственник. Никто не прописан. Возможна ипотека.
ИДЕТ ВЫДАЧА КЛЮЧЕЙ! (уже есть принятые квартиры где живут люди)
...
Просторный балкон (3.1 метра),
Коридор 3.6 метра
Установлен домофон,
Сделан КАЧЕСТВЕННЫЙ ремонт от застройщика:
- стеклопакеты на балконе;
- поклеены однотонные светлые обои;
- постелен ламинат с шумоизоляцией;
- плитка в ванной
- установлены ванна с экраном и унитаз
- межкомнатные двери
Всегда есть место поставить машину.
....
Окна выходят на ЮГО - ВОСТОК (из комнаты на юг, кухня - восток)
Квартира теплая, просторная и светлая
ВЪЕЗЖАЙ И ЖИВИ!
...
Рядом с домом расположены:
- 2 государственных детских сада;
- 1 частный;
- 1 школа;
- салоны красоты;
- рядом продуктовые магазины;
- сбербанк.
....
Район экологически чистый. Рядом 2 выезда на КАД. Удобная развязка.
...
Пассажирский и грузовой лифты
....
В непосредственной близости гипермаркеты Ашан и Лента. Куда сделан удобный подъезд.
....
Звоните сейчас!!! Скоро уезжаю!!
ЦЕНА
выполнение вышеуказанных пунктов дает вам возможность поставить цену по рынку и продать быстро, либо не спеша продавать по цене выше рыночной где то на 10%
Рыночная цена - это средняя цена похожих квартир рядом с вашей. На сайтах указанных ниже.
НО УЧТИТЕ
не надо ставить цену по верхней планке. Придерживайтесь середины. Если Есть квартиры за 3 млн, 3.5 млн и 4 млн рядом и примерно одинаковые - то выставите за 3.490. Это даст вам большую фору!
9. Площадки для продажи
Чем больше тем лучше. Некоторые платные. Но это надо принять ✔
- авито
- яндекс недвижимость
- Циан
- EMLS
- дом клик
- остальное по вашему усмотрению
10. Документы
Надо иметь на руках
- документы подтверждающие собственность
- форму 7
- форму 9
- справку что нет долгов
- выписку из росреестра ( что на квартиру не наложен арест). Но это по усмотрению покупателей. Сразу заморачиваться - не стоит.
11. Показы
делать показы вечером. 1 человек - 20 минут. Записывать все заранее в блокнот. Не пришли - позвонить.
Если кто будет мудить - придет другой более адекватный. И это хорошо. Потому что конкуренция рождает желание купить. Повышает цену и вообще это ЗБС.
Спокойно и уверенно. Вы батя в этой ситуации. У вас ключи. И что бы их получить - это ему надо победить дракона. Вы можете продать и другим.
12. Что говорить
Лучше спрашивать, а не рассказывать. Это развивает доверие. Плюс вы будете понимать, что человеку важно. А он заметит - что вам не все равно на него....а кому вообще на нас не все равно?)) может вы будете тем самым другом, которому можно по настоящему довериться...
Для кого он (она) покупает квартиру?
- Для себя - то человек будет подходит вдумчиво и разборчиво и точно посмотрит не один вариант)?
- Для родителей. Тут возможны разные варианты. Потому что отношения в семье тоже разные...надо понять - кто принимает решение и кто банкует. Если родители - то вам надо связываться с ними.)
- Для ребенка - то тут два варианта. Либо ребенок взрослый и он будет там жить (и если ему больше 16 лет то вам как бы - ну и норм) делайте акцент на плюсах квартиры типа - тут рядом метро, добираться до Универа легко, рядом много молодежи, ДОСТАВКА пицц и суши и пр легко находит дом (возможно вы улыбнулись на этом моменте, но для кого то это решающий фактор выбора...был такой опыт). Если ребенок маленький - значит сделка будет проводиться возможно через ОПЕКУ (это для вас не очень потому что сделка может затянуться - опека должна будет дать добро). Если просто покупают ребенку на будущее и выписывать его не будут - то и отлично
- Для инвестиций. Если так - то говорите - вы смотрите квартиру в достойном районе, который развивается и пока еще не переоценен, как центр (если вы в центре - тогда говорите про какой то район где точно дорого). Здесь есть все для жизни..(то то и то) и это позволяет ценам расти медленно и стабильно каждый год.
- На что обращаете внимание при выборе вариантов квартир? Он ведь может ответить что угодно! Вы никогда не знаете точно. Может ему надо что бы чуланов было много, а может что бы родителям было не высоко подниматься, а может номер квартиры должен быть датой его рождения...вот хз же...
- Что самое важное должно быть в квартире? Может быть это большая кухня, может вид, может окна во двор...
- Сколько уже вариантов смотрели? Этот ответ даст вам понять - насколько щепетильно он относится к покупке, про что можно ему рассказать еще...
- Почему пришли к нам? отличный вопрос. Он открывает лучшие стороны вашего предложения
- Что нравится?
- Что точно должно быть в ЭТОЙ квартире что бы вы приняли решение о ее покупке сейчас?
Отвечайте на его ответы на ваши вопросы. Не надо болтать - какая у вас вот ЗБС квартира. Просто отвечайте.
Какая у вас ситуация? (важный вопрос)
- Прямые деньги. Самый лучший вариант. Потому что человек может сразу и быстро все оплатить. Если у вас занижение - может справиться. Но может из за этого и торговаться
- Ипотека. Надо понять - одобрена она у него или нет? Какие банки? потому что если какие то неизвестные - возникает вопрос почему не втб или сбер? Может что то не так с кредитной историей
- Будет ли участвовать опека? Это достаточно большая заморока если да. Потому что не каждая квартира подходит под ее требования.
- Сколько покупателей? Если несколько - вам им надо будет юридическое сопровождение и нотариус
- Покупатель в браке или нет? Если да - надо нотариальное разрешение на покупку от супруга (ги)
- Есть комитет по вопросам предоставления жилья для инвалидов (не помню как он называется). Если у покупателя встречка и он продает квартиру (что бы купить вашу) в которой прописан инвалид, это будет не просто сделать - потому что инвалида надо будет выписать там и сразу куда то прописать. То есть ту квартиру не продать без его новой уже прописки.
12. ТОРГ
Если все сделано верно - он не нужен
Но имейте ввиду, что с цены по сути можно скинуть где то 30 - 50 тыс.
Если человек торгуется - значит есть минусы. Подготовьтесь заранее как отвечать на эти минусы
- Маленькая кухня = да, согласен с вами, поэтому мы и не делали в ней хороший ремонт. Стена между ней и комнатой не несущая и ее можно снести. Расширив пространство
- Нет ремонта = да. Это действительно так. Мы ищем покупателя, который захочет сделать квартиру по настоящему своей используя свои материалы, цвета и дизайн
- Нет вида никакого из окон = да. Это так. Вид на зелень, а не на парковый комплекс Петродворца. За эту стоимость - это лучший вариант на рынке. И Почему вы пришли смотреть эту квартиру? Вы же знали, что она на 2 этаже...
- Нужно будет много вкладывать = во первых - сколько точно? И смотря что вы хотите. Выбирая квартиру в пятиэтажке - надо учитывать, что дом не новый и определенные вложения будут нужны. Мы это уже учли в цене квартиры и снизили ее до той, которую вы знаете
11. Агенты - и что с ними делать?
Если квартира норм - вам позвонят
И скажут -
1 вариант
- У нас есть покупатель на вашу квартиру. Он может тогда то ее посмотреть. Но что бы он это сделал вам надо заключить договор с нашим агентством.
Шлите их в ж**** и говорите - есть покупатель приводите. Договора не подпишу.
2 вариант
- Уважаемый мусье (мадмуазель), это агентство "сомоелучшееагествовгороде" мы предлагаем вам продать вашу квару за некий небольшой процент (2%). Вы только подписываете договор и мы сами:
показываем
оформляем документы
договариваемся с покупателями
ведем сделку
Вы будете безумно рады и неистово спокойны от нашего с вами сотрудничества. Так что - когда вы можете приехать к нам на чай или может быть специалист приедет к вам домой?
Шлите таких в ж**** !!!
ладно - может и надо сотрудничать с агентствами. Они профессионалы (некоторые). Просто я не понимаю их полезности. Показать можно и самому, документы...ну от вас то надо 4 бумажки, договориться - см пункты выше, сделку вести - обычно агент есть и ОПЛАЧИВАЕТСЯ покупателем.
А выбрать кто купит - ну не надо сотрудничать с говнорями. И все.
3 вариант
Здравствуйте. У меня есть покупатель. От вас ничего не надо. Только показать квартиру во столько то. Только не говорите ему цену за которую продаете. (потому что он добавляет свой интерес....который может быть от 50 000 р до 400 000 р...и такое бывает)
И он реально приведет вам покупателя. И действительно это будет человек желающий купить квартиру. Возможно даже вашу 😜
Это по мне полезные товарищи.
Во первых потому что - вы можете согласиться и он будет вести сделку и пр. Ну и покупатель найден. Да - добавил чуть. Ну это же 21 век...
Во вторых - он может привести еще
В третьих - с ним можно не сотрудничать. Как? Ну если у вас хватит наглости - вам надо договориться напрямую с тем человеком которого привел агент. (да - некрасиво. Да - может не просто. Но игра стоит свеч. Некоторые такие агенты добавляют тысяч 100 - 150...и почему бы не заработать их)
Просто показываете. Допустим человек говорит - хочу вносить залог. Все ок. Вы говорите - нет. У меня еще друзья не смотрели, сами понимаете - обещал. Пока не могу. Давайте я позвоню вашему агенту вечером и сообщу - завтра тогда встретимся. Ок - ок. Выходите и прослеживаете за человеком - куда он пойдет. Скорее всего с агентом он будет либо до метро либо до машины (того или другого). Как только они расходятся - подходите к покупателю напрямую и говорите - добрый день, вы мою квартиру смотрели...у вас есть договор с тем агентом (99% что нет) а если так - то сколько он вам сказал стоит квартира? (там будет заложена его награда...допустим это 100 000). Покупатель говорит вам цену. И вы отвечаете - а на самом деле квартира стоит ...и называете цену свою + допустим 70 000 (за минусом 30 тыс...типа он столько набавил). Вам будет интересно купить у меня ее за эту стоимость?
Надо быть последним дебилом что бы отказаться
Если он спросит - а как же агент? Можно сказать что его в любом случае оплачиваете вы и мой совет - придите в любое БОЛЬШОЕ агентство, как ИТАКА или АДВЕКС * не реклама. И попросите ЛЮБОГО провести вашу сделку - они будут рады.
И добавьте - давайте договоримся, что этот разговор только между нами. Я не очень доверяю тем агентам, которые работают вот так - без договора, хотя он говорил мне обратное. А один раз соврав - значит может и еще.
Конечно это немного некрасиво. Но так вы зарабатываете. А эта статья больше про заработок, чем про отношения.
11. Залог
Чем он больше тем лучше
Берите от 50 до 100 тыс. На руки или через агентство без особой разницы. НО допустим Адвекс *не реклама, делает так - он берет залог с покупателя и вносит его себе на счет. И в документах прописывает, что это типа цена - за услуги агентства. То есть в договоре купли продажи будет полная стоимость. А если квартира не продастся - вы деньги вернете. Но таким образом вы как бы замораживаете эти деньги...там не много...но все же.
Предварительный договор купли продажи
В расписке или предварительном договоре купли продажи должны быть указаны:
- паспортные данные
- адрес квартиры (кадастровый номер и пр)
- то что деньги не возвращаются если покупатель отказывается по любыми причинам
- срок договора и оформления документов
- дата
- подпись (ФИО)
12. Подготовка сделки
от вас вышеупомянутые документы
Ячейка оплачивается обычно пополам
Оценка - покупателем
Агент - покупателем (в 80% случаев)
Любые другие расходы - можно пополам
13. Сделка
Цепочка действий
- Вы приезжаете в банк все
- Если ипотека - покупателю оформляют ее (со всеми другими оформлениями вам потребуется провести в банке порядка 4 часов)
- Подписываете договор купли продажи
- Если нет ипотеки - просто закладываете деньги (если вы думаете что это быстро - то нет. Это где то 2 часа.)
- Едете в МФЦ подавать документы на переоформление собственности
- Через неделю - две (в зависимости от района и типа сделки) вам позвонят и скажут - документы готовы (или не готовы и что надо донести...но это редко)
- Вы встречаетесь с покупателем в МФЦ (хотя можете и по раздельности...но так просто удобнее) забираете документы. Вам надо будет иметь при себе только паспорт и номер описи, которую вам дало МФЦ в прошлый раз
- Едете на квартиру и подписываете АКТ приемо передачи. Тут есть несколько моментов - квартира должна быть ТАКОЙ же как вы ее и показывали, счетчики воды и газа должны совпадать по НОМЕРАМ с их же паспортами ( раз в 5 лет проходит их проверка и если будет несовпадение покупатель может хорошенько прилипнуть на штрафы...). Вам надо оплатить все КУ.
- Далее едете в банк и открываете ячейку.
Все
14. После сделки. Налоги и вложения
Если квартира в вашей собственности менее 5 лет то вам надо (что бы не платить налоги) указывать стоимость ее продажи ТАКУЮ ЖЕ как и та за которую вы ее покупали.
Если так не сделать - вы будете платить налог с разницы. 13%
Делается это просто. В банк закладываются деньги 2 пакетами
1 - стоимость квартиры
2 - разница. В договоре она прописывается - за неотделимые улучшения.
если есть вопросы пишите мне на shumerrr@yandex.ru
отвечу по возможности.
и кому надо - могу прислать чек лист - что спрашивать у покупателя при продаже
Будет время - я обязательно напишу статьи на темы:
- нужен ли агент
- какие агентства нанимать
- как оформить продажу квартиры самому