Новеллы, внесенные за последние восемь месяцев в закон об участии в долевом строительстве,полностью реформировали всю систему. Как сегодня можно проверить финансовое состояние застройщика и каким образом, государство обеспечивает возможность взыскания с него ущерба?
Глобальные изменения в законе
Еще год назад, граждане, решившие заключить договор долевого участия (далее — ДДУ), по крупицам собирали информацию о застройщике. Они изучали сайт, ездили в офис продаж, анализировали финансовое состояние, штудировали данные с ресурсов СПАРК, СБИС и так далее. Сегодня ситуация изменилась. И если человек хочет заключить ДДУ с застройщиком, то он должен использовать Единую информационную систему жилищного строительства. Сокращенно — ЕИСЖС.
ЕИСЖС, как главный источник проверки застройщика
Единая информационная система — это всероссийская база данных о застройщиках и объектах. Фактически она является сайтом Минстроя и называется Дом. Рф.[3]
Если девелопер является реальной строительной компанией и занимается возведением жилых зданий, то он обязан зарегистрироваться на данном ресурсе и размещать здесь информацию. Этого требует закон.
Какие же сведения может получить потенциальный участник долевого строительства в данной системе? Здесь он может почерпнуть информацию о застройщике, почитать финансовые документы, изучить отчетность, аудиторское заключение. Кроме того, пользователь сможет узнать, кто является бенефициаром и учредителем строительной компании, ознакомиться с проектной декларацией, разрешительными документами и так далее. Более того, дольщик может наблюдать за ходом строительства по фотографиям объекта, которые также размещаются на сайте.
К недостаткам ресурса следует отнести крайне неудобный поиск конкретного ЖК, застройщика или объекта строительства. Программа требует точнейшего совпадения поискового запроса с информацией, содержащейся в системе. Поэтому приходится потратить много времени, чтобы найти, интересующий объект. Кстати, именно здесь можно узнать, является стройка проблемной или нет.
В то же время, некоторые данные (например, результаты инженерных изысканий) размещается в закрытой части банка данных. Впрочем, подобные сведения редко нужны дольщику.
В целом, наличие на сайте информации о застройщике и строительстве говорит нам о том, что они находятся под контролем государства. Следовательно, можно быть уверенным, что человеку, как минимум, удастся вернуть деньги в случае банкротства компании. И если сегодня, вы не нашли сведений о застройщике на данном ресурсе, то следует немедленно отказаться от заключения договора долевого участия.
Все остальные источники информации о застройщике являются дополнительными или факультативными. Например, сайт застройщика. С появлением ресурса Дом. РФ его актуальность резко упала. Более того, уже закон № 175 — ФЗ обязал размещать всю информацию о строительстве не на сайте застройщика, а только на ЕИСЖС. Поэтому сегодня web ресурс строительной компании несет скорее представительские, чем информационные функции. Но для общего развития можно заглянуть и на него. Если девелопер аккуратно обслуживает свой сайт, обновляет информацию, то можно надеяться, что он также скрупулезно возводит здания и возмещает убытки.
Третьим источником получения сведений о застройщике являются форумы дольщиков в Интернете. Однако здесь надо быть очень осторожным и, как говорится, «делить всю информацию на два». Зачастую за негативными отзывами в отношении строительной компании стоят ее конкуренты, а положительные и хвалебные посты пишут менеджеры самого застройщика. Увы, но это бизнес.
Информация о банке партнере и перевод застройщиков в уполномоченные банки
Два - три года назад для понимания перспективности взыскания денег со строительной компании надо было анализировать банк, с которым у неё заключен договор о сотрудничестве или находится счет. Сегодня в этом нет нужды. Девелопер, конечно, вправе, заключить соглашение о сотрудничестве с любым банком и получать от него «клиентов — ипотечников». Однако открыть расчетный счет и кредитоваться, строительная компания обязана только в уполномоченном. Этого опять же требует закон № 214 — ФЗ. Кстати, в этой же кредитной организации дольщики должны открывать и счета эскроу. О них мы скажем чуть ниже. Список уполномоченных банков периодически обновляется ЦБ РФ. Читатели могут ознакомиться с ним на сайте Центробанка. По состоянию на 01.02.2019 года этот пул состоит из 63 кредитных организаций. Среди них такие гиганты, как Сбербанк, Альфа — Банк, Россельхозбанк, Промсвязьбанк и другие. Впрочем, встречаются и менее крупные. Например, «КУБ» или «Саровбизнесбанк». Именно, кредитные компании, входящие в этот перечень, являются теперь «главными друзьями» застройщика. Они осуществляют проектное финансирование, открывают счета эскроу, следят за его операциями, извещают контролирующие органы о возможных нарушениях и даже, при наличии оснований, самостоятельно приостанавливают движение по счетам. Понятно, что проверять уполномоченные банки (тот же Сбербанк или Альфа — Банк) нет никакого смысла. Кстати, узнать о том, где вам придется открывать счета эскроу и какой банк является уполномоченном для вашего застройщика можно также на сайте Дом. РФ.
Если у вас есть вопросы по юридическим аспектам данной проблемы, или есть другой вопрос, требующий помощи юриста закажите бесплатную консультацию эксперта по юридическому сопровождению бизнеса