С переустройством квартир надо быть аккуратнее. А если эта квартира в ипотеке, то это переустройство надо согласовать еще и с кредитной организацией. В противном случае, заемщика ждет масса проблем. Читайте свежий кейс об подобном случае, который разбирался в Верховном суде.
Определение ВС РФ № 305 — ЭС16 — 20992(8) от 21.02.2019 года.
Суть дела
В июне 2008 года банк выдал заемщикам — физлицам кредит по залог их квартиры. В конце 2008 года созаёмщики переустроили квартиру и образовали на её месте два новых отдельных жилых помещения и не известили об этом банк. Более того, они вскоре вообще перестали платить по кредиту и банк взыскал в судебном порядке с должника и его супруги всю просроченную ссудную задолженность. В 2013 году супруги в районном суде узаконили переустройство бывшей квартиры. При этом суд указал, что по новым квартирам существует залоговое обременение со стороны кредитной организации. Несмотря на судебное решение, узаконившее, появление двух новых жилых помещений, их собственники так и не внесли уточненные сведения в ЕГРН. А в 2016 году в отношении заемщика была введена процедура реструктуризации долгов. Учитывая данный факт, банк обратился в арбитраж с заявлением о включении своих требований, обеспеченных залогом имущества, в реестр кредиторов.
Теория
Ст.339.1 ГК РФ и ст.19 закона об ипотеке указывают, что залог недвижимости подлежит обязательной регистрации в ЕГРН. И право такого залога возникает только после появления соответствующей записи в реестре. В свою очередь закон о госрегистрации недвижимости четко указывает, что запись в ЕГРН является единственным доказательством наличия зарегистрированного права.
Итог
Данное дело изначально складывалось не в пользу банкиров. Первая инстанция вообще отказалась включать их требования в реестр, мотивируя это тем, что банк пропустил срок предъявления исполнительного листа к принудительному взысканию. Правда, вышестоящие инстанции вскоре разобрались в ситуации и включили требования банка в реестр требований кредиторов. Однако апелляционная инстанция и суд округа наотрез отказались признать их обеспеченными залогом. Они указали, что в ЕГРН отсутствует запись о залоге квартир и они не поставлены на кадастровой учёт. Такое решение не удовлетворило банк он обратился с жалобой в ВС РФ.
Позиция Верховного Суда
В этом деле ВС РФ встал на сторону кредитной организации и всё-таки признал её требования обеспеченными залогом. Вынося решение Верховный Суд указал, что судебный акт, узаконивший переустройство квартиры, одновременно, признал и факт обременения залогом вновь образованных помещений. Кроме того, он отметил, что созаёмщики самовольно и без ведома залогодержателя переустроили объект. Следовательно, они и были обязаны актуализировать данные о новых квартирах в ЕГРН. Однако должники этого не сделали. Поэтому недостоверные сведения в реестре возникли по их прямой вине. Исходя из данного факта, обстоятельства, возникшие в результате недобросовестного поведения залогодателей, не могут быть поставлены в вину кредитной организации. В итоге, ВС РФ признал требования банка обеспеченными залогом квартиры и указал, что финансовый управляющий должен внести соответствующие сведения ЕГРН.
Мнение эксперта
ВС РФ принял абсолютно логичное и законное решение. Залогодатели самовольно переустроили квартиру, не известили банк и при этом так и не внесли сведения о новых объектах в ЕГРН. То есть ситуация возникла по их вине. Поэтому, действительно, не стоит перекладывать вину за отсутствие в реестре новой информации исключительно на банк. Тем более, что ст.53 закона № 213 — ФЗ о регистрации недвижимости возлагает на обе стороны обязанность по регистрации ипотеки только после оформления права собственности залогодателя на объект. А если он ее не регистрирует, то как внести сведения о залоге в ЕГРН? Никак. Поэтому можно прийти к выводу, что суды, теперь, обязаны признавать реконструированную (или переустроенную) без согласия и уведомления залогодержателя недвижимость, по — прежнему, находящейся в залоге, если залогодатель, по своей вине, не обеспечил внесение новых сведений в ЕГРН.
Делитесь своим мнением по данному кейсу в сообществе профессионалов арбитражного управления на Facebook