Всех очень пугает слово ипотека, так как это долгие и долгие выплаты. Но все же люди прибегают к ипотечным средствам при приобретении квартиры. Если у вас сложилась такая ситуация, что вы все же приобрели квартиру в ипотеку, и вам допустим нужно срочно покинуть город, то как быть? Можно ли продать квартиру, которая находится в ипотеке?
Вышеописанная ситуация, квартира в ипотеке, а продать нужно. Возможно ли?
Да, такие сделки проходят регулярно, но для их проведения необходимо соблюсти несколько правил:
1. Необходимо внимательно изучить ваш кредитный договор с банком: договор об ипотеке и/или залоге недвижимости. Так как в них могут быть включены некоторые ограничения или штрафы за досрочное погашение кредита. Некоторые банки устанавливают такие ограничения и штрафы на год, а некоторые на весь срок кредитования. И в первую очередь нужно убедиться, что вы не попадаете на подобные штрафные санкции.
2. Далее необходимо обратиться в банк, желательно к тому же менеджеру, что занимался вопросом выдачи вам ипотеки. Но если он по каким-то причинам не доступен, то хотя бы в это же отделение банка. Нужно сообщить о своем намерении продать квартиру банку - залогодержателю. Сотрудники рассчитают сумму вашей задолженности перед банком, чтобы вы понимали масштаб обязательств, подлежащих погашению.
3. Далее возможно два варианта развития событий:
- либо ваш покупатель квартиры выплачивает сумму вашей задолженности по обязательствам перед банком, а оставшуюся сумму (оговоренную и зафиксированную в авансовом соглашении сумму за приобретаемую квартиру за вычетом суммы погашенного обязательства перед банком) передает вам. Данная схема именуется в обиходе продажей из-под залога.
- либо ваш покупатель встает на ваше место в отношениях с банком, выплачивает вам те деньги, которые вы банку уже выплатили и продолжает выплачивать кредит так, как будто это изначально было его обязательство. Такую схему принято именовать продажей с переходом залога на нового собственника.
В первом случае при выходе на сделку банк дает документы на погашение залога, а квартира на выходе переходит в собственность покупателя без обременения. Во втором случае продавцу банк дает согласие на заключение договора купли-продажи и на переход залога на нового собственника, а значит квартира покупателя будет после регистрации находиться в залоге у банка до момента пока он не погасит ваши, теперь уже его обязательства по кредиту.
Более того, начинать продажу квартиры без согласования и четкого понимания схемы, приемлемой для вашего банка, не имеет смысла. Поскольку без указанных документов от банка продажа просто-напросто не состоится.
Исходя из этого обстоятельства, многие граждане думают, что если квартира в ипотеке, то она принадлежит целиком и полностью банку, а не собственнику.
И это в корне неправильное отношение к вопросу
Квартира принадлежит тому лицу, чье право собственности зафиксировано в Росреестре. Банк лишь ограничивает его право этой квартирой распоряжаться до того момента, пока не будут исполнены обязательства по кредиту или пока не будет дано разрешение от банка.