1 Процентная ставка
В России более половины квартир в новостройках покупают с помощью ипотеки. В 2018 году, в связи со снижением % ставки по ипотеке и на ожиданиях дальнейшего снижения процентной ставки, начался строительный бум. Но с сентября 2018 года, ЦБ начал повышать ставку рефинансирование с 7.25 до 7.50 %, а в декабре повысил до 7.75 %. Вслед за этим стала дорожать и процентная ставка по ипотеке. Если в июле 2018 средняя ставка по ипотеке ровнялась 9,5%, то сейчас она уже около 10, 5- 11.0%.
2 Изменение закона «Об участии в долевом строительстве»
С июля 2019 года в связи с изменением закона «Об участии в долевом строительстве» между застройщиком и покупателем появится посредник в виде банка. А это значит что вырастит стоимость квадратного метра жилья, так как банк будет брать свой процент за посредничество. Так же с рынка уйдут мелкие застройщики(так как они ненадежны и банку невыгодны), а крупные застройщики поднимут цену в связи со снижением конкуренции.
3 Доходы населения
Реальные доходы населения уже падают пятый год подряд. Покупательская способность так же начала падать, в связи с сокращением реальных доходов и закредитованностью населения. А Перспектив роста доходов население в ближайшем будущем не предвидится.
Подведем итоги
Если процентная ставка по ипотеке не начнет снижаться, то застройщиков ждут тяжелые времена, перегретый рынок, отсутствие покупателей и рост издержек с июля 2019 года. Это значит что придется снижать цены, а ряд компаний ждет банкротство.
Если ставки начнут снижать, хотя бы до обещанных Путиным 6-7% (ах да, я забыл это его обещание десятилетней давности) новое обещание звучит так:
"Ставки по ипотеке должны быть снижены до 9%, а потом до 8% годовых и менее".
(2019 год, съезд РСПП)
Так вот, если все же ставки снизят в ближайший год-два, то рынок ждет плавный рост цен на недвижимость и полная монополизация рынка крупными застройщиками.