Что надо проверить тому, кто хочет купить жильё на вторичном рынке?
1. Правоустанавливающие документы + свидетельство(а) о госрегистрации права на имущество, если оно имеется в бумажном виде.
Правоустанавливающий документ - это тот документ, на основании которого Росреестр регистрирует право собственности и выдаёт (вернее, раньше выдавало) бумажное свидетельство. Правоустанавливающими документами являются договора дарения, мены, купли-продажи, а также свидетельство о праве на наследство, о приватизации, постановления суда и прочее, что подтверждает право собственности на объект недвижимости или его часть в долях, например.
2. Документы кадастрового плана - в данный момент для обычной сделки предъявлять не обязательно. Сделку можно провести и без кадастрового плана/выписки, особенно, если в квартире не производилась перепланировка. Но если сделка проходит с помощью ипотеки, то для банка это понадобится обязательно. Но это уже другой перечень документов на квартиру, определяемый самим банком. То есть "особый случай", который мы в этой статье не рассматриваем.
3. Справка от паспортиста, о кол-ве зарегистрированных. Справка не нужна какого-то особого образца, она может быть дана "для предъявления по месту требования"в обычном формате – в Росреестре никакого значения не имеет, для какой цели будет выдана справка, главное - что она ЕСТЬ и в ней указаны лица, зарегистрированные в квартире, либо же что никто не зарегистрирован. Если в ТСЖ/УК/паспортном столе особо уточняют, для какой цели справка, и информируют о том, что для Росреестра справка должна быть "особого" образца - это обман, преследующий их личные цели (выбивание долгов за коммунальные услуги, озвучивание стоимости за саму справку, которая должна по закону быть бесплатной и т.п.), и об этом ещё чуть ниже:
Справку о зарегистрированных при наличии задолженности коммунальных услуг обычно не выдают (согласно внутреннему регламенту организации), поэтому якобы предполагается, что долгов, у имеющего справку - нет. Но на самом деле право получать данную справку дано гражданину вне зависимости от имеющихся у него долгов перед коммунальными поставщиками услуг, поэтому отказ в выдаче такой справке - незаконный. Как и плата за неё, у особо "одаренных" УК или ТСЖ.
Тут поясняю подробнее.
Людям, приобретающим недвижимость, по идее, должно быть совершенно всё равно, есть ли долг в жилье за коммунальные услуги. Потому что, проведя сделку и приобретя право собственности на объект, на нового собственника в бухгалтерии управляющей компании и у поставщиков услуг заводится новый лицевой счёт (или присваивается старый - но уже на иное физ.лицо, на которое долги прежнего собственника по закону не распростаняются), и платить за себя он начинает с момента регистрации права СВОЕЙ собственности и заключения договоров с УК и поставщиками услуг.
Все долги прежнего собственника к нему отношения никакого не имеют, это не его проблемы. Для этого есть суд, это проблема отделов взысканий (юр.отделов) поставщиков коммунальных услуг. Конечно, они идут по пути наименьшего сопротивления, избегая обращений в суд, поэтому у них и существует такой противозаконный внутренний регламент в отказе выдачи справок собственнику, имеющему задолженность.
Внимание! Задолженность по графе "капремонт" переходит вместе с квартирой новому собственнику, это единственное исключение.
Но остальные коомунальные долги не за квартирой, а за собственником. И имеющаяся справка на его руках - не гарантия отсутствия долгов, т.к. грамотный собственник "выбьет" эту справку и ему обязаны её выдать.
4. На покупку недвижимости Росреестр то требуют согласие от супруга, то не требует, в разные годы и в разных регионах по-разному. С чем связано - неизвестно. Так что смотрите сами - можно сделать на всякий случай. Нотариальное согласие на покупку недвижимости даётся разово и не имеет срока, пока согласившийся его не отменит. Обычная формулировка - "я, такой-то, доверяю своей супруге такой-то, купить любое имущество в г. *** , например) на любых условиях и за любую цену". Примерно так. Хотя можно и обозначить условия - на какое именно имущество, в каком именно городе и тому подобные детали, их можно прописать в этом согласии, или нет, это уж дело супругов. Согласие лежит себе дома, каши не просит, и мало ли, сколько раз в жизни понадобится)))
5. Польза выписки из ЕГРН (бывшая ЕГРП). Официально она не требуется для совершения сделки. Но все мы знаем, что на недвижимость существуют обременения. Это может быть ипотека, решение суда и в обстоятельствах, когда на имущество претендуют третьи лица. Приобретая недвижимость, по крайней мере, у посторонних людей, не зная всю их подноготную - надо подстраховаться и накануне сделки заказать такую выписку из ЕГРН, чтоб она отражала текущую ситуацию на день сделки или предшествующий тому день.
Потому что обременение может быть наложено в любой момент, на свидетельстве штампа никакого нет, а в реестре обременение будет. И такие случаи, по словам регистраторов, совсем не редкость. Бывает, собственники даже не подозревают о том, что на их недвижимость наложено обременение. И спокойно сдают документы на регистрацию, покупатели оплачивают сумму, а потом регистрация останавливается из-за обременения, право новой собственности НЕ НАСТУПАЕТ, само собой.
А денежки-то уже отданы, и возможно, по ним произошла уже другая сделка (как в обменных вариантах, "цепочках", когда продавцы в тот же день приобретают на эти деньги что-то взамен проданного). Чтоб не попасть в подобную ситуацию, при малейших сомнениях покупатели берут перед сделкой справку из ЕГРН. Чтоб точно знать, что никакого обременения нет и регистрация права собственности на них будет произведена.
6. Важно! Если отчуждаемый объект является совместно нажитым имуществом супругов, для его продажи требуется нотариальное согласие супруга на продажу. Особо важный пункт, имеющий много подводных камней, о чём ниже.
Напоминаю, что совместно нажитым имуществом признаётся приобретенное в браке имущество, при отсутствии брачного договора, предусматривающего иное. Доставшееся в дар или унаследованное имущество, приобретённое в порядке приватизации - совместно нажитым не является. Срок исковой давности по разделу совместно нажитого имущества - 3 года, и если после развода в течение 3-х лет супруги не разделили имущество, то тот, на ком оно было оформлено, имеет полное право продать без согласия, после истечения этого срока давности.
Продажа разведенным в прошлом супругом-собственником, если с момента развода прошло менее 3-х лет:
Если собственник вас убеждает, что приобрёл имущество ДО брака и согласие не требуется, в его паспорте нет штампа о браке после приобретения недвижимости - не спешите радоваться и перепроверьте эту информацию. Вариантов "супружеских сложностей" много, со стороны имущество приобреталось "до брака" - а где гарантия, что квартира не приобреталась в одном браке, который уже расторгнут, а сейчас продаётся в другом браке? И имущество это совместно нажитое, только в другом браке, о котором вы ничего не знаете, т.к. информации о нём может не быть в паспорте (например, после замены паспорта при вступлении в новый брак ставится штамп только о текущем браке).
Как вариант - после развода женщина успела выйти ещё раз замуж, сменить паспорт (в таком случае штамп о предыдущем разводе не ставится) - и чисто визуально, недвижимость становится как бы приобретённой до брака, личной её собственностью. Но на самом деле, как мы знаем, бывший супруг в течение 3-х лет имеет право заявить о разделе имущества.
Для наглядности приведу пример, основанный на реальных событиях в 2004 году. Супруги в период брака приобрели имущество, которое по закону являлось их совместной собственностью. Потом они развелись, решив ничего официально не делить - дескать, на ком имущество какое оформлено, на том оно пусть и останется. Жена (на которой квартира) после развода по каким-то причинам (той же утере паспорта, или при смене фамилии на добрачную, точно не помню) меняет паспорт, и тогда в графу "семейное положение" уже ничего не поставили в новом паспорте - ведь штамп о разводе ставится лишь после развода единократно, после чего в последующих документах повторно уже не дублируется.
И вот, приходит та женщина продавать имущество, и по закону срок исковой давности раздела совместно нажитого имущества у неё ещё не прошёл (3 года). Но паспорт у неё чистый, официально она не замужем и никаких штампов. А незадолго до того бывший муж подаёт исковое на раздел имущества, т.к. подумал и решил, что надо бы поделить совместно нажитое. Бывшей жене решил сюрприз сделать и не сообщил. Обременение наложено, процесс раздела только запустился, но жена ещё не в курсе на момент продажи. Проводят сделку, но ясное дело, в регистрации такой сделки - отказ.
И всяких нюансов подобных - много. Не обязательно продавцы хотят обмануть, они могут сами не знать. В таких случаях лучший вариант - получение средств за недвижимость только ПОСЛЕ регистрации права. Только этот момент может сохранить ваши деньги в случае подводных камней, указанных выше. Если сделка не проходит - вы от неё отказываетесь и всё. Деньги не теряете. Если проходит - доносите специалисту расписку о передаче денег и ещё через несколько дней всё оформлено по закону.
7. Продажа недавно приватизированной квартиры тоже требует пристального внимания.
Для того, чтоб приватизировать квартиру, в которой были зарегистрированы несовершеннолетние и выписались в другое место, надо выждать время. Сейчас претензии по поводу "неучастия" в приватизации может предъявить впоследствии несовершеннолетний, выписанный менее года до приватизации, точнее 6 месяцев. Так что, если покупаемая квартира попала в собственность продавцу путём приватизации, желательно проверить, кто в течение года до момента приватизации был там зарегистрирован. Но эта информация не подлежит разглашению, паспортистка имеет право её выдавать лишь собственникам и зарегистрированным лицам, а также полиции или судебным исполнителям. Надо договариваться с продавцом недвижимости, если ему нечего скрывать - пойдёт вам навстречу.
8. Продажа квартиры, которая продаётся наследниками, недавно вступившими в наследство.
Возможны ситуации, когда объявляется ещё один наследник, не имевший возможности узнать об открытии наследства. Такой вариант развития событий предотвратить практически нереально, т.к. для этого необходимо знать историю отношений всех людей, проживавших на этой жилплощади с момента приватизации. Однако, закон защищает права добросовестного приобретателя: в подобном случае претензии предъявляются наследнику, продавшему недвижимость, а не покупателю. Но если покупаете квартиру, когда-либо (по цепочке собственников с момента приватизации) доставшуюся в собственность по наследству - имейте в виду, что такое случается.
9. Если квартира была приобретена по договору дарения, особенно если этот договор был заключен не между близкими родственниками, следует очень внимательно отнестись к истории этого подарка. Если имела место продажа квартиры, оформленная с помощью договора дарения, то сделка, возможно, является притворной (ст. 170 ч. 2) и недействительной, возможны последствия. Также есть вероятность, что квартира была приобретена мошенническим путем или при помощи угроз. На это косвенно может указывать недавнее приобретение квартиры продавцом или срочная продажа по доверенности.
10. Кстати, о доверенности. Покупая квартиру у кого-то по доверенности, вы сильно рискуете. Лучше этого вообще не делать. Но, если обстоятельства вынуждают вас на этот шаг, то необходимо очень тщательно проверить саму доверенность. Узнать подлинность доверенности и не отозвана ли она, можно у нотариуса, выдавшего ее. Отозвать доверенность человек может в любой момент, но недействительной она становится после того, как доверенное лицо узнало или должно было узнать о ее отзыве.
К тому же, доверитель может быть недееспособным, но не поставить в известность об этом нотариуса при подписании доверенности. Узнайте у доверителя, если есть такая возможность, что заставило его выдать доверенность. Уточните, был ли собственник (доверитель) лишен дееспособности в органах опеки и попечительства по месту его проживания, в случае с доверенностью это особенно актуально.
Особые моменты:
Зарегистрированные (но не собственники) несовершеннолетние.
11. Разрешение органов опеки и попечительства требуется, если несовершеннолетний является СОБСТВЕННИКОМ. Если зарегистрированный ребёнок не собственник - то не бойтесь покупать такое жильё. Раньше сложности с зарегистрированными случались по Ст. 292. ГК РФ, но с 2004 года изменён коварный п.2, теперь он выглядит так:
2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
А раньше п. 2 читался как "не является основанием", и зарегистрированные члены семьи бывшего собственника (не снявшиеся с регистрации до сделки) сохраняли право право проживания даже после смены собственности. Теперь нет, если регистрация сделки осуществляется при имеющихся зарегистрированных, в договоре нужно их всех перечислить и обозначить срок снятия с регистрации. Если после перехода права собственности зарегистрированные лица не выпишутся в указанный в договоре срок, их можно будет снимать с регистрации в судебном порядке.
Но большинство, во избежание возможных сложностей, предпочитают выходить на сделку, когда в квартире уже никто не зарегистрирован. А тем более, если дети (память о прошлом крепко сидит в головах людей, ещё с времён муниципального жилья, когда невозможно было выписать несовершеннолетних "в никуда"). Мои дети никогда не были собственниками, я прекрасно продавала квартиры, и не раз снимала с регистрации всех уже после сделки, и даже в "никуда" снимала - без проблем.
Важно! Если вы приобретаете квартиру, которую до вас купили по материнскому капиталу, это тоже особый случай. Если была ипотека и в данный момент она выплачена, родители должны выделить доли детям в такой квартире. Но многие "забывают" это сделать, и по документам дети собственниками не являются, а должны. Так что, возвратившись к п. 1 - внимательно смотрите правоустанавливающие документы и выясните, каким образом была оплачена эта квартира. Если она была ранее в ипотеке - узнайте подробности, какой банк, не участвовал ли при оплате материнский капитал.
Вот те общие действия, которые я могу порекомендовать при покупке жилья - направленные на то, чтобы убедиться в отсутствии лиц, которые могут предъявить свои права на данный объект недвижимости, и убедиться в отсутствии предпосылок для последующего оспаривания сделки купли-продажи через суд.
Многие агентства недвижимости не так тщательно проверяют объект, ограничиваясь самым простым: выпиской из ЕГРН. Так что, если сделкой занимается специалист и гарантирует вам проверку юридической чистоты, всё же поинтересуйтесь у него, что входит в эту проверку. Обязательно запросите результаты проверки и лично ознакомьтесь с ними. Малейшие сомнения трактуйте не в пользу сделки. Такие уж смутные времена сейчас, что меры предосторожности не помешают.
Ну и самое нелепое - проверяйте действительность паспортов собственников! Помните сроки, когда паспорт подлежит замене в РФ - в 20 и 45 лет. Очень многие люди забывают вовремя заменить паспорт, вы удивитесь, но очень много таких ситуаций, когда люди приходят на сделку в МФЦ с недействительным паспортом, забыв о своевременной замене. лучше посмотреть дату выдачи паспорта собственника и все штампы, если паспорт старый, но действительный - это в какой-то мере страхует от неожиданностей.