На сервисах по продаже жилой недвижимости появляется всё больше объявлений под заголовком «полноценная студия в центре города по цене комнаты». Стоимость таких квартир очень невысокая – на Васильевском острове или Петроградской стороне можно найти жильё площадью 20-25 кв. м дешевле трёх миллионов рублей. Есть предложения даже в районе Невского проспекта, и цена там не сильно выше. LIVING разобрался что это за студии и почему квартира в историческом районе может быть такой доступной. Спойлер: лучше покупать в Девяткино или Кудрово.
Квартира ли?
Как правило, подобные квартиры расположены в домах старого фонда. Несложно догадаться, что при царе Горохе такого понятия как студия не было. По факту почти 100% предложений – это комнаты в коммуналках, оборудованные плитой и санузлом. Есть целый ряд компаний, которые выкупают коммунальные квартиры и делают из них несколько студий. Иногда под микроквартиры приспосабливают существующие комнаты, а заодно и кухню, на чаще всего делают перепланировку, чтобы оптимизировать площадь.
Одной из основных особенностей таких студий является тот факт, что по документам вы получаете не отдельную квартиру, а долю – по сути, ту же самую комнату в коммуналке, только оборудованную удобствами. В объявлениях о продаже об этом зачастую умалчивают. Также зачастую, вместо реальных фотографий квартиры для привлечения внимания продавцы размещают очень реалистичные трёхмерные рендеры, являющиеся «вариантом отделки». Но иногда приходится сталкиваться и с тем, что некоторые просто берут симпатичные фотографии со сторонних сайтов, например, с Booking.com.
Перепланировка может быть незаконной
Как рассказал LIVING’у юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры» Константин Клошко, при оценке рисков, связанных с покупкой «квартир-студий», представляющих собой переоборудованные комнаты в коммунальных квартирах, в первую очередь следует разобраться с обеспечением законности такого переоборудования.
«Для проведения перепланировки помещения собственник или уполномоченное им лицо должен представить в орган местного самоуправления перечень документов, установленный соответствующей статьей Жилищного кодекса РФ. Решение о согласовании или об отказе в согласовании принимается по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных документов, - говорит юрист. - Если перепланировка сделана без вышеописанной процедуры, то она является незаконной».
По словам Константина Клошко, зачастую работы по переоборудованию комнат в «квартиры-студии» не согласовываются. Но если квартира расположена на первом этаже или если под ней находится нежилое помещение, то есть нет проблем с «мокрыми зонами» - в жилых зданиях не допускается расположение ванных комнат и туалетов непосредственно над жилыми комнатами и кухнями - это первый сигнал о том, что перепланировка, вероятно, легальная. Но проверку необходимо продолжать дальше.
Чеклист: как не купить «нелегальную» студию
Потенциальным покупателям таких объектов перед принятием решения о заключении подобных сделок юристы советуют обращать внимание на следующие обстоятельства:
1. Самовольность перепланировки.
Перед покупкой следует выяснить, был ли разработан и утвержден проект, принимался ли результат работ районной межведомственной комиссией при администрации, получалось ли согласие жильцов квартиры на использование общего имущества квартиры, а также согласие общего собрания собственников помещений в доме на врезку в общедомовые сети.
2. Оформление прав собственности.
Как правило, переоборудованные комнаты оформлены как доля в праве собственности на квартиру, и их продажа требует соблюдения преимущественного права остальных жильцов на покупку. В то же время, в Москве комнаты спокойно регистрируют как самостоятельные объекты недвижимости.
Спрос всё равно есть
Урбанист-риэлтор Александр Минаков в беседе с LIVING’ом отметил, что в последнее время наблюдается тенденция увеличения процента легальных перепланировок. Но напомнил, что эти студии всё равно не являются отдельными квартирами.
«Спрос на них есть, потому что бюджетное жильё подорожало, средний стартовый бюджет на приобретение отдельной квартиры составляет 3-4 млн рублей. На эти деньги можно купить квартиру только в окраинных районах или пригородах, - объясняет Минаков. - Те, кто хочет жить в центре, естественно ничего купить не могут, поскольку стоимость однокомнатной квартиры там начинается где-то от 5 млн. Формат таких студий решает их проблему».
На перспективу лучше брать в Кудрово
По мнению Александра Минакова, при покупке первого жилья лучше всё-таки отдать предпочтение полноценной квартире-студии в новостройке, пусть и на окраине города. Во-первых, это стартовое жилье. Со временем люди обзаводятся семьями или просто появляются средства на улучшение жилищных условий. Продать отдельную квартиру потом будет проще, чем такую студию-долю. Найти подходящее по всем параметрам жилье можно с помощью умного подбора LIVING.
«Во-первых, покупателей будет меньше, потому что не всех устраивает такая форма собственности. Во-вторых, мы не знаем, какое через 5-7 лет будет законодательство: ужесточится оно или наоборот, упростится. Также нужно учитывать, кто ещё купил доли в этой квартире: по факту это со-собственники, и при продаже нужно их так или иначе иметь в виду – или в первую очередь предлагать им купить вашу долю, или брать отказы, - говорит риэлтор. - Я считаю, что если нужна небольшая квартира, то её можно арендовать. Пока денег не хватает, их стоит откладывать, а когда ситуация улучшится взять ипотеку и купить отдельное жилье».
Согласен с Александром Минаковым и юрист Константин Клошко. По его мнению, на практике зачастую проще и не существенно дороже купить студию в новом доме, где жилищные условия те же, а юридические риски гораздо ниже.