С 1 июля 2019 года в силу вступают поправки в 214-ФЗ, и рынок переходит на проектное финансирование. Теперь все договоры долевого участия будут заключаться с применением эскроу-счетов, а возводить объекты застройщики будут на заемные средства. Изменения неизбежно приведут к росту цен, теперь разберемся почему.
Что произойдет после 1 июля 2019 года?
С 1 июля изменится способ привлечения средств дольщиков. Как было раньше: после регистрации каждого договора в Росреестре деньги покупателей поступали на счет застройщика, и компания могла использовать средства напрямую на строительство. Теперь все иначе. Вы по-прежнему заключаете ДДУ, но деньги переводятся на эскроу-счет в банк, с которым у застройщика заключен договор. Получить деньги с эскроу-счета застройщик сможет только после ввода объекта в эксплуатацию и регистрации первой собственности на квартиру. Изменилось еще кое-что. Строительство объекта будет идти с привлечением финансирования от банка, который выдает застройщику долгосрочный кредит со ставкой не менее 5% годовых. Это и называется «проектное финансирование». Фактически для застройщика деньги станут дороже: за время строительства переплата составит почти 20%. Компенсировать это, а также обеспечивать исполнение кредитных обязательств компании будут за счет увеличения стоимости квадратного метра.
Насколько вырастут цены?
Вероятнее всего, стоимость на старте строительства приблизится к стоимости квадратного метра в уже готовом доме. Так застройщик обеспечит себя средствами на реализацию проекта и выплату процентов по займу. То есть перестанет работать главное правило: на старте – дешевле всего. Сейчас разница «на котловане» и перед вводом в эксплуатацию может составлять до 25% и этим пользуются многие покупатели, особенно, инвесторы. Застройщики начнут плавно повышать цены уже с апреля. Только за 2018-й год, который был переходным, средний бюджет на покупку квартиры в Санкт-Петербурге вырос на 4,1% и составил 4,19 млн рублей, в Ленинградской области – на 6,4% до 2,77 млн рублей.
Акции, получается, тоже отменят?
Работа по новой схеме изменит темпы и объемы продаж, что прямо скажется на маркетинговых стратегиях. Сейчас, помимо низких цен на ранних стадиях строительства, клиенты могут воспользоваться дополнительными скидками и акциями и приобрести квартиру с существенным дисконтом. Реализовать в начале строительства наибольший объем жилья – в интересах застройщика. После перехода на эскроу строительные компании сместят основной пик продаж и акций на финальные этапы реализации. Однако это не значит, что в конце строительства квартиры подешевеют. Стоимость квадратного метра все равно будет наиболее высокой за счет готовности, а выбор минимальным. Как правило, к этому моменту 90% квартир в жилом комплексе уже реализовано. Условно, в строящемся доме вы выбираете из 100 свободных квартир, в почти готовом – из 10.
Через эскроу теперь будут продаваться все жилые комплексы?
Да. В марте правительство России должно опубликовать критерии застройщиков и объекты, которые еще могут быть достроены без открытия эскроу. По первому опубликованному проекту, такое право получат объекты, в которых стадия готовности не менее 30%, или реализуемые по программе реновации в Москве. Но, так или иначе, все объекты, в том числе новые очереди уже строящихся жилых комплексов, которые выйдут на рынок после 1 июля 2019 года, автоматически попадают под новые правила. Однако не стоит ждать, что в одном доме будут квартиры разной стоимости: дешевые с реализацией по старой схеме и более дорогие, которые продаются с применением эскроу. Застройщики будут выравнивать цены, к сожалению для покупателей, не в меньшую сторону.