Сразу определимся с понятиями. Говоря о прописке, мы подразумеваем регистрацию, которая производиться по месту нахождения (проживания). Соответственно она непосредственно зависит от наличия самого права проживания
На практике покупка «вслепую», когда покупатель не осведомлен о наличии зарегистрированных жильцов, практически не встречается. Так как по сложившейся традиции в договоре купли продажи отражают всех старых жильцов, и предусматривают обязанность продавца и его членов семьи сняться с регистрационного учета. Связано это с тем, что как правило выписка происходит уже после совершения сделки купли продажи. Хорошо если продавец добросовестный и сам снимается с учета. Однако не всегда все проходит гладко.
Например, приобрел покупатель квартиру с прописанными жильцам, выждал оговоренный договором срок, но продавец не спешит сниматься с учета, на просьбы не реагирует. Что же делать в таком случае? Вариант один выписать через суд, обратившись с иском (к продавцу и членам его семьи) о признании утратившим право пользования жилым помещением. Почему не о снятии с учета? Все просто, основания для регистрации прекращаются одновременно с правом проживания.
Обоснование иска должно содержать как минимум следующие аргументы: «По общим правилам в соответствии со ст. 292 ГК РФ смена собственника жилого помещения ведет к прекращению старыми жильцами права пользования и проживания. Аналогичные права предусмотрены ст. 35 ЖК РФ где говориться об обязанности освоить помещение (прекратить пользоваться им) бывшими хозяевами. В противном случае они будут выселены судом по иску нового собственника.
Однако не всех жильцов можно легко выписать по решению суда. Существует категория лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением даже после смены собственником. Таких выписать можно только в исключительных случаях. Обязанность указать таких лиц в договоре предусмотрена ст. 558 ГК РФ. К таковым субъектам относятся лица:
-пользующееся жильем по завещательному отказу
-отказавшиеся от приватизации жилого помещения, однако имевшие на это право
-получающих ренту по договору с пожизненным содержанием и иждивенцем с привязкой к конкретной квартире
Указание на данных лиц, в договоре является существенным условием, несоблюдение которого приведет к тому что сделка будет считаться незаключенной, соответственно не будет порождать правовых последствий. Такая ситуация крайне опасна для покупателя потому ка как квартиру придется вернуть, а уже переданные денежные средства придется взыскивать через суд.
Что бы избежать неприятностей при покупке квартиры необходимо проверить всю информацию об объекте и как минимум запросить, выписку из реестра недвижимого имущества о правообладателях и обременениях, а также выписку из домовой книги в которой будут указаны все прописанные лица.
И обязательств пользуйтесь своим правом на свободу заключения договора и прописывайте подробно кто и в какой срок должен сняться с регистрации, за нарушение данной обязанности предусматривайте штрафы.
Источник: https://sudebnik.com/bez-rubriki/kak-vypisat-byvshego-hozyaina-kvartiry-i-chlenov-ego-semi.html