Покупка недвижимости - это очень дорогостоящая операция. Подходить к ней нужно с умом. Всюду твердят, что невозможно справиться с этим вопросом без риелтора, и нам захотелось узнать: так ли это? Можно ли купить квартиру без помощи агента? И если да, то как?
Ответ на вопрос, которым мы задались, разумеется, положительный.
Услуги риелтора особенно популярны среди продавцов. Это связано с тем, что у продавца зачастую нет возможности проводить показы в рабочее время или поздно вечером для всех желающих, отстаивать выставленную цену квартиры и так далее. Вот для этого чаще всего прибегают к услугам риелтора.
Для полноты картины необходимо понимать, какой все-таки функционал выполняет агент по недвижимости, а что делает юрист. Потому что без помощи юриста при покупке недвижимости не обойтись никак. По крайней мере, если вы хотите спокойно спать ближайшие десять лет и иметь достаточно стабильную нервную систему.
Сейчас у многих возникнет вопрос: все-таки риелтор или агент по недвижимости? Мы считаем, что правильнее именовать таких людей агентами по недвижимости? Риелтор - это только тот человек, который состоит в Гильдии риелторов и проживает на территории Объединенных штатов Америки. У нас такой гильдии нет, но есть такое модное слово риелтор.
Итак, чтобы купить квартиру самостоятельно без риелтора, нужно сделать следующее:
- зайти на наиболее удобный для вас агрегатор, содержащий объявления о продаваемой недвижимости в интернете (примером для Москвы может служить ЦИАН, Авито или Яндекс недвижимость)
- далее действуем как на рынке: ходим и смотрим, выбираем то, что больше нравится. Делать это вы в любом случае будете, есть у вас агент или нет, за исключением случаев, если вы рассматриваете недвижимость исключительно как инвестицию и внешний ее вид для вас не имеет никакого значения.
Дальше, прежде чем принимать решение о покупке, необходимо приобретаемую недвижимость все-таки проверить. Агенты предлагают и такую услугу. Стоит ли ею пользоваться?
Мнения на этот счет разнятся, но нужно учитывать, что в большинстве своем агенты по недвижимости не имеют юридического образования. Они умеют хорошо торговать и отстаивать или наоборот сбивать цену реализуемой недвижимости, собственно, как обычные продавцы на рынке. Безусловно, это относится не ко всем. Есть среди агентов с большим опытом и юридическим образованием те, кто могут осуществить на должном уровне проверку квартиры. Но чаще это не так.
Так что лучше обращаться за проверкой квартиры к тем, кто занимается этим на профессиональной основе, то есть к юристам. Почему?
Дело в том, что у юриста и риелтора/агента разные мотивы.
Юрист - это сотрудник юридической фирмы, который свою зарплату получит вне зависимости от того, состоится ваша сделка или нет. А риелтор получает комиссию только в случае, если сделка пройдет, желательно как можно скорее. Выводы каждый делает для себя сам.
Получается риелтор может помочь вам сэкономить на стоимости квартиры посредством грамотного торга, а юрист позволит не потерять эти деньги, проверив квартиру на чистоту. Поэтому, если у вас есть возможность воспользоваться услугами как того, так и другого, то это пойдет вашей сделке только на пользу.
А если нет средств ни на риелтора, ни на юриста, а потребность приобрести квартиру стоит остро?
Тогда вот вам следующий алгоритм действий.
Придя в квартиру, необходимо попросить собственника показать все документы о праве собственности, а также документы, отражающие ее техническое состояние, а именно: поэтажный план, на котором нарисовано, что и где в квартире расположено. Вы берете поэтажный план и идете по нему прямо в квартире, как по пиратской карте сокровищ, пытаясь выяснить: нет ли каких сюрпризов. Под сюрпризами подразумеваются перепланировки. Если такие есть, эту квартиру вы не сможете купить в ипотеку, как и продать ее в будущем покупателю, который будет прибегать к привлечению ипотечных средств. То есть рыночная цена данной квартиры уже становится несколько переоценённой, поскольку доля сделок с привлечением ипотечных средств на текущий момент составляет порядка 70% от общего числа по данным Росреестра. И это один из первых способов понизить цену вожделенной квартиры.
Далее необходимо запросить у собственника квартиры документы, которые подтверждают наличие у него в принципе права собственности, а именно: документ-основание (договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство по завещанию или по закону и другие, их много). Многие ошибочно считают, что это свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН, но это не так.
Необходимо попросить показать выписку из домовой книги, которая содержит информацию о том, кто зарегистрирован в этой квартире по месту жительства. Лучше всего попросить всех сняться с регистрационного учета по адресу квартиры до выхода на сделку. В таком случае квартира признается юридически свободной.
В случае, если лица отказываются сняться с регистрационного учета по адресу квартиры, вы в любом случае должны отобразить это в договоре купли-продажи, но это большой риск. Поскольку, если в дальнейшем эти лица откажутся выписаться из квартиры, то вам грозит судебный процесс минимум на полгода.
Перед выходом на сделку необходимо запросить у собственника справки о том, что он не стоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах.
После этого составляется договор купли-продажи и выбирается способ расчетов:
1. наличными денежными средствами. Простая передача денежных средств в руки в обмен на расписку, что очень небезопасно. Пригоден только для достаточно доверительных отношений. Например, сделка между родственниками или друзьями. Если же это люди для вас посторонние, то существует второй способ. Через индивидуальную ячейку банковского сейфа с заключением договора с особыми условиями. В данном случае покупатель закладывает стоимость квартиры в ячейку, продавец же получить эти деньги может только после того, как собственником квартиры станет покупатель, и подтвердит это документально. На время регистрации деньги хранятся в банке. И до подтверждения этого факта их никто забрать оттуда не может.
2. безналичными денежными средствами. Аналогично наличным способам расчета существуют: аккредитив (по сути цифровой аналог банковской ячейки, только деньги лежат не в ячейке, а на счету до подтверждения регистрации права собственности на квартиру), и простой перевод денежных средств после регистрации права собственности на покупателя. Но в последнем случае до момента исполнения вами обязательства по оплате, квартира будет находиться в залоге у продавца. То есть распоряжаться вы ею не сможете, пока не оплатите ее стоимость продавцу. После этого необходимо будет сходить в Росреестр еще раз для снятия обременения с квартиры.
Подтверждением передачи денежных средств в случае с наличными расчетами является расписка, а в случае безналичного расчета - выписка со счета продавца.
Завершить сделку необходимо подписанием акта прима-передачи, предварительно проверив отсутствие задолженностей по коммунальным услугам, для этого необходимо запросить выписку из финансового лицевого счета и справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.
Несмотря на кажущуюся простоту указанных процедур, рекомендуем все-таки привлекать специалистов, способных не только грамотно поторговаться, но и тщательно проверить приобретаемую вами квартиру на отсутствие рисков.